Коммерческая недвижимость как объект инвестирования. Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгодно ли это? Минусы инвестиций в недвижимость

Введение

1. Недвижимость

1.1. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости

1.2.Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций

1.3. Основные инвестиционные характеристики недвижимости

1.4. Особенности рынка недвижимости

2. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость объектов недвижимости

2.1.Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

2.2. Процесс оценки стоимости недвижимости

2.3. Основные подходы и методы оценки стоимости недвижимости

2.4. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

2.5. Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе

2.6. Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода

3. Особенности и источники рисков инвестирования в недвижимость

3.1. Возмещение инвестированного в недвижимость капитала

3.2. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода

3.3. Использование финансового левереджа при ипотечном кредитовании сделок с недвижимостью

Заключение

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле – продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России, определить само понятие недвижимости, организационно-правовые особенности недвижимости как объекта инвестиций, затронуть эффективность инвестиционных проектов. В работе проанализированы методы и направления анализа инвестиций в недвижимость.

При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Но все же, при построении плана настоящей работы буду исходить из того, что при исследовании рынка недвижимости, прежде всего, необходимо отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений.

1. НЕДВИЖИМОСТЬ

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость как объект собственности (имущества) включает земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимым объектам может быть отнесено и иное имущество, существенным признаком которого с юридической точки зрения является обязательная регистрация прав, независимо от того, каковыми они могут быть: правом собственности, правом пожизненного владения, хозяйственного ведения или постоянного использования, ипотекой, сервитутом и иными правами, предусмотренными Гражданским кодексом РФ. 1

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации Глава 5. Общие положения Подраздел 3. «Объекты гражданских прав» ст. 132 «Предприятие»:

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

1.1. РЫНОЧНАЯ И ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости зависит от ценности объекта недвижимости, которая, в свою очередь, обусловлена способностью и возможностью объекта удовлетворять определенные потребности и обеспечивать права и преимущества собственника в результате в результате владения этим объектом недвижимости. Совокупность этих факторов с учетом затрат на создание или приобретение объекта собственности определяет стоимость данного объекта. В теории оценки собственности (имущества) существует следующее краткое определение рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта – это мера того, сколько гипотетически типичный покупатель готов заплатить за оцениваемую недвижимость.

В теории оценки недвижимости различаются понятия стоимости и цены. Под ценой понимается фактически заплаченная сумма за приобретенные объекты в прошлых сделках; кроме того, под ценой понимается денежная сумма, которую желает получить продавец за объект недвижимости, выставленный на текущую продажу.

Рыночная стоимость недвижимости – базовое, опорное понятие теории (и практики) оценки недвижимости, под которым понимается наиболее вероятная предполагаемая цена, по которой объект недвижимости может переходить из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее приобрести, когда один из них не подвергается принуждению продать объект, а другой – принуждению купить.

Инвестиционная стоимость недвижимости – это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора, исходя из его пристрастий и личных инвестиционных идей. Есть множество причин несовпадения инвестиционной стоимости объекта с рыночной стоимостью: различия в оценках разными инвесторами будущей доходности объекта недвижимости; несовпадение в их оценках уровней риска и т.д.

1.2. ВЕЩЕСТВЕННЫЕ, РЫНОЧНЫЕ И ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ОБЪЕКТА ИНВЕСТИЦИЙ

Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на три группы:

1. Первую группу образуют фундаментальные особенности:

Иммобильность . Поскольку любой объект недвижимости связан с конкретным и географическим фиксированным участком земной поверхности, он является физически недвижимым, неперемещаемым.

Уникальность . Каждый участок земли имеет свои уникальные, характерные только для него характеристики – местоположение, форма, окружение; физические, химические, климатические и другие параметры. Поскольку абсолютно одинаковых земельных участков, как и абсолютно одинаковых размещенных на них зданий и сооружений, не существует, каждый объект недвижимости является единственным, уникальным, неповторимым.

Дефицитность . Относительный дефицит земли, а значит, и недвижимости в целом обусловлен увеличение численности населения и конечностью земельных ресурсов.

Долговечность, стабильность . Сроки создания (строительства) зданий и сооружений могут достигать нескольких лет, кроме этого, по срокам службы здания и сооружения являются наиболее долговечными объектами, создаваемыми человеком.

2. Во вторую группу относят следующие особенности объекта недвижимости как собственно рыночного объекта – товара:

Специфика оборота (через оборот прав) . Физическая иммобильность недвижимости является одной из важнейших причин того, что на рынке недвижимости обращаются не собственно объекты недвижимости, а лишь права собственности на них, как полные, так и неполные, частичные.

Специфика жизненного цикла . Длительность создания и сроков службы объектов недвижимости определяет их длительный жизненный цикл и, как следствие, неравномерность и сложную структурированность денежных потоков, генерируемых объектами доходной недвижимости.

Несовпадение тенденций изменения стоимости компонентов недвижимости – земли и ее улучшений (зданий и сооружений) . Преобладает тенденция увеличения стоимости земли на фоне некоторого снижения стоимости зданий и сооружений. Следует отметить, что тенденции снижения стоимости конкретного объекта недвижимости из-за износа противостоит встречная тенденция – тенденция повышения стоимости из-за инфляции.

Подверженность рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости влиянию финансирования в различных формах проявляется в том, что доходной недвижимости присуще финансирование в несколько уровней (основными из них является финансирование за счет собственным и заемных средств). Кроме того, финансирование может быть организовано различным образом – по долевому участию, по времени осуществления. Наиболее распространенный способ финансирования – ипотечное кредитование, т.е. финансирование за счет собственных и заемных средств под залог недвижимого имущества. Все это существенно влияет на уровень полезности и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости и, в конечном счете, на его рыночную и инвестиционную стоимость.

Низкая ликвидность 2 . Недвижимость (объекты капительного строительства) обладают существенно меньшей ликвидностью, чем, например, финансовые активы. Это, в частности, обусловлено значительным сроком, необходимым для реализации объекта на рынке.

Незначительная эластичность предложения недвижимости. Изменение величины предложения недвижимости по равнению со спросом на нее может быть существенно большим, чем на других сегментах рынка имущества.

3. К третьей группе относятся организационно-правовые особенности объектов недвижимости:

Раздельность (делимость) прав на недвижимость . Права на недвижимость могут быть разделены по типу прав, по элементам объекта и по времени их осуществления. Также существует и возможность наличия обременений прав на недвижимость в виде залога, сервитута 3 , ограничения прав пользования, вытекающего из контракта и т.д.

Особенности налогообложения объектов недвижимости связаны со следующим. Инвестиции в недвижимость предоставляют на практике предприятию-инвестору возможность получения налоговых преимуществ – сумма налога на недвижимое имущество предприятия снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поскольку в соответствии с НК РФ налог на недвижимое имущество организации включается в состав прочих расходов с вязанных с производством и реализацией продукции.

Необходимость профессионального менеджмента связано с тем, что все процессы требуют профессионального управления объектами недвижимости, на любой стадии строительства, обустройства, продажи и т.д.

_____________________________________________________________

2 Ликвидность – способность активов предприятия к определенной дате и без потерь, превращаться в денежное выражение.

3 Сервитутом называется ограниченное право пользования чужим имуществом (например, для прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, прохода или проезда через земельный участок и т.п.)

1.3. ОСНОВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

К основным инвестиционным характеристикам недвижимости, к таким особенностям недвижимости, которые являются наиболее важными для инвестора и требуют анализа и учета являются:

Недвижимости присуща относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью – от функционирования или реализации – по сравнению с потоками доходов от деятельности других видов (например, производство или операция с ценными бумагами). Кроме этого эффект стабильной генерации доходов от недвижимости обычно дополняется и более высокими ставками ее доходности.

Значительная зависимость характеристик недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента так же является свойством недвижимости, которое инвестор должен учитывать. Необходимость эффективного инвестиционного менеджмента связана с тем, что недвижимость является сложным для управления объектом, инвестиции в недвижимость требуют значительных управленческих затрат. В особенности это касается инвестиций в строительные проекты, основанные на отношениях субподряда. Кроме этого, в случае, когда инвестиции в недвижимость носят долгосрочный характер, необходимо обеспечивать эффективную и рациональную эксплуатацию объекта недвижимости.

Антиинфляционная устойчивость недвижимости. Недвижимость обладает значительной степенью устойчивости по отношению к инфляции. Вследствие этой особенности инвестиции в недвижимость считаются эффективным способом защиты инвестора от инфляции и диверсификации инвестиционного портфелям (при оптимальном сочетании доходности и риска). Причем в отношении защиты от инфляции необходимо отметить, что недвижимость (и в большей мере – доходная недвижимость) может служить лучшей страховкой от инфляции по сравнению, например, с ценными бумагами.

Повышенный уровень риска . Инвестиции в недвижимость подвержены большей неопределенности по сравнению с большинством финансовых активов. Высокая степень неопределенности объясняется более длительными сроками капитальных вложений, а так же недостаточностью (часто даже отсутствием) полной и достоверной информации на рынке о сделках с недвижимостью (в отличие от биржевых сделок), сложностью доступа к рыночной информации. Кроме этого. Уровень риска является повышенным из-за иммобильности недвижимости и ее недостаточной ликвидности. Риск изменения характеристик внешней среды по отношению к недвижимости часто имеет решающее значение при принятии решений об инвестициях в недвижимость.

Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы . Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

1.4. ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Основные особенности рынка недвижимости таковы:

Рыночные сделки с недвижимостью затрагивают имущественные права собственников недвижимости в широком спектре, которые могут меняться в зависимости от конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью включает значительное число юридических формальностей и соответственно значительный объем сопутствующих документов;

Финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;

Информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;

Недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;

Операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.

Развитие рынка недвижимости в основном зависит от следующих факторов:

Экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

Финансовые возможности для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят от степени и стадии экономического развития региона (кризис, застой, интенсивное развитие), наличия рабочих мест и структуры занятости;

Взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

2. ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ИНВЕСТИЦИОННУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Можно выделить четыре основные группы факторов, которые определяют инвестиционную стоимость объектов недвижимости: социальные, экономические, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения региона. Сюда относятся демографическая структура, количество браков и разводов, среднее число детей в семье и т.д. Эти факторы связаны с потенциальным спросом на недвижимость и его структурой.

Экономические факторы предполагают необходимость анализа соотношения между спросом и предложением на данный момент с последующим прогнозом будущих изменений, а так же покупательной способности населения. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, ее распределение, степень экономического развития региона, возможности и условия кредита и т.д.

Факторы государственного регулирования на всех уровнях (федеральном, региональном, местном) оказывают на стоимость имущества большое влияние, порой способное возобладать в отдельных районах над такими экономическими факторами, как соотношение спроса и предложения. К факторам государственного регулирования относятся:

Регулирование (ограничение) оборота недвижимости и способов землепользования;

Стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта;

Политика налоговых органов;

Специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.).

Экологические факторы при оценке недвижимости – совокупность природных и природно-антропогенных факторов, оказывающих непосредственное воздействие на полезность объекта недвижимости и эффективность его использования. Экологические факторы при оценке объекта недвижимости необходимо рассматривать как его окружение, существенно влияющие на стоимость объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этого окружения, преобразованная в стоимостную (денежную) форму, определяет вклад экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. Причем данный вклад может быть как позитивным, так и негативным.

К негативным экологическим факторам относятся:

Ухудшение электромагнитных, радиационных характеристик окружающей природно-антропогенной среды;

Тепловое загрязнение;

Ухудшение естественной освещенности объекта недвижимости;

Увеличение интенсивности шума сверх естественного природного уровня;

Ухудшение химических свойств атмосферного воздуха, почвы, воды.

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с анализом отрицательных экологических факторов выявляются и благоприятные факторы окружающей среды, которые создают положительный экологический и психосоциальный эффект, способный существенно повлиять на рыночную и инвестиционную стоимость объекта недвижимости (например, наличие доступность для собственников недвижимости экологически чистых природных объектов – рек, озер, лесов, лесопарков, заповедников и т.д.)

2.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тес существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

Принцип полезности;

Принцип замещения;

Принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

Принцип вклада;

Принцип остаточной продуктивности земельного участка;

Принцип равновесия;

Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

Принцип спроса и предложения;

Принцип соответствия; принцип конкуренции;

Принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования – основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий – и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:

Рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемой недвижимости);

Существующие нормы зонирования;

Ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

Текущий способ использования недвижимого имущества.

Наилучшее использование объекта недвижимости – это наиболее вероятное и юридически разрешенное использование этого объекта (если объект - участок земли, то свободного или с улучшениями), которое физически возможно, экономически обоснованно и приводит к наивысшей стоимости оцениваемого объекта.

В отчете об оценке наилучшими признаются как один конкретный вариант использования, так и последовательная смена различных его способов (вариантов) использования. Диапазон вариантов использования земельного участка может быть ограничен имеющимися на нем улучшениями, как для участка свободного и готового для застройки в соответствии с наилучшим использованием, так и для застроенного участка с уже имеющимися улучшениями.

Например, склад, размещенный в промышленной зоне города, соответствует наилучшему использованию участка земли, на котором находится. Однако расположение подобного объекта в центральной части города не соответствует принципу наилучшего использования занятого этим складом земельного участка, которому более отвечает использование данного участка земли под строительство офисного здания, развлекательного заведения, ресторана или торгового центра.

Наилучшее использование с течением времени может меняться (например, если в непосредственной близости от земельного участка построили крупную автомагистраль), то наилучшим использованием участка может стать строительство мотеля, автозаправочной станции или придорожного кафе.

Принцип полезности заключается в том, что при оценке недвижимости следует исходить из того что, недвижимость только в том случае обладает стоимостью, если она может быть полезна реальному или потенциальному собственнику, если она может удовлетворить его потребности (в жилище, отдыхе и пр.) либо приносить доход. Полезность является ключевым критерием стоимости любого объекта недвижимого имущества. Все объекты недвижимого имущества, несмотря на их разнообразие, сопоставимы по своей способности удовлетворять определенные потребности собственника или приносить ему доход. Следует учитывать, что полезность для каждого собственника индивидуальна, как и представление о ней. Общим же является следующее - чем больше полезность объекта, тем выше его стоимость. Итак, принцип полезности заключается в том, что оценочная стоимость объекта недвижимого имущества тем выше, чем в большей мере он способен удовлетворять потребности потенциального собственника.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель (потребитель) на открытом рынке не заплатит за объект недвижимости цену, превышающую затраты на приобретение объекта имущества, в той же степени привлекательного для покупателя, т.е. с эквивалентной полезностью.

В соответствии с принципом замещения предполагается, что покупатель будет рассматривать все имеющиеся у него альтернативные варианты сделок и будет подходить рационально к решению вопроса выбора, располагая достаточным временем для этого. Среди альтернативных вариантов поведения покупателя могут быть: покупка другого, аналогичного объекта имущества: воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли: вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

Принцип замещения означает, что расчетливый здравый покупатель не заплатит за данный объект более наименьшей цены, запрашиваемой на данном сегменте рынка за аналогичный объект с той же степенью полезности. Таким образом, принцип замещения позволяет установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества. Данный принцип лежит в основе применения сравнительного подхода.

Принцип ожидания заключается в следующем. Стоимость недвижимости, прежде всего, зависит не от прошлых цен продаж аналогичных объектов или от их восстановительной стоимости, а от тех выгод, которые участники рынка намереваются и могут получить в будущем о приобретения и использования недвижимого имущества. Стоимость имущества определяется выгодами (или преимуществами), которые, как ожидается, это имущество принесет владельцу.

Ожидание может принимать как позитивный, так и негативный характер. Экономический спад, безработица, напряженная социальная обстановка, государственные ограничения на застройку способны отрицательно повлиять на стоимость имущества.

Обустройство прилегающих к участку земель способно существенно изменить его стоимость. Если на момент оценки объекты прилегающей территории находятся на стадии планирования и проектирования, в процессе анализа и последующей оценки должно быть учтено их потенциальное воздействие. Таким образом, стоимость объекта и имущества зависит от ожиданий собственника.

Принцип вклада – стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии данного элемента.

Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесенных затрат. Стоимость вклада корта измеряется по полезности с точки зрения среднего покупателя. Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат.

Принцип остаточной продуктивности земельного участка . Процесс оценки рыночной стоимости земельного участка аналогичен оценке других объектов недвижимости. Вместе с тем имеется существенная разница, заключающаяся в том, что рыночная стоимость земельного участка является базисной составляющей рыночной стоимости всего совокупного объекта недвижимости, хотя в практике оценки земельного участка его рыночная стоимость рассчитывается в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом улучшений. В этом проявляется действие принципа остаточной продуктивности земельного участка.

Следует заметить, что одним из следствий реализации данного принципа является метод техники остатка земли – универсальный метод оценки стоимости земельного участка, особенно эффективный при отсутствии информации о продажах аналогичных участков, но при наличии сведений о доходности всего объекта недвижимости – земельного участка с улучшениями. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, приходящийся на долю улучшений.

Принцип равновесия , иногда называемый принципом сбалансированности (пропорциональности), заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется степенью равновесия между его парными элементами. Для большинства объектов недвижимости важнейшая пара элементов – земля и улучшения. Данный принцип устанавливает, что максимальная стоимость недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями, т.е. когда при дополнительных (по отношению к равновесному состоянию) капиталовложениях уже не происходит относительного прироста стоимости имущества.

Данный принцип тесно связан с принципом предельной доходности.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости недвижимого имущества. На определенной стадии затраты по созданию дополнительных улучшений уже не будут полностью компенсированы за счет повышения стоимости объекта. Эффект, связанный с нелинейным увеличение стоимости имущества по мере добавления улучшений, является эффектом насыщения. Данный принцип применяется в методах затратного подхода, в частности при анализе устранимого физического и морального износа.

Принцип спроса и предложения . Под предложением понимается все недвижимое имущество данного вида, выставленное на продажу или аренду на данный момент времени на данном сегменте рынка. Под спросом понимается все недвижимое имущество данного вида, которое участники рынка готовы приобрести в течение данного периода времени.

Изменение цены (стоимости) объекта недвижимости непосредственно зависит от изменения величины спроса и предложения на рынке недвижимости, от их взаимодействия.

Принцип спроса и предложения в оценке является следствием закона предложения и спроса – экономической закономерности, связывающей объемы спроса и предложения с ценами товаров на рынке.

Для заданных величин предложения и спроса путем совмещения соответствующих зависимостей «предложение-цена» и «спрос-цена» определяется точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы спроса и предложения совпадают. При равновесной цене товара равновесный объем предложения совпадает с равновесным объемом спроса.

С принципом спроса и предложения тесно связан принцип конкуренции.

Принцип конкуренции . Конкуренция на рынке недвижимости возникает среди покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей, стремящихся заключить сделку или арендный договор о купле-продаже недвижимости. Кроме того, каждый объект конкурирует со всеми другими аналогичными объектами.

В долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли. Возможное извлечение прибыли порождает конкуренцию, но возможность извлечения сверхвысоких прибылей порождает разрушительную конкуренцию.

Принцип соответствия – стоимость объекта недвижимого имущества зависит от степени однородности окружающей застройки в районе, которая удерживает величины стоимости недвижимого имущества на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии) или значительно не превысит этот уровень.

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению величин стоимости на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались владельцам разных категорий в разное время. Расположение по соседству дорогих и дешевых объектов недвижимости ведет к уменьшению рыночной стоимости более дорогих объектов недвижимости.

Принцип изменения. Изменение рыночных условий – неизбежный и постоянный процесс, протекающий постепенно и часто скрыто. Чем активнее сегмент рынка, тем быстрее в нем протекают изменения. К самым резким сдвигам на рынке недвижимости приводят изменения законодательства, строительство новых объектов, закрытие промышленных предприятий, а так же форс-мажорные обстоятельства в виде военных действий, природных катастроф и т.д.

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы государственного регулирования.

2.2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Процесс оценки стоимости объекта недвижимости – последовательность действий, выполняемых оценщиком в ходе определения стоимости.

В начале процесса оценки необходимы сбор и обработка информации, касающейся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайшего окружения с учетом всех факторов, влияющих на оценочную стоимость объекта недвижимости.

Источниками информации могут быть периодические издания, специализированные базы данных, государственные и муниципальные органы, осуществляющие регистрацию прав недвижимости, другие оценщики. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения всей необходимой информации могут потребоваться консультации различных специалистов, кроме этого – командировки в другие регионы, маркетинговые, технологические, социологические и другие исследования. В связи с этим могут быть необходимы и соответствующие затраты.

Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Собранная информация анализируется, вносятся необходимые и обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие данные.

На этапе определения варианта наилучшего использования объекта недвижимости, оценщик определяет такое направление использования собственности, которое юридически разрешено, технически возможно, экономически целесообразно и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемой недвижимости. Данный вариант рассматривается, если оценивается рыночная стоимость недвижимости (или производные от нее – инвестиционная стоимость).

Основным этапом процесса оценки недвижимости является собственно оценивание – оценка стоимости объекта на основе трех классических оценочных подходов, к которым относятся сравнительный (рыночный), затратный и доходный подходы.

Рыночный подход основан на сопоставлении (сравнении) оцениваемого объекта недвижимости и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.

В затратном подходе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

В основе доходного подхода лежит представление о стоимости объекта как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при рациональном использовании может принести в будущем. При этом учитываются не только размеры, но и время поступления доходов, а так же уровень риска, связанного с их получением.

Заключительным этапом процесса оценки является согласование результатов оценки (с учетом весовых коэффициентов) – сведение величин оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов оценки в одну величину – в единое заключение об оценочной стоимости оцениваемого объекта.

2.3. ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка объектов недвижимости имеет некоторые особенности:

Оценка недвижимости в отличие от других активов связана с длительным сроком инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость – это капитал, «запертый» в малоликвидный актив;

Трудность определения ожидаемого периода владения активом, также определение цены объекта при его возможной реализации в будущем, по окончании срока владения этим объектом;

Относительно длительный период (по сравнению, например, с ценными бумагами) владения активом, включающий несколько циклов развития рынка недвижимости;

Сложность получения достоверной и актуальной информации о сделках на рынке недвижимости.

Стоимость объектов недвижимости, как и любого другого объекта имущества, оценивается оценочными методами на основе трех классических подходов:

1) доходного подхода, основанного на дисконтировании денежных потоков или капитализации ожидаемых доходов от недвижимости;

2) рыночного (сравнительного) подхода, предусматривающего сравнительный анализ рыночных сделок купли-продажи объектов недвижимости;

3) затратного (имущественного) подхода, базирующегося на определении стоимости недвижимости путем расчета затрат, необходимых на восстановление или замещение оцениваемых зданий и сооружений с учетом износа всех видов и рыночной стоимости земельного участка.

2.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход в оценке недвижимости позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов, генерируемых этим объектом. Приведенная к текущему моменту стоимость бедующих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Применение этого подхода предполагает необходимость расчета величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых этапов при оценке недвижимости является определение полученных и расчет, и прогнозирование будущих доходов.

Прогнозирование дохода от недвижимости основывается на следующем. Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в производственно-коммерческой или иной деятельности, инвестор рассчитывает в результате получить определенные материальные, финансовые или иные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде финансовых результатов, в число которых входят:

Поток денежных средств (текущие денежные поступления):

Экономия на налогах:

Будущие доходы от арендной платы:

Доходы от перепродажи недвижимости:

Уменьшение ипотечного долга.

Задача аналитика заключается в том, чтобы, рассчитав текущую стоимость всех будущих доходов и финансовых выгод, на их основе определить текущую стоимость объекта недвижимости, приносящего эти доходы. Изучая объект доходной недвижимости, аналитик принимает во внимание наиболее важные для него параметры – стоимость зданий, сооружений, инфраструктуры и земельного участка, долгосрочные кредиты (ипотечные кредиты).

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени зависит от точности прогнозируемых доходов. На величину доходов оказывает влияние множества факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его развития в перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих объект недвижимости с окружающей средой, и т.д. Учет и оценка этих факторов должна лечь в основу прогноза. Основная расчетная величина для оценщика – чистый операционный доход от недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо, прежде всего, установить степень стабильности получаемых от недвижимости доходов. Под стабильным доходом понимается доход, обычно получаемый от использования оцениваемой недвижимости в течение типичного года в прогнозном периоде, приведенный к моменту оценки. При расчете стабильного дохода из расходов исключаются затраты, носящие разовый характер, т.е. нетипичные при повседневной эксплуатации объекта. Источниками информации для определения доходов и стабильности доходов могут быть: собственник объекта недвижимости; данные, собранные на рынке недвижимости; сведения, полученные от арендаторов и менеджеров объекта недвижимости.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены элементов недвижимости с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными расходами необходимо вычесть из действительных валовых доходов. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы элементов, подлежащих замене.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно двумя методами: и . Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтирования (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость.

В качестве потока доходов используется чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом текущих операционных расходов и резерва на замещение, т.е. рассматривается поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Применение в расчетах величины чистого операционного дохода, позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных объектов имущества более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют переменную стоимость, поток доходов, которые получены в будущем, необходимо дисконтировать (привести к сегодняшнему дню), просуммировать и, кроме этого, учесть стоимость объекта при реверсии – возможной перепродажи в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода – определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации при условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).

Величину коэффициента капитализации можно рассчитать тремя способами:

1) кумулятивным методом на основе суммирования безрисковой ставки дохода с компонентами, учитывающими величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;

2) исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фактической продажи с последующим адекватным усреднением;

3) на основе требуемой ставки доходности (в качестве которой можно принять ставку дисконтирования) за вычетом темпа роста потока доходов.

Важной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учета остаточной стоимости объекта в момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости объекта в будущем велика, то при расчете коэффициента капитализации необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован с учетом разного рода рисков.

2.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЫНОЧНОМ (СРАВНИТЕЛЬНОМ) ПОДХОДЕ

Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе на основе метода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:

1) анализируется рыночная ситуация и выявляются недавние сделки продажи сопоставимых объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти-семи);

2) тщательно проверяется информация о сделках;

3) выбираются соответствующие единицы сравнения объектов (например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;

4) выявляется адекватная данному случаю оценки элементы сравнения;

5) в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения;

6)корректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводятся к одной величине – к стоимости оцениваемого объекта.

Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретной ситуации, от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.

Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения должен быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.

При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики объектов, которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными среди них и подлежащими обязательному учету при оценке являются:

1) передаваемые при возможной сделке имущественные права;

2) условия финансирования сделки (учет заемного и привлеченного капитала);

3) условия и время продажи (в том числе и юридическая чистота сделки);

4) местоположение объекта;

5) физические (технические) параметры объекта;

6) экономические параметры объекта и окружения;

7) экологические параметры объекта и окружения;

8) характер, интенсивность использования;

9) наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью.

Поправки по единицам и элементам сравнения могут, вносится в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах с последующим переводом в денежные единицы.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых придается оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Применение данного метода сравнительного анализа возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.

2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующей последовательности:

1) определяется рыночная стоимость участка земли;

2)рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения);

3) оценивается величина совокупного износа, т.е. износа всех трех видов;

4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа.

При применении затратного подхода участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат) может производится тремя способами:

На основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);

Путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);

На основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта.

При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые и косвенные издержки, а так же предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники безопасности и другие нормативные затраты, а так же прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может рассчитывать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.

3. ОСОБЕННОСТИ И ИСТОЧНИКИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам, присущим финансовому рынку: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному рискам, бизнес риску. Вместе с тем для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные специфические риски, которые могут необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Риски присущие рынку недвижимости, можно разделить на три группы: систематические, несистематические и случайные риски.

Систематические риски определяются такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, продолжительность делового цикла на рынке недвижимости, демографические характеристики (и тенденции их изменения) по стране в целом и по регионам, тенденции занятости населения, инфляция, изменение процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

Несистематические риски – риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов. Риск данного вида может быть диверсифицирован за счет формирования портфеля недвижимости, т.е. за счет распределения капитала между разного типа объектами доходной недвижимости, различия в местоположении объектов и в структуре заемного и привлеченного капитала.

Случайные риски связанны с возможными непредсказуемыми и социальными явлениями и, кроме этого, могут быть связанны с неэффективным управлением объектами недвижимости.

К источникам риска относятся;

1) вид недвижимого имущества (возможное изменений условий предложения и спроса на имущество данного вида безотносительно месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном плане, когда предложение объектов недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные потоки доходов от аренды или продажи могут быть ниже предусмотренных договором из-за инфляции, в частности, чем больше срок аренды, тем такой риск больше);

4) местоположение объекта (условия регионального рынка, перспективы социально-экономического развития региона; факторы, в силу которых недвижимость в пределах регионального рынка может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем, что арендатор может не заплатить всю арендную плату, предусмотренную арендным договором);

6) условия предоставления кредитов (кредитный риск обусловлен способностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание, порча; моральный и экономический износ (риски физического, морального и экономического износа могут снизить доходность недвижимости);

8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном регулировании и налогообложении .

3.1. ВОЗМЕЩЕНИЕ ИНВЕСТИРОВАПННОГО В НЕДВИЖИМОСТЬ КАПИТАЛА

Инвестируя капитал в приносящую доход недвижимость, инвестор рассчитывает не только получить доход на вложенный капитал, но и полностью возместить сам капитал. Возмещение инвестированного капитала возможно путем перепродажи объекта недвижимости или путем получения дохода, величина которого обеспечивает не только получение процентного дохода на капитал, но и постепенное его возмещение за определенный период времени. Показателем, численно характеризующим этот процесс, является коэффициент капитализации .

Коэффициент капитализации состоит из двух частей. Одна его часть связана с доходом на инвестированный капитал, т.е. вознаграждением владельцу капитала за использование инвестированные в недвижимость денежных средств. Другими словами, это процент (называемый так же отдачей), выплачиваемый инвестору. Вторая часть коэффициента капитализации связана с возмещением первоначально инвестированного в недвижимость капитала.

Итак, инвестор, помещая свой капитал в тот или иной объект недвижимости, предполагает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получение прибыли. Существуют три способа расчета возмещения инвестированного в недвижимость капитала:

Метод прямолинейного возврата капитала;

Метод возврата капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции;

Метод возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой процентной ставке.

Метод прямолинейного возврата инвестированного капитала (метод Ринга) реализуется в соответствии со следующей процедурой – предполагается, что возмещение основной суммы инвестированного капитала происходит равными частями. В этом случае размеры платежей по основной сумме инвестиций будут равны. Важной особенностью данного метода является ежегодное снижение величины членов денежного потока, используемого для погашения долга, поэтому данный метод не может быть применен для потоков с неравномерными доходами.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) характеризуется тем, что норма возврата инвестиций является составной частью коэффициента капитализации; она равна фактору фонда возмещения, рассчитанному по той же процентной ставке, что и доход на инвестиции. Другой составной частью коэффициента капитализации являлась ставка процентов на инвестиции. Использование данного метода предполагает полное возмещение инвестиций и получение по ним соответствующего дохода.

Метод возврата инвестированного капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда) применяется в тех случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции. В подобных случаях коэффициент капитализации должен быть рассчитан таким образом, чтобы при оценке стоимости активов было бы обеспечено не только полное возмещение инвестированного капитала, но и получение дохода по нему, для этого коэффициент капитализации должен быть соответствующим образом увеличен.

Рассмотрев методы расчета возмещения капитала, необходимо отметить. Что поступающие периодические доходы могут быть разделены на две принципиально разные части: доход на капитал и возмещение капитала. Доход на капитал – это процентные деньги, полученные на вложенный капитал, т.е. конечная отдача. Возврат капитала характеризуется нормой его возмещения. Норма возмещения капитала зависит от продолжительности владения недвижимостью, ставки текущей отдачи, стабильности периодического дохода и от прироста стоимости капитала.

3.2. УЧЕТ ИЗНОСА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода является неотъемлемым компонентом процедуры оценки имущества. Совокупный износ зданий и сооружений характеризуется потерей ими своей стоимости в результате совместного воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) износа.

С физическим износом связано постепенное уменьшение стоимости зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок, ненадлежащего хранения и т.д.

Под функциональным (моральным) износом понимается потеря объектом недвижимости своей стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного, дизайнерского решения, материалов, оборудования и качества работ современным рыночным требованиям и предпочтениям потребителей.

Под экономическим (внешним) износом понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факторов (окружающей природной и социальной среды, прилегающих объектов).

Для оценки совокупного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы:

1) метод экономического возраста (метод срока жизни);

2) метод разбивки по компонентам износа.

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст.

Срок физической жизни – это срок, в течение которого объект недвижимости реально существует и его можно использовать по назначению.

Срок экономической жизни – это срок, в течение которого объект недвижимости приносит прибыль (доход). Конец экономической жизни наступает тогда, когда объект недвижимости перестает приносить доход.

Эффективный возраст определяется состоянием и внешним видом объекта, дизайном, экономическими факторами, выявляющими его стоимость. Условия эксплуатации объекта, своевременности ремонта и модернизации в значительной степени влияют на его эффективный возраст. Он может быть больше или меньше физического возраста.

Необходимо учитывать наличие различий в подходе к оценке износа между бухгалтерской и оценочной практикой. Оценщик должен, прежде всего, исходить из эффективного возраста и определять оставшийся срок экономической жизни. Срок экономической жизни зависит от многих факторов, например экономической ситуации в стране, вкусов потребителей и т.д. Вместе с тем, производя оценку недвижимости, оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни с объектом недвижимости не произойдет существенных изменений. Определение срока экономической жизни основано на визуальном осмотре объекта, анализе экономической ситуации. В конечном счете, оно во многом зависит от опыта и мнения оценщика.

По методу экономического возраста (метода срока жизни) величина совокупного износа определяется как частное от деления эффективного возраста на срок экономической жизни (нормативный срок службы) здания. При этом под эффективным возрастом понимается условный возраст здания, определяемый физическим состоянием и функциональной полезностью, а под сроком экономической жизни – период времени, в течение которого здание имеет экономическую ценность, т.е. обладает полезностью.

В соответствии с методами разбивки по компонентам износа выделяются и отдельно оцениваются следующие составляющие совокупного износа:

Устранимый физический износ, т.е. физический износ, устранение которого экономически оправдано - затраты на устранение которого не превышают денежной величины, добавляемой к стоимости объекта в результате его устранения;

Неустранимый физический износ – износ, затраты на устранение которого в результате превышают соответствующее увеличение стоимости объекта;

Устранимый моральный (функциональный) износ;

Неустранимый моральный износ;

Экономический (внешний) износ (устаревание) – по определению является практически неустранимым, единственный способ его устранения – изменение внешнего окружения, что в большем случае представляется неразрешимой задачей.

Оценщик должен провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости объекта недвижимости, полученных в результате использования всех трех подходов к оценке, исходя из относительных весов, придаваемых величинам стоимости, полученным в рамках каждого из трех подходов. Таким образом, оценщик рассчитывает средневзвешенную величину стоимости объекта недвижимости. В качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может быть как одна величина, так и диапазон величин стоимости объекта недвижимости.

3.3. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФИНАНСОВОГО ЛЕВЕРЕДЖА ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Реальная практика рыночных сделок с недвижимостью в большинстве случаев предполагает привлечение ипотечного кредитования, т.е. кредитования под залог недвижимого имущества. В этом случае можно говорить о том, что применяется финансовый рычаг – финансовый левередж . Основное свойство финансового левереджа заключается в том, что, используя для инвестиций заемный капитал, возможно приобретение в собственность объектов недвижимости с доходностью более высокой, чем выплачиваемый по полученному кредиту процент.

Ипотечный кредит при покупке объекта недвижимости является привлекательным по следующим причинам:

При покупке недвижимости лишь немногие покупатели обладают собственными денежными средствами, достаточными для полной оплаты приобретаемого объекта недвижимости;

Те покупатели недвижимости, которые имеют необходимые для ее приобретения средства, стремятся снизить возможный риск вложений капитала путем их диверсификации;

Привлечение ипотечного кредита позволяет инвестору контролировать большие объемы недвижимости;

Инвестор имеет возможность получения льгот по налогообложению.

Инвестиции в недвижимость при ипотечном кредитовании составляют две части: собственный капитал и ипотечный кредит. Величины ставок капитализации этих двух элементов инвестированного капитала должна соответствовать рыночной доходности с учетом риска вложений. Поэтому ставка капитализации так же разделяется на два компонента: ставка капитализации на собственный капитал и ипотечная постоянная.

Ставка капитализации на собственный капитал – отношение ежегодных денежных поступлений от недвижимости до вычета налогов к сумме вложенных в недвижимость собственных средств инвестора.

Ипотечная постоянная – отношение величины ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Приобретение недвижимости может быть осуществлено с использованием различных методов финансирования. Распространенным является метод приобретения недвижимости в рассрочку на длительный срок с выплатой соответствующих процентов, с дополнением финансового левереджа. Возможно применение и других схем финансирования. Необходимо отметить, что процесс финансирования сделок с недвижимостью может оказать существенное влияние на ее цену. Финансирование не изменяет объект недвижимости физически, однако оно влияет на сумму денежного платежа покупателя и на размер ежемесячных выплат по кредиту. Следствием этого является следующее – чем более продолжительным является срок кредита, предоставляемого продавцом недвижимости покупателю, и чем ниже процентная ставка по нему, тем долее высокую рыночную цену установит продавец. Применение финансового левереджа может значительно изменить финансовые последствия от сделки для покупателя с недвижимостью.

Если доходность недвижимости, приобретенной с привлечением заемных средств, превышает годовой процент по ссуде, финансовый левередж является продолжительным. В тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от приобретенной недвижимости не превышает процент по полученному кредиту, левередж считается отрицательным (в этом случае корректным будет лучше не говорить о финансовом левередже). В тех случаях, когда объект недвижимости приносит ежегодный доход, равный годовому проценту по ипотечному кредиту, левередж считается нейтральным (нулевым).

Используя левередж, инвестор может увеличить текущую отдачу от недвижимости, извлечь существенные материальные выгоды от увеличения стоимости недвижимости, обеспечить значительную диверсификацию своих активов.

Действие финансового левереджа можно пояснить следующей формулой:

r CK = r ИК + К/СК (r ИК - r К),

где r CK – доходность собственного капитала инвестора;

r ИК – доходность всего инвестированного капитала (собственный капитал и ипотечный кредит;

r К – процентная ставка по ипотечному кредиту;

К – величина ипотечного кредита;

СК – собственный капитал инвестора.

Необходимо указать на то, что на стоимость объекта недвижимости оказывает влияние не только величина ипотечного кредита, но в значительной степени и его доля в инвестировании капитала, а так же способ погашения ипотечного кредита.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги сказанному, можно сделать несколько выводов относительно реализации инвестиционного проекта и отметить то, что при принятии любого инвестиционного решения необходимо, прежде всего, провести исследования инвестиционной среды.

Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

Реализация инвестиционных проектов предполагает отказ инвестора от денежных средств сегодня в расчете на получение в будущем. Причем, как правило, на получение прибыли следует рассчитывать не раньше чем через год после инвестиций.

Объектами реальных инвестиций (капитальных вложений) могут быть недвижимость, бизнес, машины, оборудование, здания, земельные участки, природные ресурсы.

Инвестиционный проект прежде всего оценивается в плане его технической выполнимости, юридической обоснованности, экологической безопасности и экономической эффективности, под которой понимают доходность (норму прибыли) – результат сопоставления генерированной проектом получаемой прибыли и совокупных затрат, произведенных на этот проект.

Очевидно, что при принятии инвестиционных решений – при выборе инвестиционного проекта – предпочтение отдается объекту, который технически выполним, юридически обоснован, экологически безопасен и экономически наиболее эффективен.

Очевидно, что при наличии нескольких проектов можно получить равный размер дохода, но эффективность этих проектов может быть разной, так как на их реализацию могут потребоваться различные затраты.

Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска (предпринимательского, финансового и др.).

Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, генерируемых (прогнозируемых) при реализации проекта.

Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта.

Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности инвестиционного проекта. Другими словами, эффективность инвестиционных проектов должна быть основана на исследовании денежных потоков, которые генерируются в результате реализации этих проектов, в нашем случае вложения (инвестиции) в недвижимость.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Зимин А.И. Инвестиции: вопросы и ответы. – М: ИД «Юриспруденция,2006.

2. Абрамов С.И. Инвестирование. – М: Центр экономики и маркетинга, 2000.

3. Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: учебно-практическое пособие. – М: Дело, 2000.

4. Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2000.

5. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М: ИНФРА – М, 2003.

6. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. – М.: Финансы и статистика, 1999.

7. Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.

8. Бочаров В.В. Инвестиции: Учебник. – СПб.: Питер, 2002.

9. Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. – М.: Инфра-М, 1995.

10. Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер, 2004.

11. Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело, 1997,

Рынок коммерческой недвижимости до недавнего времени был одним из наиболее динамично развивающихся и привлек немало участников и финансовых средств, однако с процессом купли-продажи и эксплуатации объектов недвижимости все еще связано множество законодательных недочетов и коммерческих недомолвок.

Книга представляет собой всесторонний правовой анализ процессов, связанных с оборотом коммерческой недвижимости, проведенный юристами компании Tenzor Consulting Group.

Авторы рассматривают ситуацию, сложившуюся на этом рынке, дают оценку наиболее распространенным рискам, возникающим при строительстве, купле-продаже и управлении объектами коммерческой недвижимости, особое внимание уделяя способам минимизации негативных последствий наиболее вероятных просчетов участников рынка.

Книга адресована профессиональным участникам рынка коммерческой недвижимости, а также владельцам и арендаторам объектов недвижимости.

Серия: «Библиотека Tenzor Consulting Group».

М.: Альпина Паблишерз, 2009 г.

ISBN 978-5-9614-1039-6, 978-5-9614-1161-4

Количество страниц: 248.

Содержание книги «Коммерческая недвижимость как объект инвестирования»:

• 3 Оглавление
• 7 Предисловие
• 8 Введение
• 11 Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости
  • 11 1.1. Основные виды объектов коммерческой недвижимости
  • 17 1.2. Правовой статус и специфические риски видов объектов коммерческой недвижимости
  • 33 1.3. Этапы развития рынка коммерческой недвижимости
• 35 Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости
  • 35 2.1. Девелопер
  • 40 2.2. Инвестор
  • 47 2.3. Генеральный подрядчик, подрядчик и субподрядчик
  • 52 2.4. Управляющая компания
• 61 Глава 3. Основные этапы деятельности участников рынка коммерческой недвижимости
  • 61 3.1. Строительство: стадии (проектирование-получение земельного участка)
    • 62 3.1.1. Стадии, технические детали
    • 79 3.1.2. Специфика договора строительного подряда
    • 86 3.1.3. Страхование рисков при строительстве
    • 83 3.1.4. Участие региона в строительстве коммерческой недвижимости: проблемы взаиморасчетов девелоперов (собственников) и администрации
  • 99 3.2. Управление объектом недвижимости
    • 99 3.2.1. Схемы управления
    • 102 3.2.2. Управление государственной и муниципальной недвижимостью
  • 103 3.3. Участие управляющей компании в строительстве объекта недвижимости
    • 103 3.3.1. Основные участники
    • 106 3.3.2. Правовой анализ договоров, заключаемых в процессе управления
• 131 Глава 4. Инвестирование сделок купли-продажи коммерческой недвижимости
  • 131 4.1. Выбор объекта инвестирования
  • 143 4.2. Механизм оценки объектов недвижимости
  • 161 4.3. Инвестирование в строительство коммерческой недвижимости. Этапы, риски, способы оптимизации налогообложения
  • 185 4.4. Приобретение объекта коммерческой недвижимости. Этапы, риски
  • 205 4.5. Способы кредитования при покупке недвижимости
  • 219 4.6. Лизинг коммерческой недвижимости
• 235 Заключение. Перспективы дальнейшего развития рынка коммерческой недвижимости

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. В чем же дело? В первую очередь, недвижимое имущество и жилого, и коммерческого назначения в крупных городах пользуется постоянным спросом и дорожает год от года. Чем больше населенный пункт – тем выгоднее покупать недвижимость. Никто не будет оспаривать тот факт, что ликвидность площадей в Москве гораздо выше, чем в том же Тикси.

Конечно, торговая и другая коммерческая недвижимость как объект инвестирования весьма привлекает, но и жилые квадраты не теряются на этом фоне. Квартиры и дома стоят меньше, а их размещение способно значительно повысить ликвидность. Нужно учитывать степень доверия застройщику, местоположение дома и квартирную планировку. Существует высокий спрос на 1-комнатные квартиры: они лучше продаются и сдаются. Однако начнем сначала и разложим все по полочкам.

Виды и способы инвестирования в недвижимость

Из множества вариантов, которыми можно осуществить инвестиции в недвижимость, подходящий для себя может выбрать почти каждый житель России. Ориентироваться нужно на сумму накоплений и ожидаемый доход в соотношении с рисками.

Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду

Этот вариант характеризуется наименьшей рискованностью и простотой. Общий смысл действий доступен пониманию каждого человека, не имеющего отношения к бизнесу: сначала нужно купить жилплощадь, затем – сдать внаем. Само собой, имеются и особенности, которые необходимо учитывать еще

до приобретения квартиры. Например, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой делать ремонт или нет? Как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства.

Первый отрицательный момент в таком варианте инвестиций – необходимость личного участия, поскольку наем профессионала будет невыгоден. Это не особенно сложно, но придется искать квартирантов, ремонтировать помещение, заниматься обстановкой, принимать плату за аренду и т.д. Другой отрицательный момент вытекает из положительных. Крупные инвестиции в жилую недвижимость будут вызывать сложности: можно заниматься двумя-тремя квартирами, а на большее просто не хватит времени.

Одна из разновидностей вложений в жилую недвижимость – оформление ипотеки. Такой вариант приобретения квартиры все еще сохраняет свою привлекательность.

Положительных момента здесь два: потребуется гораздо меньшая первоначальная сумма, а выверенный подход обеспечит более весомую прибыль. Но при этом инвестор должен быть более квалифицирован: нужно подобрать квартиру, кредит от банка, резерв и так далее, для чего потребуется определенный опыт.

Недвижимость как объект инвестирования

К тому же в этом варианте вложений больше рисков, он не подойдет тому, кто не признает займов.

Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:

Более выгодны проекты с перспективой: имеющие необычную архитектуру, удачную реализацию, инфраструктурное обеспечение. Но ценится не только это, а и сама квартира: может быть отличная планировка, но неудачный вид из окна.

Само собой, лучше вложить средства в объекты, находящиеся возле метро и других транспортных путей. Особенно это важно, когда планируется покупка квартиры элитного класса.

Акции как объект инвестирования

Акционирование как метод инвестирования

Что такое инвестирование, термин и определение инвестирования

Условия инвестирования

Где взять деньги для инвестирования

Основные тенденции и факторы рынка инвестиций

Для 2017 года характерными являются следующие тенденции:

• ярко выраженная региональность;
• интерес в офисном сегменте;
• подавляющая доля российских инвесторов.

Рассмотрим каждый фактор подробнее.

Ярко выраженная региональность

Сумма инвестиций, зафиксированная во всей России, сопоставима с вложениями в коммерческую недвижимость таких стран, как Польша или Чехия. Несмотря на значительный потенциал других регионов РФ, интерес инвесторов вызывает Москва и Московская область, на их долю пришлось 86% всех сделок, что в денежном выражении составляет 3,9 млрд долл. В отличие от 2016 года, когда все ресурсы оседали в столице, в 2017 году 12% вложений были направлены в Санкт-Петербург (530 млн долл.), и всего лишь 2% - на прочие регионы России (около 110 млн долл.).

Интерес в офисном сегменте

Если оценивать секторы, в которые чаще всего инвестируются ресурсы, то на первом месте остается офисная недвижимость. По состоянию на 2017 год она составила около 40% общей суммы. При этом именно ее в первую очередь коснулось падение, которое составило более 50%.

Объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 1,8 млрд долл. - следующие 40% рынка. Это произошло благодаря двум крупным сделкам: смена собственника пяти ТЦ «Вавилон» и ТЦ «Горбушкин двор».

Складская недвижимость заняла 6%, при этом в натуральном выражении сумма несколько выросла (255 млн долл. против 218 млн долл.). Наименьший интерес вызвал гостиничный сектор, это направление развивается слабо, что связано с высокой конкуренцией, низкой востребованностью.

Структура инвестиционного капитала по происхождению

В 2016 году 100% инвесторов были из Российской Федерации. В 2017 году эта тенденция незначительно изменилась, на их долю пришлось 89% общей суммы. Несмотря на высокий потенциал, привлекать зарубежный капитал сложно по следующим факторам:

• Географическая ограниченность. Максимальная концентрация инвестиционно привлекательных объектов находится в Москве и МО, где уже весьма значительная конкуренция.
• Санкции против России. Они ограничивают возможности вхождения на российский рынок, влекут за собой большие риски.
• Снижение экономики.

  Инвестиции в коммерческую недвижимость: выгодно ли это?

  На фоне санкций наблюдается уменьшение экономических показателей, что также отталкивает иностранный капитал.

ТОП-4 крупных сделок в 2017 году

Более 38% общих инвестиций в коммерческую недвижимость были сформированы 4 ключевыми сделками:

• Около 1 млрд долларов стоила продажа ТЦ «Вавилон».
• В IQ квартале одна из башен общей площадью 74 тыс. кв. м сменила собственника. Стоимость операции оценивается в 429 млн долл.
• Продажа «Воздвиженки-центра» позволила привлечь 180 млн долл.
• 120 млн долларов - сделка по продаже 200 тыс. кв. м в «Логопарк Север 2».

По-прежнему наиболее крупными игроками являются девелоперские и инвестиционно-финансовые структуры. С их помощью сформировано 82% рынка, 18% приходится на другие организации и предприятия.

Прогнозируя 2018 год, эксперты уверены, что в первом полугодии показатели на рынке коммерческой недвижимости будут достаточно низкими. Оживление начнется только во втором полугодии, именно тогда будет сформирован основной инвестиционный объем. В связи с тем, что остается высокая зависимость суммы вложенных денег от политической ситуации, более точные прогнозы делать сложно.

Чем интересно инвестирование в коммерческую недвижимость и стоит ли этим заниматься новичку?

К коммерческой недвижимости относится любой вид недвижимости, предназначенный для деятельности с целью получения прибыли.

Виды коммерческой недвижимости

К такому виду недвижимого имущества можно отнести офисы, складские помещения, гаражи, торговые помещения, помещения гостиничного бизнеса, производства и другие. Каждый из видов имеет свои особенности, и отличается по цене продажи и аренды.

В основном вся коммерческая недвижимость делится на четыре типа:

• Офисные помещения . Офисы используются как место для приема заказов, работы с клиентами, ведения переговоров и других различных видов бизнес деятельности. Располагается, как правило, в бизнес-центрах или старых административных зданиях.
• Торговые помещения . Такой вид недвижимости используется для продажи определенных товаров или услуг. Имеет большое разнообразие от торговых павильонов до гостиничных комплексов.
• Производственные помещения . Разнообразные промышленные предприятия и технологические парки.
• Складские помещения . Предназначены для хранения материалов и продукции предприятий.

Зачем приобретать коммерческую недвижимость

Покупка коммерческой недвижимости связана с определенным родом деятельности. Офисные помещения требуются бизнесменам для работы с клиентской аудиторией и работы персонала. Торговая и промышленная недвижимость непосредственно связана с определенной сферой бизнеса. Складские помещения обычно приобретаются при производстве продукции, и ее реализации.

Также не стоит исключать такой вид бизнеса как покупка коммерческой недвижимости и сдача ее в аренду.

Какие факторы влияют на выбор коммерческой недвижимости?

Факторы, которые влияют на выбор коммерческой недвижимости общие для всего недвижимого имущества. Основные из них таковы:

• Место . Место расположения любой коммерческой недвижимости составляет основную ее стоимость. В зависимости от назначения. Это может быть расположение в центре города, рядом с удобным транспортным сообщением, или расположение вблизи пешеходных потоков. Также важен удобный подъезд, или наличие железнодорожной ветки.
• Назначение . Коммерческая недвижимость приобретается в зависимости от рода деятельности. Например, занимаясь производством, понадобится кроме промышленного помещения, точки реализации продукции, офисы, и складские помещения.
• Площадь . Площадь подбирается в зависимости от того насколько развит бизнес, и какое по размерам помещение понадобится.
• Состояние .

  Выбирая, например офис для встречи с клиентами и презентации товаров, нужно учитывать, что офис будет «лицом» компании.

Выбирая ту или иную коммерческую недвижимость нужно понимать, что процедура сделки отличается от покупки жилой недвижимости. Для уверенности, что сделка пройдет нормально нужно знать все нюансы в документации и переоформлении.

Лучше всего обратится в профессиональное агентство недвижимости. Наше агентство профессионально работает на рынке, мы с уверенностью можем гарантировать безопасность проведения сделки купли-продажи.

Если вы не знаете где искать нужный объект, мы предоставим вам полную консультацию по всех имеющихся в продаже видах коммерческой недвижимости Нижнего Новгорода.

Все объекты в базе имеют детальные характеристики и фотографии, что сократит время на поиски.

Позвоните нам, и наши профессионалы предоставят вам качественный сервис поиска и покупки недвижимости.

Покупка коммерческой недвижимости для ее последующей сдачи в долгосрочную аренду – востребованный инвестиционный продукт в Москве. Мы провели исследование, опираясь на данные портала о московской недвижимости Domex, результаты работы компании «Миэль», а также информацию, полученную штатными специалистами «Ренессанс Инвестмент». В ходе исследования мы постарались выяснить доходность арендного бизнеса в Москве и сравнить ее с доходом, который можно получить от аренды квартир.

Во-первых, мы пришли к выводу, что объем инвестиций прямо пропорционально влияет на доходность. Во-вторых, ликвидность формата стрит-ритейл зависит не столько от района, сколько от близости к станциям метро, интенсивности пешеходного трафика и наличии поблизости сетевых магазинов. И, наконец, в-третьих мы узнали, что сдача в аренду коммерческой недвижимости более чем в два раза выгоднее сдачи в аренду квартир!

Доходность в процентах

При покупке готового арендного бизнесапо «входной» стоимости (15-25 млн руб.) на первом этаже жилого дома реальная доходность оценивается экспертами на уровне 10% годовых.

Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

Е. Мишина, эксперт из компании «Миэль», говорит о необходимости инвестирования сумм свыше 40-50 млн руб. для увеличения доходности арендного бизнеса до 11%.

Примечательно, что за эти деньги можно приобрести помещение в центре Москвы. Доходность по таким объектам оценивается в 12-12,5%. С. Данилова и Н. Самарина из «Ведомостей» отмечают доходность арендного бизнеса, сдающего площади под офисы, на уровне 9-11%. Об этом сообщает и Knight Frank. Инвестиционный фонд Stone Hedge ориентировался на прибыльность 12-14% годовых в 2013 году. В 2015-2018 годах этот показатель будет коррелироваться слабо.

Коммерческая или жилая недвижимость?

Портал Domex сообщает о том, что инвестировать в жилую недвижимость куда менее выгодно, чем в коммерческую. В 2010 году доходность аренды квартир составляла 4-4,5% годовых в зависимости от класса жилья. Небольшая комната или квартира в 2-3 станциях метро от кольцевой линии приносила 4,0%, типовая квартира с ремонтом и техникой у конечной станции метро – 4,2-4,3%, элитная квартира у Чистых прудов – 4,4-4,5% годовых.

Руководитель отдела "Анализа и Стратегии" компании RENTAVED ESTATE Михаил Рудницкий поделился пошаговой инструкцией о том, как удержать доходы на плаву и увеличить рентабельность арендного бизнеса. Он предлагает:

• не работать в одиночку, искать связи в кругу профессионалов;
• доверять риелтору, но проверять всю информацию, риэлтор тоже человек, он может ошибаться;
• покупать недвижимость поблизости к дому;
• не игнорировать СМИ как источник информации, но вдумчиво подходить к каждой статье или высказыванию;
• отключить эмоции и не «приклеиваться» к одному варианту, выбирая, «включить голову»;
• не оттягивать момент решительных действий, но при этом не поддаваться эмоциям.

Сегодня инвесторы все чаще сомневаются в целесообразности инвестирования в жилую недвижимость. Низкие доходы от сдачи арендаторам и отсутствие серьезных предпосылок к росту цен на жилье способствуют тому, что более актуальными становятся инвестиции в коммерческую недвижимость.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Так же, как и жилая недвижимость, коммерческие объекты способны приносить доход в результате спекулятивных операций (покупки и продажи), либо в форме арендной платы.

Однако тот факт, что коммерческая недвижимость предназначена для бизнеса, влияет на количество потенциальных арендаторов и их характер. Людей, заинтересованных в коммерческой недвижимости, примерно в 4-5 раз меньше, чем тех, кому необходимо жилье. Это закономерно: предприниматели, а тем более средние и крупные, представляют собой относительно небольшую прослойку общества.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости более чувствителен к негативным факторам, чем жилой фонд. Это связано с тем, что деловая активность переживает подъемы и упадки. В периоды упадков спрос на склады, офисы и другие объекты резко падает, вместе с этим понижается и цена. Имея узкую направленность, инвестиции в коммерческие объекты имеют хорошие перспективы только при благоприятных условиях.

Уровень доходности

В докризисное время выгода от вложений в офисные, складские и тому подобные здания была очевидной. Были годы, когда цены на недвижимость возрастали вдвое, и даже небольшой объект мог принести своему владельцу солидный доход. В настоящее время доход можно получить далеко не всегда, поэтому инвестирование следует осуществлять только после тщательного просчета всех деталей.

При соблюдении разработанной стратегии инвестирования, инвестор может получить значительно больший доход от коммерческого здания, чем от жилого. Это связано с тем, что арендная плата за коммерческий объект может в 1,5 – 2,5 раза превышать плату за аренду жилой недвижимости при одинаковой начальной стоимости объектов. Сдача коммерческой недвижимости привлекательна тем, что можно заключить договор на длительный срок при высокой цене. Это идеальный выбор для тех, кто желает получать пассивные доходы. Жилье сдается дорого только при посуточной аренде, сопряженной с многочисленными хлопотами.

Сумма дохода от операций с недвижимостью измеряется «коэффициентом капитализации», который определяется как отношение чистого дохода за год к начальной сумме инвестиций. Для жилых объектов нормальным считается показатель от 3 до 7%, для коммерческих – от 8 до 12%.

Объекты, привлекательные для инвестирования

Чаще всего инвесторы отдают предпочтение складам, офисным и торговым помещениям, а также гостиницам.

Выбор объекта в коммерческой недвижимости

Чтобы понять, какой вид недвижимости будет самым прибыльным в определенном городе или районе, нужно:

1. проанализировать предложение, спрос и инфраструктуру местного рынка;
2. на основе собранных данных рассчитать прибыльность и сроки окупаемости различных типов объектов;
3. собрать полученные результаты в таблицу и выбрать наиболее привлекательные варианты.

Как правило, быстрее всего окупается стоимость офисов и торговых площадок: для этого требуется от 5 до 10 лет. Склады и помещения гостиничного типа требуют больше времени: от 7 до 11 лет.

Риски и подводные камни

Наибольший риск для инвесторов связан с вложениями в коммерческие здания, которые находятся на этапе строительства. Возведение объекта может быть заморожено или вовсе прекращено по причинам, которые не всегда можно предсказать. Особенно часто такие ситуации возникают в кризисное и посткризисное время. Чтобы перестраховаться, следует отдавать предпочтение тем объектам, которые представлены на вторичном рынке.

Современные тенденции

Спрос на коммерческую недвижимость в 2014 г. претерпел значительные изменения. Инвестиции сократились более чем в два раза, прежде всего за счет оттока зарубежных инвесторов. Аналитики связывают это с обостренной политической ситуацией, возможным вступлением в силу санкций против РФ, а также с замедлением экономического роста российской экономики.

Тем не менее, крупные города остаются привлекательными несмотря ни на что. Спрос на недвижимость в Москве и Питере не только не уменьшился, но и показал небольшой рост. Наиболее привлекательными сейчас считаются гостиничные и офисные здания.

Эксперты уверены, что уже в будущем году ситуация нормализуется. Возникший кризис наделяет российских инвесторов некоторыми преимуществами: воспользовавшись падением рынка, можно приобрести недвижимость по невысокой цене, и в будущем получить высокий спекулятивный доход.

Инвестирование в коммерческие объекты в перспективе является более прибыльным, чем вложения в жилой фонд. Однако специфика рынка требует более тщательного подхода к его анализу. Кроме того, существует некоторый барьер для мелких инвесторов в связи с более высокой средней стоимостью коммерческих объектов.

Пушкина Марина Валерьевна Занимается юридической практикой с 2003 г. Является партнером юридической компании Tenzor Consulting Group и возглавляет практику «Земля, строительство, недвижимость». Разработчик и организатор ряда авторских семинаров, имеет в своем активе опубликованные научные и практические статьи по правовым вопросам землепользования и управления недвижимостью. Автор книги «Коммерческая недвижимость: Приватизация и защита», соавтор книг «Особые экономические зоны в России: Налоговые льготы и преимущества» и «Правовой режим иностранных инвестиций в Российской Федерации». Книга представляет собой всесторонний правовой анализ процессов, связанных с оборотом коммерческой недвижимости, проведенный юристами компании Tenzor Consulting Group. Автор рассматривает актуальные аспекты, среди которых: анализ текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости; оценка наиболее распространенных рисков, возникающих при строительстве, купле-продаже и управлении объектами коммерческой недвижимости; способы минимизации негативных последствий наиболее вероятных просчетов участников рынка. Kommercheskaya_nedvigimost.indd 1 12.08.2009 13:15:07 Серия «Библиотека Tenzor Consulting Group» Марина ПУШКИНА Коммерческая недвижимость как объект инвестирования ПАБЛИШЕРЗ Москва 2009 УДК 330.322.214 ББК 65.225.3-56 П91 Издано при содействии ООО Консалтинговая Группа «Тензор» Пушкина М. П91 Коммерческая недвижимость как объект инвестирования / Марина Пушкина. - М.: Альпина Паблишерз, 2009. - 244 с. - (Серия «Библиотека Tenzor Consulting Group»). ISBN 978-5-9614-1039-6 Рынок коммерческой недвижимости до недавнего времени был одним из наиболее динамично развивающихся и привлек немало участников и финансовых средств, однако с процессом купли-продажи и эксплуатации объектов недвижимости все еще связано множество законодательных недочетов и коммерческих недомолвок. Книга представляет собой всесторонний правовой анализ процессов, связанных с оборотом коммерческой недвижимости, проведенный юристами компании Tenzor Consulting Group. Авторы рассматривают ситуацию, сложившуюся на этом рынке, дают оценку наиболее распространенным рискам, возникающим при строительстве, купле-продаже и управлении объектами коммерческой недвижимости, особое внимание уделяя способам минимизации негативных последствий наиболее вероятных просчетов участников рынка. Книга адресована профессиональным участникам рынка коммерческой недвижимости, а также владельцам и арендаторам объектов недвижимости. УДК 330.322.214 ББК 65.225.3-56 Все права защищены. Никакая часть этой книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими бы то ни было средствами, включая размещение в сети Интернет и в корпоративных сетях, а также запись в память ЭВМ для частного или публичного использования, без письменного разрешения владельца авторских прав. По вопросу организации доступа к электронной библиотеке издательства обращайтесь по адресу lib@nonfiction.ru. ISBN 978-5-9614-1161-4 (серия) ISBN 978-5-9614-1039-6 © Tenzor Consulting Group, 2009 © ООО «Альпина Паблишерз», 2009 Оглавление ПРЕДИСЛОВИЕ...............................................................................7 ВВЕДЕНИЕ......................................................................................9 Глава 1. СТРУКТУРА (СЕГМЕНТАЦИЯ) РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ......................11 1.1. Основные виды объектов коммерческой недвижимости................................................................ 11 1.2. Правовой статус и специфические риски видов объектов коммерческой недвижимости..................17 1.3. Этапы развития рынка коммерческой недвижимости....................................33 Глава 2. ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ......................35 2.1. Девелопер........................................................................35 2.2. Инвестор..........................................................................40 2.3. Генеральный подрядчик, подрядчик и субподрядчик......................................... 47 2.4. Управляющая компания..............................................52 4 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ Глава 3. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УЧАСТНИКОВ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ..................................................... 61 3.1. Строительство: стадии (проектирование, получение земельного участка)................................. 61 3.1.1. Стадии, технические детали..................................62 3.1.2. Специфика договора строительного подряда.......79 3.1.3. Страхование рисков при строительстве...............86 3.1.4. Участие региона в строительстве коммерческой недвижимости: проблемы взаиморасчетов девелоперов (собственников) и администрации...................................................88 3.2. Управление объектом недвижимости......................99 3.2.1. Схемы управления.................................................99 3.2.2. Управление государственной и муниципальной недвижимостью..................... 102 3.3. Участие управляющей компании в строительстве объекта недвижимости............... 103 3.3.1. Основные участники............................................ 103 3.3.2. Правовой анализ договоров, заключаемых в процессе управления................. 106 Глава 4. ИНВЕСТИРОВАНИЕ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.................... 131 4.1. Выбор объекта инвестирования.............................. 131 4.2. Механизм оценки объектов недвижимости......... 148 4.3. Инвестирование в строительство коммерческой недвижимости. Этапы, риски, способы оптимизации налогообложения.............................. 161 4.4. Приобретение объекта коммерческой недвижимости. Этапы, риски................................... 185 5 Оглавление 4.5. Способы кредитования при покупке недвижимости...................................... 205 4.6. Лизинг коммерческой недвижимости.................... 219 ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Перспективы дальнейшего развития рынка коммерческой недвижимости...... 235 Предисловие Последнее десятилетие характеризовалось в России активизацией национальной экономики и укреплением ее положения на международной арене. Результатом такой ситуации стало повышение инвестиционной привлекательности российского рынка в настоящее время, Такой успех был обусловлен стабилизацией политической и экономической сфер, проведением большой работы по упорядочению национального законодательства, а также разумными мерами по минимизации негативных последствий мирового финансового кризиса 2008 г. Эти изменения не обошли стороной и рынок коммерческой недвижимости. Инвестирование в недвижимость всегда считалось надежным и прибыльным вложением капитала. Несмотря на все неурядицы на рынках, стоимость недвижимости очень редко прекращает свой рост. На этот рынок продолжают приходить новые участники, которые теснят пионеров торговли коммерческой недвижимостью, что заставляет обращать повышенное внимание на оптимизацию своей деятельности и искать новые пути получения прибыли. Наиболее остро вопрос оптимизации расходов возник в 2008 г. в связи с мировым финансовым кризисом и последовавшим кризисом неплатежей и падением покупательской способности населения. Из-за этого любая информация о правовых особенностях оборота земли, зданий или помещений, о связанных с ними правовых и финансовых проблемах приобретает немалую ценность. Данная книга посвящена наиболее актуальным вопросам инвестиций в объекты недвижимости, непосредственно связанные с этой сферой рынка. Здесь содержится подробное и систематизированное описание участников, объектов и процедур оборота 8 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ коммерческой недвижимости. Авторы не только описали общие стандартные аспекты купли-продажи в данной сфере, но и провели анализ законодательной базы, регулирующей деятельность в этой области, позволяющий избежать многих осложнений. Здесь приведены конкретные примеры судебной практики, показано, как мыслит суд, как применяется нормативно-правовая база по коммерческой недвижимости в конкретном деле, описаны правовые инструменты, при помощи которых собственник может защитить свою недвижимость, не потерять ее, значительно сократить вероятность рисков, а некоторые даже исключить. Уделено особое внимание теме рисков, связанных с коммерческой недвижимостью, в частности рассматриваются риски, возникающие при создании, покупке и продаже объектов, а также способы защиты от них. К сожалению, сложность и многосторонность рассматриваемого явления не позволяют обсудить все аспекты темы подробно. Поэтому цель данной книги - систематизированное изложение ключевых элементов процесса инвестирования в объекты коммерческой недвижимости. Будем надеяться, что данный труд - лишь первый шаг в масштабном исследовании инвестиций в строительство. Книга будет интересна и полезна как широкому кругу читателей, так и опытным или начинающим участникам рынка. А. А. Андреев, член Президиума ОПОРЫ РОССИИ Введение До последнего времени на российском рынке были достаточно широко распространены сделки, предметом которых выступают здания, сооружения, нежилые помещения, целые комплексы (складские, торгово-офисные и т. д.), иными словами - объекты коммерческой недвижимости. Больше всего с такими объектами совершаются операции по приватизации, аренде, куплепродаже. Теперь участникам этих сделок, как прошедших, так и планируемых, приходится быть осторожнее в своих планах. Сегодняшний день обязывает участников этих сделок быть более осторожными и внимательными к своим партнерам, к предмету сделки и к процедуре ее проведения. В этой работе мы рассмотрим роль основных участников рынка коммерческой недвижимости: инвесторов, девелоперов, подрядчиков, управляющих компаний. Кроме того, мы проанализируем процедуру покупки и продажи объектов, кто и как осуществляет их строительство и последующую эксплуатацию. Обсудим, каким образом произвести успешный выбор объекта, что необходимо учитывать при оформлении договора купли-продажи, а также при регистрации права собственности на объект. Очень важно сделать все правильно, учитывая законодательство Российской Федерации, а также применяя его соответствующим образом. Если потенциального покупателя волнует судьба его бизнеса и, приобретая недвижимость, он рассчитывает получить с ее помощью определенный доход, а не остаться без объекта и денежных средств, доверившись пронырливым жуликам, которые промышляют на рынке коммерческой недвижимости, ему нужно не только хорошо ориентироваться в законодательной базе, но и иметь представление о судебной практике, и быть знакомым с реальными примерами таких сделок. 10 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ Необходимо знать сегментацию рынка коммерческой недвижимости, перспективы его дальнейшего развития, учитывать все риски и стараться минимизировать их. Важно также разобраться с системой налогообложения, чтобы понимать, как уменьшить сумму выплаты налогов и потратить сэкономленные средства на развитие бизнеса или премии сотрудникам. Необходимо учитывать, что земельные участки также могут быть объектами коммерческой недвижимости. Выделение такого земельного участка под строительство должно пройти все стадии в соответствии с законодательством. В противном случае может возникнуть ситуация, при которой суд обяжет снести объект, возведенный на земле, выделенной под строительство ненадлежащим образом. Несомненно, нельзя знать и учитывать все, поэтому важно помнить о том, что бизнес всегда сопряжен с риском. Однако следует стараться минимизировать проблемы, риски и неудачи. Тогда бизнес будет процветать, принося доход, и вас не будет страшить возникновение каких-либо неучтенных «помех». Осень 2008 г. показала, что методы минимизации рисков и издержек не потеряли своей актуальности. Это заставляет уделить в книге особое внимание не только мерам по предупреждению опасных ситуаций, но и борьбе с их неблагоприятными последствиями. Глава 1 Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 1.1. Основные виды объектов коммерческой недвижимости Во всем мире коммерческую недвижимость принято делить на три большие группы (не стала в этом плане исключением и Россия): - офисная недвижимость, которая содержит в себе много составляющих: это и сами здания, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах жилых домов, помещения свободного назначения, а также помещения предприятий, как бывших, так и действующих; - торговая недвижимость, которая включает в себя различные магазины, центры бытовых услуг, многофункциональные торговые комплексы и т. д. В российском законодательстве данная недвижимость определяется в ст. 346.27 12 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ Налогового кодекса РФ как торговая площадь: «часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала и проходов для покупателей». В торговую площадь не включаются: помещения для приемки и хранения товаров и помещения для подготовки товаров к продаже (приемочные, разгрузочные, кладовые, фасовочные и др.), подсобные помещения (для хранения тары, упаковочных материалов, инвентаря, белья и др.), административные и бытовые помещения (конторские помещения и др.), технические помещения (вентиляционные камеры, машинное отделение лифтов и холодильных установок, телефонный коммутатор, котельная и др.) (Постановление Госкомстата РФ от 04.03.2002 № 20); - склады и логистические центры, это могут быть и специально оборудованные складские комплексы, и складские помещения в промзонах на территориях различных промышленных предприятий, а также помещения в жилых зданиях, оборудованные в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. Документами, подтверждающими для правоприменителей один из указанных выше статусов помещения, являются инвентаризационные и правоустанавливающие документы на данный объект, содержащие: - необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта; - необходимую информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей). Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 13 Особая роль в данном случае принадлежит органам технической инвентаризации, ведущим технический учет жилого и нежилого фондов. Кроме этого офисную недвижимость во всем мире принято делить на классы А, В, С. Но необходимо учитывать, что четких параметров деления в данном вопросе до сих пор нет, а для присвоения зданию либо комплексу того или иного уровня класса необходимо проведение подробного анализа всех его технических характеристик, инфраструктуры и иных параметров. Офисы класса А представляют собой наиболее элитные и престижные строения в рассматриваемом сегменте коммерческой недвижимости. Их отличительными чертами являются: - расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом; - это должен быть объект нового строительства, выполненный по индивидуальному (авторскому) проекту; - внутренняя отделка осуществляется по индивидуальному заказу арендатора; - полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; - достаточное количество машино-мест на подземной автостоянке, охраняемые стоянки. Обычно такие здания используются в качестве бизнесцентров. Офисы класса В располагаются, как правило, в новых либо реконструированных зданиях с качественной, но недорогой отделкой. Это могут быть здания класса А, но после 5–7 лет эксплуатации, или здания, не могущие перейти на класс выше по некоторым признакам. Например: неудобный подъезд. Обязательные условия для офисов этого класса - наличие системы кондиционирования, современных лифтов, наземной охра- 14 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ няемой автомобильной парковки, пунктов питания и объектов инфраструктуры. Как правило, управление зданием осуществляет специальная служба, осуществляющая управление зданием, отвечающее международным стандартам. Также необходимо наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием. Такие здания используют не только как бизнес-центры, но и в качестве офисов. Офисы класса С, как правило, располагаются в уже устаревших офисных зданиях более высоких классов, в зданиях которые в недавнем прошлом были перепрофилированы в офисы (например, здания заводов, научно-исследовательских институтов, фабрик и т. д.). Этот тип характеризуется транспортной удаленностью и недостатком парковочных мест. Зачастую проводится лишь косметический внешний ремонт фасада, без реконструкции. В каждом отдельном офисе проведены свои собственные ремонтные работы за счет арендаторов, в связи с чем отсутствует гармония во внешнем виде здания. К данному классу не предъявляются требования о наличии авторского архитектурного проекта или развитых инженерных систем, Но при этом требуется наличие опытной управляющей компании. Предполагается, что данные здания будут использоваться только в качестве офисных. Помимо указанных классов иногда выделяются классы D, E и F, под которые попадают нежилые помещения в устаревших жилых или нежилых зданиях (более 10 лет), у них, как правило, не предъявляются требования к архитектурным решениям, инфраструктуре и управлению. В конце 2006 г. «большой четверкой» консалтинговых компаний (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) - участниками Московского международного форума была принята новая классификация офисных зданий, которая вызвала широкий резонанс среди специалистов. Она была призвана подразделить офисы на классы в соответствии с их объективными критериями и разрабатывалась с учетом мнений экспер- Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 15 тов из многих отраслей - девелопмент, управление и обслуживание офисов. Чем была обусловлена необходимость введения новой системы классификации офисных зданий? Эксперты утверждают, что она была вызвана стремительными темпами развития офисного сегмента недвижимости, постоянно обновляющимися технологиями в сфере строительства. Кроме того, новая классификация офисов в перспективе позволит офисному рынку развиваться в соответствии с международными стандартами. Используя новую классификацию, в которой конкретно указаны определенные параметры и критерии помещений, девелоперы и инвесторы смогут составить более полное и детальное представление о том, каким должен быть современный офис, а также предоставят базу для дальнейшего развития. В то же время потенциальный арендатор будет иметь возможность более тщательно подбирать офис и реально оценивать свои требования и возможности. Кроме того, принадлежность к тому или иному классу влияет на величину арендной ставки. Новые стандарты значительно строже, а сама классификация, хоть и выглядит более зрелой и продуманной, вызывает немало вопросом и нареканий. В соответствии с ней офисы делятся на три класса - А, В+ и В–. Параметры, по которым производится градация офисов, в свою очередь, подразделены на группы, каждая из которых содержит определенный набор обязательных и факультативных критериев. Например, при ранее действовавшей классификации 2003 г., чтобы офис признавался принадлежащим высшему классу А, достаточно было набрать 16 баллов из 20 возможных, в то время как сейчас здание, претендующее на категорию класса А, должно соответствовать 20 обязательным критериям и еще 4 дополнительным; здание класса В+ - 10 обязательным и 12 дополнительным; класса В– - 7 обязательным и 12 факультативным. К офисам высшей категории ужесточены требования по электроэнергии, а нахождение в пределах Садового кольца (приме- 16 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ нительно к столице), наоборот, не является уже необходимым атрибутом этого класса. Кроме того, следует отметить, что все параметры стали более четкими, детализированными. Они разделены на шесть групп: 1) месторасположение офиса; 2) наличие парковки; 3) наличие системы управления офисным зданием; 4) инженерные системы; 5) конструктивные особенности здания; 6) право собственности на здание. Именно последний критерий и вызвал наибольший резонанс. В ранее действовавшей классификации данный параметр вообще отсутствовал. Теперь же класс А может быть присвоен только такому зданию, которое принадлежит одному владельцу, а не распродано частями. С одной стороны, наличие одного владельца - это гарантия того, что здание представляет собой целостный комплекс с единой системой управления, а также гарантия безопасности самого здания. Однако в разряд элитных высококлассных офисов не попадают бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Как правило, офисные помещения, которые входят в состав подобных комплексов, хотя и соответствуют самым высоким международным стандартам и удовлетворяют практически всем требованиям новой классификации, крайне редко принадлежат одному владельцу. Требуемый объем инвестиций очень трудно получить из одного источника, и редкий девелопер располагает такими суммами; помещения продаются, как правило, частями различным покупателям. Соответственно, у всего комплекса не может быть одногоединственного владельца. К тому же, как показывает мировая практика, данный критерий не является обязательным условием для принадлежности офиса к классу А. Смеем утверждать, что структура собственности все же никак не влияет на уровень здания и помещений, а также на качество его обслуживания. Основным условием является то, чтобы здание обслужи- Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 17 вала одна управляющая компания, которая имеет опыт работы не менее чем на пяти офисных объектах, площадью не менее 5000 кв. м каждое. В связи с принятием новой классификации большинству офисных зданий пришлось пересмотреть свою «систему ценностей», процесс пересмотра классности зданий происходил вплоть до конца 2007 г. 1.2. Правовой статус и специфические риски видов объектов коммерческой недвижимости В качестве основных объектов на рынке коммерческой недвижимости по российскому законодательству могут выступать недвижимые вещи, прочно связанные с землей, находящиеся на ее поверхности, не ограниченные или не изъятые из гражданского оборота и предназначенные для получения прибыли. Такими объектами могут быть: - земельные участки; - здания, сооружения; - отдельные помещения. Земельные участки на рынке коммерческой недвижимости свою основную ценность приобретают благодаря способности размещения зданий и сооружений. Поэтому основными критериями отбора земельного участка являются не только его площадь, правовой статус, обеспеченность коммуникациями, но и его виды разрешенного использования. В ходе выбора и приобретения прав пользования на земельный участок предстоит пройти несколько этапов, обусловленных требованиями закона. Определение границ участка осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образова- 18 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ нию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности. Достаточно распространенной проблемой, связанной с этим этапом, является неправильное определение границ земельного участка, которое может повлечь земельные споры с владельцами соседних участков. Поскольку такие ситуации, как правило, остаются на совести специальных органов, осуществляющих геодезическую съемку, то можно посоветовать указывать в договоре повышенную ответственность данной организации в случае ошибки. Как правило, в оборот на рынке коммерческой недвижимости включают земли населенных пунктов, промышленности и сельскохозяйственного назначения. При этом земли сельскохозяйственного назначения однозначно не подлежат использованию при создании объекта коммерческой недвижимости. Обычно такие участки переводят в категории земель промышленности или земель населенных пунктов. В первом случае остается вероятность, что торговый центр, построенный на таком участке, будет считаться «нецелевым использованием» участка. Во втором случае участок может оказаться за границами населенного пункта и потребовать переноса этих границ, осуществляемого на основании достаточно длительной процедуры согласования. Права на земельный участок приобретаются только после прохождения специальной процедуры, предусмотренной прежде всего ст. 131 Гражданского кодекса РФ. Это касается прежде всего случаев, когда сторонами сделки являются частные лица. Но значительным числом участков в России на данный момент распоряжаются не частные лица, а муниципальные органы власти. В этом случае для приобретения прав на застройку земельного участка будущему застройщику предстоит пройти конкурсный отбор или выиграть аукцион. Говоря об аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо остановить внимание на следующих моментах. Арендаторы таких земельных участков уплачивают арендную плату. Ее базо- Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 19 вые размеры устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти и могут довольно существенно отличаться от размера земельного налога, который уплачивают, в свою очередь, собственники земельных участков. Зачастую арендаторам земля обходится гораздо дороже, чем собственникам. В такой ситуации возникает вопрос о целесообразности выкупа земельного участка. Однако над данным вопросом следует задумываться только в том случае, когда возможность приватизации арендуемого земельного участка существует в реальности. Из ст. 36 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, существует ли у собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, право на его приватизацию, если он уже арендует данный земельный участок. Не проясняет ситуацию и порядок предоставления прав на земельный участок, изложенный в Земельном кодексе. К тому же в кодексе не предусмотрен механизм автоматической приватизации земельного участка, арендуемого собственником зданий, строений и сооружений, расположенных на нем. Объем полномочий по распоряжению застроенным участком при обоих правовых режимах практически одинаков. Права на земельный участок можно уступить, под ипотеку участка можно привлечь кредитные средства, как собственный, так и арендуемый участок одинаково легко застроить. Но во сколько обходится «стоимость владения»? Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет, но не чаще одного раза в три года. Однако размер арендной платы может изменяться один раз в год, соответственно, риски арендатора по увеличению земельных платежей несколько выше, чем у собственника земли. Существенным минусом аренды является и то обстоятельство, что местные органы власти, несмотря на предполагаемый длительный характер использования земли, например обслуживание зданий и сооружений, могут заключать договоры аренды земли на короткие (до пяти лет) сроки. Пролонгация же таких договоров включает в себя необходимость новых согласований в контролирующих органах. Кроме того, нет никакой 20 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ гарантии, что удастся получить согласие на субаренду земельного участка. Вопрос о том, на каком праве будет приобретаться подлежащий переоформлению земельный участок (на праве аренды или собственности), остается дискуссионным. Понятно, что в большинстве случаев юридические лица-приобретатели стремятся к тому, чтобы оформить землю в собственность, в то время как действия органов власти направлены на то, чтобы всячески этому воспрепятствовать и предоставить участок в аренду. Собственники зданий, находящихся на переоформляемых земельных участках, склонны считать, что именно они обладают правом выбора, однако собственники земельных участков (муниципальные органы) имеют противоположную точку зрения. Исходя из анализа действующего законодательства, представляется, что право выбора в решении данного вопроса все же принадлежит собственнику здания, а не земельного участка. Такой вывод следует из положений самого Земельного кодекса РФ, ст. 36 которого гласит, что «граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом». Кроме того, предоставленная собственнику недвижимости возможность выбора приобретаемого им права на земельный участок соответствует принципу единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек, который нашел отражение в ст. 1 Земельного кодекса. Объединение в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенных на нем объектов недвижимости, к которому стремится законодатель, самым благоприятным образом скажется на обороте недвижимости и положении ее собственников, а также повысит инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 21 Судебная практика, сложившаяся в ходе разрешения данного вопроса, также подтверждает данную точку зрения (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства). Однако, рассматривая подобные дела, суды дают оценку доводам исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка служит то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе участка, на данном земельном участке планировалось строительство иного объекта. Несмотря на такую позицию судебных органов, мы считаем, что подобное обоснование своих действий местными властями является не вполне правильным: согласно действующему Градостроительному кодексу РФ генеральный план - это не правовой акт, а потому не может служить основанием для запрета на выкуп земельных участков. Ссылка на него со стороны властей фактически лишает и граждан, и юридических лиц права на оспаривание решения об изъятии участка. Генеральный план представляет собой лишь рамочный документ, на основании которого должны приниматься правила землепользования и застройки, а затем проекты планировки и межевания. Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков принадлежит собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, 22 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, то при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25%, на покупку государственного и муниципального имущества не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Кроме того, Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. Так, в силу ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация недвижимого имущества осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. При решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в нем). Согласно ст. 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется органами власти субъекта государства. В случае, если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога. Определяя цену земельного участка по договору куплипродажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о вве- Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 23 дении в действие Земельного кодекса РФ, который содержит императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Однако положения Закона об оценочной деятельности в РФ при определении стоимости земельного участка по такому договору не подлежат применению. В случае, когда на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ цена земельного участка не установлена, применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения властями субъекта РФ цены земельного участка стороны договора согласовали между собой его цену без учета требований Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, то такое обстоятельство не влечет признания договора незаключенным, и условие о цене определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога. Здания и сооружения в виде бизнес-центров и офисных зданий, уже построенных, или объектов неоконченного строительства составляют основу рынка коммерческой недвижимости. В качестве необходимых элементов понятия «здание» можно выделить его недвижимый и капитальный характер, индивидуальную определенность и приспособленность к использованию в заявленных целях. Ниже перечислены основные риски в операциях с данными объектами. Их неопределенность. Отсутствие регистрационных записей, свидетельств о праве, неаккуратное составление планов не позволяют точно индивидуализировать данное сооружение. Движимый характер. Не каждое сооружение, установленное на земельном участке, признается зданием в связи с тем, что оно не связано с земельным участком до такой степени, что данное сооружение невозможно перенести на другой участок, не нарушив его конструктивной ценности. В качестве примера можно привести торговые палатки и киоски, не признаваемые недвижимыми объектами. 24 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ Отсутствие возможности целевого использования. Прежде всего это связано с отсутствием надлежащих коммуникаций и конструктивными особенностями здания. Отсутствие разрешений и согласований соответствующих служб являются уже следствием, а не причиной блокирования целевого использования здания. Отдельные помещения выделены в этой классификации специально, поскольку достаточно часто именно они представляются в качестве объектов в конкретных договорных отношениях по целевому использованию объектов коммерческой недвижимости. Здесь же можно указать и отдельные площади в помещениях, используемые для коммерческих целей. По отношению ко второму типу объектов (здания, сооружения) помещения и площади вторичны, и они следуют судьбе здания. В этом разделе необходимо специально отметить, что в качестве объекта коммерческой недвижимости можно использовать и жилые помещения. Например, многие мини-отели и другие субъекты малого предпринимательства часто размещаются в бывших квартирах, переведенных в разряд нежилых помещений. Среди преимуществ данного варианта: - меньший размер необходимых инвестиций в отличие от вложений в крупные комплексы; - меньшая зависимость от изменений экономической ситуации в стране: недвижимость, не имеющая статуса и цены элитной, имеет больше шансов быть приобретенной; - большая оперативность реакции на изменения ситуации: такие помещения намного легче перепрофилировать из мини-отеля в офис или обратно в жилое помещение, чем крупный комплекс; - значительное упрощение земельных отношений: при переводе жилого помещения не возникает проблем с оформлением земельного участка и прав на него. Жилищное законодательство разрешает задействовать для работы собственные квадратные метры, но при условии, Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 25 что это не нарушает прав и законных интересов других граждан, и при соблюдении требований, предъявляемых к жилым помещениям. Здесь не усматривается никакого противоречия. Работать в квартире можно на вполне законных основаниях, если заниматься предпринимательской деятельностью в одиночку и не нуждаться в складских, производственных и иных специализированных помещениях. В большинстве случаев так и поступают индивидуальные предприниматели, работающие в одиночку, - программисты, художники и некоторые адвокаты. Иными словами, в собственной квартире можно заниматься тем, что не создает шума, не вызывает неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих. Для того чтобы перевести жилое помещение в нежилое, необходимо соблюдение следующих условий: - быть собственником помещения; - квартира должна находиться либо на первом этаже многоквартирного дома, либо непосредственно над другим нежилым помещением; - должен присутствовать свободный доступ к инженерным коммуникациям подъезда или дома (если такового нет, то собственник обеспечивает его за свой счет); - в доме должна иметься возможность оборудования отдельного входа (он также должен быть оборудован за счет собственника); - помещение не должно находиться в залоге или под арестом, не должно быть обременено правами третьих лиц и не использоваться гражданином в качестве места постоянного проживания. Иными словами, собственник и другие члены семьи должны быть выписаны из квартиры. По закону не требуется согласие владельцев помещений, примыкающих к переводимой в нежилой фонд квартире. Сама процедура регистрации не очень сложна, но длительна по времени в связи с тем, что чиновники могут придраться 26 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ к недостаткам в документах и т. п. Мы считаем нужным рассмотреть ее, так как данная процедура - один из способов приобретения или получения в собственность объекта коммерческой недвижимости. Данный процесс начинается с составления заявления. Законом не установлена форма заявления о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда. Но, по сути, оно играет роль сопроводительного письма, в котором должны содержаться непосредственно волеизъявление и список прилагающихся правоустанавливающих документов: - свидетельство о регистрации права гражданина на тот или иной объект недвижимого имущества, которое выдается региональным органом Федеральной регистрационной службы (прикладывается заверенная копия); - технический паспорт помещения и поэтажный план здания, в котором оно находится. Эти документы заказываются в органах технической инвентаризации по месту нахождения квартиры. Для этого нужно написать соответствующее заявление и приложить документ об оплате этой услуги. Кроме того, следует заранее подготовить проект перепланировки и собрать все необходимые разрешения. Проект перепланировки и (или) переустройства помещения заинтересованное лицо готовит самостоятельно. Если здание является памятником старины, потребуется заключение учреждения по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки и (или) переустройства. Необходимо помнить о том, что, если в помещении до приобретения была проведена незаконная (т. е. не оформленная должным образом) перепланировка, то настоящий собственник, приобретая это помещение, берет на себя ответственность за такую перепланировку. Если этот факт будет обнаружен, то ему придется оплатить штраф, а также устранить за свой счет все переделки или обратиться в суд с иском о признании такой перепланировки законной. Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 27 Когда вышеназванные условия соблюдены и документы подготовлены, их нужно передать органу местной администрации, осуществляющему перевод жилых помещений в нежилой фонд. В Москве «из жилья в нежилье» переводит Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, а принимает документы «одно окно» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Заявителю должна быть выдана расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе должно быть принято в течение 45 суток со дня подачи документов. После получения акта о переводе можно начинать обустраивать свой офис. Перевод подтверждается актом приемочной комиссии, который и является основанием для использования помещения как нежилого. Возможные причины отказа в разрешении перевода: - не представлены необходимые документы; - документы предоставлены не по месту нахождения квартиры; - помещение не соответствует необходимым критериям: скорее всего, обнаружено отсутствие технической возможности обустройства квартиры под офис (невозможность обустройства отдельного входа, свободного доступа к коммуникациям и т. д.); - проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства. При определении класса офисного здания существуют и некоторые «подводные камни». Наиболее существенными из них стали административные барьеры, возникающие на стадиях разработки и согласования проекта: - согласование - это долгий процесс, в среднем длящийся около года, в течение которого девелопер несет существенные материальные расходы; 28 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ - отсутствие хорошей транспортной доступности - расположенное вблизи постоянно загруженной транспортной магистрали офисное здание теряет свое конкурентное преимущество; для решения данной проблемы столичными властями разработаны и начали реализовываться программы по реконструкции имеющихся и строительству новых автодорог; - дефицит энергоресурсов; - подключение коммуникаций к новым объектам недвижимости (не только офисов) - весьма трудоемкий процесс, сопряженный с определенными трудностями, поскольку городские объекты инженерных инфраструктур находятся в достаточно изношенном состоянии. Отсутствие возможности привлечения опытной управляющей компании. В связи с молодостью российского рынка коммерческой недвижимости количество опытных управляющих компаний не удовлетворяет весь объем спроса. Для помещений низших классов становится актуальной проблема перепланировки помещений выделяемых под офисы, а также перевод помещения в другую категорию. Например, согласно п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ «применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства». Изменение видов разрешенного использования, как и перевод помещения в категорию нежилого, осуществляется по решению местных органов власти. Одним из лидеров коммерческой недвижимости является торговая недвижимость. По мере развития данного рынка концепции торговых центров постоянно усложняются. Это связано с тем, что потребители в большинстве случаев предпочитают небольшим магазинам огромные гипермаркеты. Сегодня покупатель имеет огромный выбора, он хочет не просто покупать товар, но и получать удовольствие от шопинга, а также разнообразить свой досуг и приобретать ряд дополнительных услуг. Именно с этим связан успех крупных многофункцио- Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 29 нальных досуговых и развлекательных торговых центров. Девелоперы, безусловно, это осознают и придумывают все новые и новые ходы для привлечения потребителей; по мере роста рынка конкуренция между торговыми комплексами возрастает в геометрической прогрессии. Данный аспект влияет на то, что именно торгово-развлекательные центры более всего нуждаются в грамотном и профессиональном управлении. Многофункциональный торговый комплекс должен иметь более двух эксплуатационных назначений. Вместе с тем подобного рода комплексы, как правило, имеют одну основную функцию. Значительно реже встречаются случаи, когда у комплекса есть функции, существующие независимо друг от друга. Возможны различные интерпретации того, в каком виде в многопрофильном комплексе сочетаются его составляющие. Все эти классификации на данный момент являются теоретическими и четко не зафиксированы в российском законодательстве. Торгово-офисный комплекс. Это комплекс, в котором основной функцией является торговля, в то время как определенная часть площадей отведена под офисы. Подобное сочетание представляется нейтральным: две эти функции существуют параллельно друг другу, т. е. не пересекаются. Как правило, подобного рода торговый комплекс создается тогда, когда девелоперы и инвесторы желают сэкономить денежные средства. Офисно-торговые комплексы отличаются от торгово-офисных тем, что у них профилирующим направлением становятся офисы, а на первых этажах таких зданий открываются магазины, основной целевая аудитория которых - сотрудники офисов. Торгово-развлекательный комплекс. Данный вид многопрофильных комплексов появился благодаря все возрастающей конкуренции, из-за которой их владельцы вынуждены перекраивать свою первоначальную концепцию и расширять спектр дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей является создание инфраструктуры развлечений. Как правило, это точки питания - кафе, рестораны, бары, фастфуды, а также кинотеатры, крытые катки, игровые комплексы для детей, боулинги и фитнес-центры, салоны красоты. 30 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ Именно наличие развлекательной функции, по мнению экспертов, значительно повышает конкурентоспособность всего торгового центра. Гостинично-торговый комплекс. Такие комплексы создаются обычно при крупных и известных гостиницах, и их целевая аудитория - постояльцы этих отелей. Специализация инфраструктуры данных комплексов - аптеки, салоны красоты, фитнес-центры, бутики одежды, рестораны. Специализированные торговые центры сильно отличаются от традиционных торговых центров. Их основным функциональным назначением может быть развлечение посетителей, скидки, товары для дома, стиль жизни и т. п. Плюсы многофункциональных торговых комплексов: - увеличение инвестиционной привлекательности проекта достигается за счет нейтрализации рисков путем вкладывания денежных средств одновременно в различные сегменты коммерческой недвижимости; - максимально эффективное использование земельного участка, на котором располагается комплекс; - радужные перспективы на будущее - застройка смешанного типа; - в связи с увеличением конкурентности многофункциональность становится одним из главных преимуществ; - взаимодополняемость потоков посетителей; - удовлетворение самых разных потребностей посетителей. Однако, несмотря на перечисленные преимущества, многофункциональные торговые комплексы имеют и ряд минусов: - необходимость более сложного профессионального управления; - сложность эксплуатации здания; - необходимость четкой и продуманной концепции, в противном случае может возникнуть ситуация, когда функции будут мешать друг другу; Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 31 - возможно возникновение ограничений и обременений со стороны действующего законодательства; - сложность финансирования строительства и эксплуатации таких комплексов, как правило достаточно сложно обойтись при финансировании такого проекта одним источником. Варианты сочетаний различных функциональных назначений многопрофильных центров очень разнообразны, а залог успешной реализации таких проектов и функционирования центров - четко продуманная и спланированная концепция. Склады, складские помещения, а также складские комплексы являются, пожалуй, самым молодым и незрелым сегментом рынка коммерческой недвижимости в нашей стране. Однако в связи с поступательным развитием бизнеса складская недвижимость становится все более актуальной. Аренда склада или его строительство на данном этапе становится одной из первостепенных задач для многих компаний и индивидуальных предпринимателей. Основная проблема крупных многофункциональных комплексов - их наполняемость. Как правило, в таких комплексах организации размещаются на основании договора аренды. Перед владельцами объектов недвижимости элитного класса может возникнуть проблема с поиском арендаторов, которые будут стремиться в менее элитные и дорогие помещения. Для решения задачи по закреплению отношений с пользователями закон предлагает несколько способов. Лизинг. Договор финансовой аренды позволяет сторонам установить отношения на длительный срок. Договор лизинга недвижимости заключается, как правило, на 5–7 лет. Он предоставляет владельцу недвижимости стабильные арендные платежи, а клиенту - необходимые помещения и право их приобретения в собственность. Кроме того, стороны договора пользуются значительными налоговыми льготами, особенно по налогу на имущество, в связи с ускоренной амортизацией имущества. 32 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ Договор аренды с правом последующего выкупа. Отличается от лизинга, описанного выше, тем, что клиент не указывает лизингодателю, какое имущество подлежит сдаче в аренду. Кроме того, стороны лишены налоговых льгот. При этом арендные платежи могут быть включены в выкупную стоимость имущества, тогда как при лизинге клиенту предстоит платить не только арендную плату, но и вознаграждение лизингодателю. В качестве еще одного способа заработка можно указать ипотечный кредит. Недвижимость, даже если она не занята арендаторами, сохраняет свою ценность. Владелец не только получает возможность диверсифицировать свою деятельность, взяв кредит под залог пустующего торгового комплекса для строительства более востребованных объектов, - данная схема может послужить способом дороже продать невостребованное имущество в случае падения его рыночной цены. При продаже или покупке любого из видов объектов коммерческой недвижимости сторонам необходимо изучить некоторые документы нормативно-правовой базы. Государственная регистрация прав на нежилые помещения и сделок с ними регулируется нормативными актами различного уровня. Кроме Конституции РФ, необходимо назвать Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последними изменениями и дополнениями). В нем дается понятие государственной регистрации, подробно и четко раскрывается порядок, основания отказа и приостановления государственной регистрации, указывается государственный орган, который в настоящий момент осуществляет эту функцию и т. д. Не менее важны нормы Гражданского кодекса РФ, в частности ст. 131 (о необходимости государственной регистрации вещных прав на недвижимость), 164 «Государственная регистрация сделок», 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 433 «Момент заключения договора», п. 4 ст. 218 и т. д. Необходимо также отметить Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое Глава 1. Структура (сегментация) рынка коммерческой недвижимости 33 имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. Формирование единой практики государственной регистрации послужит установлению цивилизованного рынка недвижимости, позволит более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц. 1.3. Этапы развития рынка коммерческой недвижимости Говоря о сфере офисной недвижимости в нашей стране, можно выделить три стадии развития данного сегмента. Первая из них началась в середине 1990-х гг. и продолжалась до дефолта в 1998 г. Она характеризуется максимально высокими ценами и дефицитом предложений. Августовский кризис повлек за собой спад цен и арендных ставок в среднем на 30–40%. В результате российский рынок покинули многие иностранные инвесторы и арендаторы. Спустя год ситуация стабилизировалась, и рынок офисов начал активизироваться во многом благодаря мерам, предпринятым руководством страны, которые в конечном итоге и привели к оживлению экономики и росту ВВП. Следующая стадия, которая продолжалась до 2008 г. началась в 2000 г. Она характеризуется стабильным (а иногда, как это было в 2006 г., и резким) подъемом цен и арендных ставок, непрерывно повышающейся активностью девелоперов и инвесторов, а также дефицитом предложений в данном сегменте1. В свете событий осени 2008 г. уже можно выделить четвертый этап, связанный с финансовым кризисом. Уменьшение платежеспособности участников рынка приведет к стагнации отрасли. Итогом таких событий станет падение спроса на недвижимость и, соответственно, цен на нее. 1 По материалам книги А. Цогоева «Как инвестировать в недвижимость» (Альпина Бизнес Букс, 2007 г.). 34 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В 2009 г. рынку коммерческой недвижимости следует ожидать падения активности. Кроме того, будет осуществлена реструктуризация участников рынка. В качестве предполагаемого пятого этапа можно прогнозировать период послекризисного восстановления в 2010–2012 гг. Он будет характеризоваться не только повышением цен, но и всплеском активности участников. В это время на рынке появятся новые участники, пришедшие взамен выбывших из-за кризиса, и будет проведена реорганизация прежних участников, переживших его. Глава 2 Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 2.1. Девелопер «Девелопер» - новое понятие для российского бизнеса, и пока еще не все имеют представление о том, что такое девелопмент, или их сведения об этом явлении отличаются неполнотой и содержат искажения. Термин «девелопер» происходит от английского develop - «совершенствовать», «развивать». Цель девелопмента - преобразование недвижимости с целью увеличения ее стоимости и, как следствие, извлечения доходов. Девелоперы чаще всего трудятся в сфере недвижимости, как коммерческой, так и жилой. Девелопер - это лицо (юридическое или, значительно реже, физическое), которое занимается организацией процесса создания объектов недвижимости на всех этапах реализации проекта либо же реконструкцией уже готового здания. В сферу его задач входит разработка 36 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ высокоприбыльного и конкурентоспособного проекта, покупка или аренда земельного участка, возведение объекта, все контакты со строителями, а также дальнейшая реализация готовых квадратных метров (продажа либо передача в аренду). Основная задача девелопмента - поиск наиболее выгодных вариантов использования имеющейся земли, а также зданий и сооружений. Для успешной реализации всех перечисленных выше этапов девелопер должен обладать большим спектром знаний, навыков, связей, а также достаточным опытом. Знания по правовым вопросам необходимы для грамотного составления договоров и контрактов, а также оформления всех сопутствующих сделок. Не обойтись девелоперу и без знаний технологий маркетинга и менеджмента. Финансовые навыки нужны для проведения грамотных расчетов, составления смет, получения кредитов, а также в случае необходимости переориентирования проекта и привлечения дополнительных инвестиционных ресурсов. Познания в области строительных технологий позволят сделать правильный выбор целевого назначения объекта недвижимости. В России сложилась ситуация, когда практически все компании, именующие себя девелоперами, либо выросли из бывших строительных организаций, либо разрослись из активных риелторов. В мировой практике различают две разновидности девелопмента - fee-development и speculative development. Fee-development характеризуется тем, что девелопер не несет финансовых рисков и получает за свою работу определенное вознаграждение - гонорар. В такой ситуации девелопер не вкладывает в проект свои собственные денежные средства, а лишь действует от имени заказчика и за его счет осуществляет проектирование, а также строительство здания и сдачу объекта в эксплуатацию. Гонорар девелопера состоит из двух частей - фиксированной и так называемой success fee, премии за успешно и своевременно проделанную работу. Фиксированная часть вознаграждения для девелопера составляет примерно 5–10% от стоимости строительства. Расчет же success fee производит- Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 37 ся по сложной схеме и зависит от многих факторов, в частности от того, насколько быстро был построен объект и насколько он оказался успешным. Success fee составляет около 10–15% от прибыли инвестора; размер определяется в каждом конкретном случае индивидуально. При speculative development девелопер создает объект недвижимости, выступая в качестве единственного организатора проекта. При такой схеме на его плечи дополнительно ложится и финансирование проекта, т. е. разработка его финансовой схемы. Нередко девелопер вкладывает свои собственные денежные средства, и при этом его риски гораздо выше. Однако стоит отметить, что в чистом виде, таком, как они приведены выше, эти две схемы девелопмента практически не существуют. Как правило, прибегают к смешанному финансированию, когда девелопер имеет определенную долю в реализуемом им проекте и одновременно вкладывает свою часть денежных средств. Девелопмент можно охарактеризовать как процесс управления инвестиционным проектом, который, в свою очередь, состоит из нескольких этапов: - выбор высокодоходного проекта; - маркетинговые исследования; - получение разрешительной документации, необходимой для реализации проекта; - разработка механизма и условий для привлечения инвестиционных потоков; - поиск и отбор строительных организаций, контроль над их деятельностью, финансирование. - реализация созданного объекта недвижимости, которая включает в себя поиск покупателей либо арендаторов, профессиональных управляющих и т. д. Сама по себе профессия девелопера существенно отличается от иных, присутствующих в сфере недвижимого имущества. Она более масштабная и охватывает сразу несколько сфер, поскольку 38 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ именно девелопер берет на себя все риски, сопутствующие реализации проекта. Очень часто смешивают, а порой и подменяют друг другом такие понятия, как «застройщик», «инвестор» и, собственно, «девелопер». Многие эксперты говорят о том, что в России нет девелоперов в традиционном понимании. Некоторые же категорично заявляют, что их никогда и не будет. Такую позицию они объясняют фактическим отсутствием свободного земельного рынка в нашем государстве, когда преобладающим правом на землю является аренда, а не собственность. Следовательно, можно утверждать, что в условиях современной России девелопмент начинается лишь после появления свободной зоны для застройки. Именно девелоперы решают земельный вопрос. Например, в столице самыми распространенными способами его решения являются следующие: - вывод промышленных предприятий за черту города и возведение на их месте объектов недвижимости; - участие в социальных программах, которые зачастую предусматривают реконструкцию целых кварталов; - заключение инвестиционных контрактов с городскими властями посредством проведения аукционов; - «перекупка» таких инвестиционных контрактов у других лиц (также именующих себя девелоперами). Иностранный девелопер, как правило, приобретает в собственность уже подготовленный земельный участок, необходимый для реализации задуманного бизнес-проекта, а отечественный специалист вынужден сам заниматься решением земельного вопроса. Это предполагает и получение различных согласований, необходимых для проведения и подключения коммуникаций, на что уходит огромное количество временных и денежных ресурсов. Прежде чем обратиться к инвесторам, девелоперу необходимо предпринять ряд мер по разработке и реализации стратегии по привлечению финансовых средств в проект: Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 39 - осуществить разработку инвестиционной стратегии проекта; - проанализировать возможность привлечения инвестиционных средств для реализации задуманного; - разработать кредитную заявку для банка; - обеспечить проведение всех необходимых переговоров с привлекаемыми финансовыми учреждениями, а также проработать конкретные схемы для их участия в проекте; - провести презентацию проекта. Стадии девелопмента 1. На предпроектной стадии проводится анализ рынка недвижимости, разработка бизнес-проекта по созданию нового объекта недвижимости либо реконструкции уже имеющегося, затем осуществляется инвестиционный анализ, а также начинается привлечение инвестиционных потоков и при необходимости кредитных средств. На этом этапе большое значение имеет профессиональный уровень подготовки привлекаемых специалистов и их опыт работы в данной сфере: нехватка квалифицированных кадров уже на начальной стадии может свести на нет все усилия девелоперов. 2. На стадии проектирования, как уже отмечалось выше, начинается решение земельного вопроса. Параллельно с ним происходит и процесс сбора необходимых разрешений и согласований. Кроме того, на данной стадии выбирается генподрядчик, как правило, путем проведения тендера, а также формируется архитектурно-инженерная группа. 3. На стадии строительства объекта недвижимости осуществляется координация ведения строительных работ, а также контроль над качеством строительства. 4. На стадии реализации непосредственно происходит продажа (либо сдача в аренду) готовых площадей, а также ведется контроль над эксплуатацией здания. 40 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ 2.2. Инвестор Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в 90-х гг. ХХ века внесло кардинальные изменения в строительную отрасль. Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, значительно снизились, а в некоторых регионах практически прекратились. Соответственно, все инвестиционные вложения в области капитального строительства, как правило, носят негосударственный, частный, характер. На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих очень крупных и долгосрочных инвестиций, поэтому при жилищном, а также коммерческом строительстве широко используется институт долевого участия. Ранее было чрезвычайно популярно кооперативное строительство. Оно до сих пор занимает определенную нишу, но в настоящее время дольщики гораздо чаще предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры. Термин «инвестор» в отличие от понятия «девелопер» содержится в действующем законодательстве. Так, в июле 1998 г. был принят Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», который начал действовать в марте 1999 г. (в редакции от 24.07.2007 г.). Согласно ч. 2 ст. 4 этого закона, «инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, объединения юридических лиц, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности». В соответствии с данным определением инвесторами могут быть: Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 41 - юридические лица; - физические лица; - органы государственной власти; - органы местного самоуправления; - объединения юридических лиц, которые создаются на основе договора о совместной деятельности и не имеют статуса юридического лица; - иностранные субъекты предпринимательской деятельности. Инвестор может использовать для осуществления своих финансовых замыслов как собственные, так и привлеченные денежные средства, а также одновременно и те и другие. Главное отличие девелопера от инвестора состоит в том, что инвестор, как правило, только вкладывает денежные средства в проект и в результате извлекает прибыль, в то время как девелопер занимается всей реализацией проекта. Сам по себе инвестор не может существовать в отрыве от инвестиционной деятельности. Инвестирование же представляет собой процесс вложения инвесторами материальных благ (денежных средств) в деятельность организатора инвестирования (в нашем случае - девелопера) с целью получения ими в будущем прибыли, материальной выгоды. Таким образом, можно говорить о том, что для инвестора целью участия в инвестировании является извлечение материальной выгоды. В соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность представляет собой «вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта». Инвестиционная деятельность, как и любой иной вид предпринимательской деятельности, обладает теми признаками, которые отражены в ст. 2 Гражданского кодекса РФ. В частности, там говорится, что «гражданское законодательство регулиру- 42 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ет отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке». Договоры инвестирования строительства всегда связаны с созданием нового объекта недвижимости. Именно в этой связи инвестора по праву называют инициатором строительства (наряду с девелопером). В целях реализации инвестиционного проекта заключается инвестиционный договор, создаются предпосылки для возможного заключения в дальнейшем разнообразных договоров: договор кредита, договор куплипродажи или аренды земельного участка, договор на проведение проектно-изыскательных работ, договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве. В данных обстоятельствах на первый план выходит новый субъект - инвестор, которому сразу отводится особая роль. С одной стороны, это пассивный участник, так как он не выполняет ни функции заказчика, ни застройщика, ни подрядчика, с другой стороны, он - необходимый участник, так как финансирует строительство объекта. Инвестор даже не распоряжается своими денежными средствами: для этого есть застройщик, который привлекает капиталы различных лиц и несет перед ними ответственность за реализацию конкретного инвестиционного проекта. В зависимости от размера необходимых для строительства денежных вложений количество инвесторов может варьироваться от одного-двух до нескольких десятков, а иногда и сотен. На инвестиционном рынке коммерческой недвижимости можно выделить следующих игроков: - инвестиционные компании с иностранным капиталом, которые предпочитают действовать по схеме sale-leaseback, т. е. путем выкупа арендованных площадей по согласован- Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 43 ной ставке доходности (речь идет о продаже с последующей арендой); - закрытые паевые инвестиционные фонды под руководством управляющих компаний; - финансово-промышленные группы, которые специализируются на коммерческой недвижимости; - агентства недвижимости, считающие для себя приоритетным направлением жилую недвижимость и работающие с уже готовыми объектами; - банки и иные кредитные организации, которые вкладывают свои средства как в коммерческую, так и в жилую недвижимость, но предпочтение все же отдают коммерческой. Нередко банки выбирают для себя один определенный сегмент недвижимости и работают только в нем. Однако стоит заметить, что инвестирование в недвижимость все же не является основным видом деятельности для таких организаций. Главным источником их доходов является кредитование, в том числе и девелоперов коммерческой недвижимости; - частные инвесторы, интерес к рынку недвижимости которых представляется вполне логичным: цены на недвижимость стремительно растут (особенно показателен в этом плане 2006 г.), соответственно, растут и доходы инвесторов. Кроме того, это, пожалуй, самый надежный способ сохранения и приумножения капиталов. Ведь банки предлагают своим клиентам гораздо более низкие процентные ставки по вкладам, чем обеспечивают инвестиции в недвижимость. Однако нельзя забывать и о банковских кризисах (самые значительные имели место в 1995, 1998, 2005 гг.) и вероятности того, что выбранный банк может обанкротиться. В связи с этим недвижимость представляется наиболее надежным источником доходов, что подтверждается некоторыми факторами, например, перечисленными ниже. 44 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ 1. Рынок недвижимости менее подвержен влиянию экономических кризисов и колебанию курсов валют. Например, в памятном 1998 г. понижение цен на жилую недвижимость произошло примерно на 30–40%, в то время как цены на акции различных российских компаний упали в два-три раза. Таким образом, можно с уверенностью утверждать, что инвестиции в сфере недвижимости гораздо более надежны, нежели инвестиции на фондовом рынке или банковские депозиты. 2. Наличие в своем активе недвижимости помогает владельцам сбалансировать инвестиционный портфель. 3. Вложения в недвижимость - источник постоянного и стабильного дохода; кроме того, недвижимость не может исчезнуть и фактически постоянно растет в цене. На рынке недвижимости можно выделить следующие виды инвестирования, которые предпочитают частные инвесторы: - приобретение объекта недвижимости с целью последующей перепродажи (характерно для жилой недвижимости); - покупка объектов недвижимости с целью их последующей сдачи в аренду (характерно как для жилой, так и для коммерческой недвижимости); - инвестирование на стадии строительства объекта (позволяет получить максимально возможный доход). Однако инвестирование в строительство крупных торговых, офисных и бизнес-центров для частных инвесторов пока не выглядит реальным. В первую очередь это связано с большими объемами денежных средств. Вместе с тем некоторые частные инвесторы обладают подчас значительными материальными ресурсами, предпочитая распределять их между объектами как коммерческой, так и жилой недвижимости, тем самым диверсифицируя свои риски и денежные средства. Многими инвесторами опробован и становится все более популярным такой механизм, как коммерческая ипотека, заимствованный из зарубежного опыта. Здесь применяется следующая схема: за собственные деньги приобретается готовый объ- Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 45 ект недвижимости (или доля в нем); затем, заложив данное недвижимое имущество, инвестор берет кредит в банке для вложения полученных денежных средств в следующий доходный объект недвижимости, а доход, полученный от сдачи заложенной в аренду недвижимости, идет в счет погашения долга банку. Этот процесс может продолжаться до бесконечности. Стоит учитывать лишь то, что до тех пор, пока здание (либо его часть) находится в залоге у банка, владелец не может ее продать - реализация возможна только после погашения кредита. На пути реализации приведенной выше схемы инвестора могут подстерегать определенные трудности. В частности, залогом успеха являются устойчивые связи с банком, ведь фактически ипотека для коммерческой недвижимости в нашем государстве еще не развита. Кроме того, нужен тщательный анализ условий кредита и необходимость того, чтобы получение арендных выплат от арендаторов совпадало по времени с выплатами по кредиту. Однако реализация схемы коммерческой ипотеки представляется очень рискованным делом. Инвестору постоянно приходится обслуживать кредиты. Если, не дай бог, ему перестанет платить хотя бы один арендатор, то вся тщательно спланированная цепочка может развалиться. Говоря об инвестировании в коммерческую недвижимость нельзя не затронуть вопрос о взаимодействии инвестора и девелопера. Здесь большое значение приобретает вопрос доверия, ведь именно прозрачность отношений между двумя этими лицами является залогом удачной реализации задуманного проекта, а также позволяет оперативно решать конфликтные ситуации и вопросы, связанные с управлением инвестициями. Инвестиционный анализ включает в себя оценку и прогноз стоимости проектирования, строительства, отделки, услуг специалистов и консультантов, а также работы по проведению разработки различных сценариев бюджета проекта. Бизнес-план также состоит из всевозможных анализов и прогнозов: правовой анализ, финансовый, организационный и т. д. Кроме того, бизнес-план включает в себя разработку оптималь- 46 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ной финансовой схемы и схемы для оптимизации налогообложения, создание юридического заключения по проекту, а также всех необходимых договоров и контрактов, направленных на регулирование взаимоотношений участников проекта. Вообще, взаимоотношения между девелопером и инвестором начинаются уже на стадии разработки бизнес-проекта и инвестиционного анализа. Именно в них оговариваются обязательства девелопера, в частности, по срокам окупаемости объекта, а для инвестора - сроки и размеры поступления денежных средств, необходимых для запуска процесса строительства. Залог успешной реализации инвестиционного проекта коммерческой недвижимости - в совокупности продуктивного взаимодействия основных участников процесса и четкого распределения сфер ответственности между ними. В то время как многие девелоперы нуждаются в средствах для реализации своих проектов, инвесторы зачастую не могут найти объекты для вложения капиталов. Для того чтобы исправить ситуацию, необходимо создать качественное информационное поле, «наладить мост» между российскими девелоперами и инвесторами. И те и другие должны проявить готовность к диалогу, а также к освоению и предложению инвестиций. Одна из главных проблем для девелоперов - поиск финансирования на ранней стадии девелоперского проекта, когда банки кредитов не выдают (слишком высокие риски), а собственного капитала не хватает. На Западе такая проблема решается через привлечение девелоперами прямых инвестиций от компаний, готовых пойти на высокие риски ради высокой доходности. В России такой способ финансирования пока не развит, и причины этого заключаются в следующем: - скрытность девелоперов (боятся показывать себя и свои проекты); - непонимание девелоперами рынка инвесторов (девелоперы не знают профильных инвесторов и их инвестиционных требований); Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 47 - низкий профессиональный уровень девелоперов (не могут представить свои проекты надлежащим образом); - завышенные ожидания девелоперов (переоценивают свою роль и долю). - низкая маркетинговая активность инвесторов (скрытные владельцы площадок до сих пор не знают большинства профильных инвесторов). Для того чтобы объединить инвесторов и девелоперов и попытаться ликвидировать указанные причины их низкого взаимодействия, сегодня организуются встречи в виде семинаров, конференций и «круглых столов». Участие в них принимает все большее количество игроков, и это способствует повышению осведомленности инвесторов и девелоперов друг о друге и укреплению взаимоотношений между ними. 2.3. Генеральный подрядчик, подрядчик и субподрядчик Хотя ключевыми фигурами на рынке недвижимости являются девелоперы и инвесторы, не менее важны и подрядные структуры, которые занимаются непосредственно возведением объекта недвижимости. От качества их работы зависит общий успех проекта. Широкое распространение получила ситуация, когда выбор генподрядчика осуществляется с помощью проведения подрядных торгов, которые представляют собой одну из форм размещения заказов на строительство, предусматривающую выбор подрядчика для выполнения строительных работ на конкурсной основе. В России с мая 1993 г. действует Положение о подрядных торгах в Российской Федерации, утвержденное распоряжением Госкомимущества РФ № 660-р и Госстроя РФ № 18–7, которое «определяет общий порядок и условия подготовки, организации, проведения, регулирования последствий подрядных 48 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ торгов на выполнение всего комплекса работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией и ремонтом действующих объектов на территории Российской Федерации». Оговорено, что данное положение «обязательно при проведении подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд». В остальных случаях заказчик сам может принять решение о целесообразности проведения подрядных торгов. За последнее десятилетие в нашем государстве на строительном рынке недвижимости сложилась устойчивая тенденция к работе именно с генподрядчиком, а не со множеством отдельных подрядных структур. Безусловно, это создает определенные преимущества. Например, в функции генерального подрядчика входит: - организация процесса строительства объекта недвижимости; - выполнение работ, указанных в лицензии, собственными силами, а также путем привлечения субподрядчиков; - заключение договоров субподряда на выполнение отдельных видов работ; - контроль над ходом работ, выполняемых по договорам подряда и субподряда; - охрана труда работников; - обеспечение пожарной безопасности при проведении строительно-монтажных работ; - оформление всей необходимой исполнительной документации; - сдача объекта в эксплуатацию. Как девелоперу и инвестору не ошибиться в выборе генерального подрядчика? Самыми значимыми критериями для заказчика должны быть качество работ, сроки и стоимость их выполнения. При обсуждении стоимости работ девелопера должна на- Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 49 сторожить слишком низкая цена на услуги подрядной организации, как правило, это свидетельствует о низком качестве работ. Быстрые сроки проведения работ подрядчиком также не всегда соответствуют заявленному качеству, и зачастую заказчику приходится откладывать открытие объекта только из-за того, что многое приходится доделывать. Заказчику необходимо заранее узнать, есть ли у подрядчика необходимая техника и специалисты. Если нет, то какова политика данной компании по решению этого вопроса (имеются налаженные связи с субподрядчиками, или есть планы по приобретению оборудования в лизинг). Кроме того, при проведении торгов по выбору подрядной организации следует учитывать, что, как правило, во многих тендерах претенденты на генеральный подряд выдают ценовые предложения на основании концепции будущего объекта. В этом случае высокая степень неопределенности позволяет претендентам предложить совершенно разные решения, внешне укладывающиеся в рамки концепции. Наиболее опытные и ответственные подрядчики в таких тендерах проигрывают, так как учитывают в своих предложениях все «подводные камни», что отражается на цене. В таком случае Заказчик выбрав предложение с наименьшей ценой, в ходе реализации проекта вынужден оставить первоначальный проект, не соответствующий его ожиданиям. Отбор подрядных организаций для участия в крупных проектах обычно проводится в два этапа (хотя их может быть и больше). На первом (предварительном или квалификационном) отборе оценивается способность организации выполнить работу. Это можно сделать по следующим критериям: - опыт работы: прежде всего оцениваются отзывы предыдущих заказчиков; - готовность к выполнению данной работы: оценке подлежат организационная структура компании, наличие собственных или привлеченных производственных мощностей, квалифицированного инженерного состава, действующей системы управления производством и контроля качества; 50 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ - наличие и разумность плана работ подрядчика: подрядчик предоставляет план, технологическую последовательность, описание проблемных вопросов; - надежность: оценивается текущее финансовое положение, наличие лицензий и других документов, подтверждающих право на ведение соответствующей деятельности, отсутствие судебных исков за неисполнение обязательств и т. п. Предварительный отбор обычно проводится на ранних стадиях проекта, когда отсутствуют полные данные для проведения окончательного отбора. На втором, окончательном этапе, когда уже готова проектная документация и претенденты могут выполнить расчеты с достаточной степенью точности, в коммерческих предложениях сравниваются такие параметры, как: - стоимость: конечную стоимость можно сравнивать, только если точно определен состав и объемы работ; если нет - сравниваются стоимости отдельных позиций; - срок выполнения работ: данный пункт также имеет большое значение, однако здесь надо учитывать, что срок выполнения работ зависит не только от подрядчика, но и от выполнения заказчиком (инвестором, девелопером) своих обязательств по предоставлению фронта работ и согласованию целого ряда вопросов; - технические параметры: этот пункт приобретает значение, если существуют различные варианты решения технических вопросов, например применения различных материалов, технологий и оборудования; предложение с минимальной ценой может предусматривать не самое лучшее для заказчика решение. Именно представители генерального подрядчика координируют всю работу на объекте. Кроме того, когда на объекте имеется генеральный подрядчик, он четко определяет порядок про- Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 51 ведения работ и их сроки, а когда подрядчиков много, всегда присутствует риск возникновения неразберихи и, как следствие, конфликтных ситуаций, которые в конечном итоге могут привести к дополнительным расходам и убыткам. Как показывает опыт последних лет, все больше девелоперов осознают преимущества наличия генподрядчика и предпочитают работать с одной крупной строительной организацией, а не с несколькими мелкими, отвечающими только за свой конкретный участок работ. В этом случае они заключают один договор, а затем только принимают готовый объект. Другая важная фигура при возведении объекта недвижимости - генеральный поставщик. Это организация, которая выполняет по договору строительного подряда обязательства по поставке оборудования и материалов для строящегося объекта. С согласия заказчика (девелопера) генеральный поставщик может привлекать при необходимости иные фирмы в качестве субпоставщиков необходимых материалов. Но именно генеральный поставщик остается перед заказчиком ответственным лицом за выполнение обязательств субпоставщиками. Долгое время складывалась такая ситуация, когда отечественные строительные компании считали основной сферой своей деятельности жилищное строительство, в то время как к объектам коммерческой и промышленной недвижимости интерес проявляли лишь иностранные компании. Однако в последнее время ситуация начала меняться, и доминирующее положение иностранных подрядчиков уже не выглядит столь очевидным в данном сегменте недвижимости. Впрочем, в результате недавних изменений экономической ситуации в мире строительство жилья, вероятно, снова станет приоритетным для отечественных инвесторов. Еще одна отличительная черта строительного рынка коммерческой недвижимости - наличие крупных строительных холдингов, которые имеют в своей структуре собственные генподрядные организации. Как правило, это компании, которые ранее специализировались на строительстве жилья. 52 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ 2.4. Управляющая компания По большому счету, в течение всего бурного десятилетия развития рынка коммерческой недвижимости, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, вопросы управления объектами в традиционном понимании (совокупность технической эксплуатации с организационным и коммерческим обслуживанием) оставались на втором плане. Впрочем, на экстенсивно растущих рынках качественное развитие в определенном смысле второстепенно. Дефицит предложения априори делал успешным и высокодоходным практически любой новый проект. Понятно, что при этом не требовались какие-то особые усилия для продвижения объектов. В общем, основная задача игроков рынка коммерческой недвижимости заключалась в наращивании объемов. В результате увеличения количества объектов недвижимости выявилась невозможность владельца эффективно управлять ею. Кроме того, в связи с заполнением рынка коммерческой недвижимости в обеих российских столицах и установлением относительного баланса между спросом и предложением возникла потребность в значительных усилиях, чтобы сохранить уровень прибыльности действующих объектов и превратить в доходный финансовый инструмент новые. В настоящий момент из-за уменьшения экономической активности уже разворачивается настоящая война за арендатора коммерческой недвижимости. На первый план выходят проблемы управления. Сейчас управленческий бизнес (property management) на рынке коммерческой недвижимости становится все более востребованным. Количество объектов недвижимости, требующих профессионального и эффективного управления, растет, и владельцы недвижимости все чаще прибегают к услугам профессионалов. Именно они смогут достичь максимальной прибыли для собственника, дать ему полное комплексное обслуживание объекта, обеспечить ведение детального, четкого оптимизированного бухгалтерского, налогового и управленческого учета, а также гарантировать отсутствие конфликтов интересов. Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 53 Первые профессиональные компании в области управления коммерческой недвижимостью, независимые от собственников, появились в России в середине 1990-х гг. Если в Москве это были в основном подразделения известных западных управленческих компаний, то в Санкт-Петербурге работали преимущественно местные фирмы. Обращаясь к управляющей компании (УК), собственник недвижимости стремится достичь следующих целей. Получение высокого дохода. Для выполнения этой цели УК осуществляет функции по налаживанию отношений с арендаторами, ведет финансовую отчетность, сопровождает договорную базу и т. д. Поддержание здания в технически исправном состоянии. УК обычно берет на себя уборку и обслуживание объекта недвижимости, а также поддержание сетей в исправном состоянии. Однако многие эксперты считают, что данная функция не присуща УК и должна осуществляться специализированными организациями на основе договора подряда. Увеличение рыночной стоимости здания. Эта цель достигается не только дополнительными вложениями средств УК в благоустройство, но и реализацией УК специально разработанной программы подбора арендаторов и концепции развития объекта. Разработка и реализация УК таких концепций характерны для объектов, используемых в торговых целях. Минимизация расходов. Для собственника эта цель включает в себя два аспекта: минимизацию расходов по владению объектом недвижимости и минимизацию расходов по содержанию УК. Управляющая компания, в свою очередь, заинтересованная в получении дохода, будет стремиться переложить свои убытки на арендатора и других участников процесса управления. В настоящее время основную долю рынка управления коммерческой недвижимостью занимают западные компании, крупнейшие из которых Hines и Sawatzky. Но аналитики склонны считать, что у российских игроков есть серьезные перспективы на этом рынке. Отечественные реалии накладывают свои огра- 54 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ничения на западные стандарты, поэтому для российских игроков все равно остается поле для деятельности, и за последние годы доля отечественных компаний на рынке коммерческой недвижимости растет и теснит западные фирмы. Западные компании, как правило, имеют большой опыт и высокие стандарты управления недвижимостью, поэтому многие собственники желают сотрудничать именно с ними. Хотя их российские коллеги более адаптированы к местным условиям и все чаще перенимают некоторые западные стандарты управления, у них заметен недостаток опыта, организации труда и отсутствие грамотной системы мониторинга. Впрочем, многие эксперты считают, что отечественные компании в скором времени потеснят иностранные фирмы на этом рынке. Преимуществом российской УК является не только знание реалий рынка, но и индивидуальный подход к каждому клиенту. Следствием такой политики становится постоянное расширение спектра оказываемых услуг. Работу западных компаний отличает консервативный подход, они работают точно по инструкции. Стремление предусмотреть все ситуации и доверие ранее разработанным инструкциям - оборотная сторона большого опыта. Кроме того, более половины отечественных управляющих компаний вышли на рынок со своими активами, занимаясь управлением собственной же недвижимостью. Это предоставляет им возможность приобретать необходимый опыт и в то же время обеспечивает их финансовую стабильность. *** Управляющие компании сегодня не только активно идут в регионы, но и расширяют свой бизнес, активно предлагая такие нетрадиционные для себя услуги, как консалтинг и брокеридж. Этим они вторгаются в вотчину традиционных компаний-консультантов, которые пока не сильно обеспокоены таким поворотом событий, то ли не считая новоявленных брокеров серьезными конкурентами, то ли справедливо полагая, что на растущем рынке места хватит всем. Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 55 В настоящее время УК могут предложить весьма широкий спектр услуг. Управление объектом недвижимости включает три составляющие: техническую (ремонтные и инженерные работы), организационную (интерьер, разработка системы безопасности, организация конференций) и коммерческую (сдача помещений в аренду, разработка смет ремонтных работ, расчеты по коммунальному обслуживанию). Основные направления деятельности УК: - управленческая деятельность: маркетинговые, риелторские услуги, разработка концепции развития объекта, составление плана по управлению эксплуатацией, составление бизнес-плана, бюджетирование объекта недвижимости; - консалтинговые услуги: аудит хозяйственно-технической эксплуатации, аналитика принятых технических решений, технический надзор в процессе строительства, участие в работе приемочных комиссий, расчет стоимости эксплуатационных затрат, юридические консультации; - эксплуатация зданий: поддержание в исправном состоянии элементов здания и инженерного оборудования, проведение текущих и капитальных ремонтов, модернизация морально устаревших инженерных систем и оборудования, охрана здания и организация пропускного режима и другие сопутствующие работы; - клининговые услуги: уборка внутренних площадей, прилегающих территорий, благоустройство территории, чистка крыш, мытье фасадов и остекления, вывоз мусора и снега, кристаллизация мрамора. В качестве примера можно привести услуги, оказываемые некоторыми УК. 1. Сопровождение этапа строительства. Контроль процесса строительства, проверка документации с подписанием актов выполненных работ. 56 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ Подготовка отчетов о выявленных дефектах и отступлениях от проекта до завершения работ. Проверка наличия договоров и контрактов на гарантийное обслуживание. Контроль над своевременным устранением дефектов и недоделок. Участие в рабочей и государственной комиссиях. Заключение договоров с ресурсоснабжающими и подрядными организациями. 2. Финансовое управление. Ведение бухгалтерского и налогового учета компаниивладельца объекта в полном объеме. Составление и представление полной бухгалтерской и налоговой отчетности контролирующим органам. Выставление арендаторам счетов на оплату арендных платежей в соответствии с договорами аренды. Предоставление бюджетов, отчетов о затратах, денежных потоках, доходах и расходах. 3. Административные функции. Разработка программы планово-профилактического обслуживания объекта. Проведение регулярных инспекций объекта, подготовка детальных отчетов. Управление и контроль работы штатного персонала и субподрядных компаний. Взаимодействие с субподрядными компаниями. Взаимодействие с городскими и федеральными органами власти. Организация закупки и доставки всех необходимых материалов, инструментов и оборудования. 4. Взаимодействие с арендаторами. Контроль выполнения арендаторами обязательств по договорам аренды. Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 57 Разработка правил для арендаторов. Реагирование на все требования арендаторов, касающиеся управления и эксплуатации объекта. Надзор за организацией работ по перепланировке помещений арендаторами. 5. Техническое обслуживание объекта недвижимости. Обслуживание систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха. Обслуживание систем автоматического контроля, охранных и противопожарных систем. Обслуживание электрических силовых и осветительных систем, лифтового хозяйства. Обслуживание водопроводно-канализационной сети, структурных частей здания и кровли. Проведение текущего ремонта инженерного оборудования. Круглосуточное реагирование на чрезвычайные ситуации. 6. Клининг. Уборка и обслуживание объекта недвижимости. Обеспечение всеми необходимыми расходными материалами и оборудованием. Обеспечение наличия мусорных контейнеров и организация работы службы вывоза мусора. Мытье фасадов и окон. Вывоз снега с территории объекта. Благоустройство территории объекта недвижимости. Утилизация ТБО, люминесцентных ламп. Ландшафтные работы. 7. Обеспечение безопасности. Предоставление и обеспечение работы охранных постов. Обеспечение работы оборудования для видеонаблюдения и контроля доступа. Реагирование и ликвидация последствий в случае возникновения чрезвычайных ситуаций. 58 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ Разработка инструкций о действиях арендаторов при чрезвычайных ситуациях. 8. Консалтинговые услуги. Технический аудит проектно-сметной документации строящегося объекта. Технический надзор. Участие в приемке объекта в эксплуатацию. Мониторинг инженерно-технических систем и оборудования здания. Разработка концепции управления и эксплуатации здания. Как мы уже упоминали, многие эксперты считают, что работа УК станет более эффективной, если она будет вести не отдельные направления в процессе управления недвижимостью, а весь комплекс услуг в течение длительного времени, полностью отвечая за результат управления. Исходя из этого требования, УК стремятся взять в свои руки процесс сдачи в аренду управляемой недвижимости, т. е. заняться брокериджем. Услуги брокериджа и консалтинга считаются необходимым элементом комплекса услуг УК. Это связано с тем, что цель управляющей компании - увеличение капитализации объекта в долгосрочной перспективе и сохранение начальной концепции развития объекта. Управляющая компания, доход которой зависит от операционной прибыли объекта, качественно и эффективно подберет арендаторов и создаст им наиболее комфортные условия работы. Именно управляющая компания разработает концепцию развития объекта, функциональное зонирование и проектную документацию с учетом дальнейшей эффективной эксплуатации и управления объектом. С другой стороны, есть мнение, что участие УК в процессе приглашения арендаторов следует ограничить. Конечно, УК должна участвовать в процессе разработки типового договора аренды и приложений к нему с описанием эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, а также вести перегово- Глава 2. Основные игроки на рынке коммерческой недвижимости 59 ры с арендаторами. При этом ей надлежит взаимодействовать с профессиональными брокерами, поскольку основная проблема брокериджа - наличие налаженных связей с различными категориями арендаторов. Особенно остро этот вопрос встает при сдаче в аренду больших торговых комплексов, требующих наличия крупных, «якорных» арендаторов, создания качественной концепции, привлечения этих арендаторов, составления правильного tenant mix (подбор правильного состава арендаторов на объекте) и разработки долгосрочной стратегии увеличения прибыли от управляемого объекта. Подобными навыками и связями владеют только профессиональные компании, длительное время работающие на рынке брокериджа. Дальнейшее развитие идеи предпочтения узких специалистов приводит УК к практике аутсорсинга. Таким путем пошли зарубежные УК. Обычно на аутсорсинг отдаются клининговые услуги, консалтинг и брокеридж, а УК всего лишь осуществляет контроль над деятельностью аутсорсеров. Однако в России переход УК на аутсорсинг - дело не самого ближайшего будущего, российские УК вряд ли воспользуются этой схемой. Маловероятно, что кто-то из них захочет делиться прибылью, привлекая другие компании на аутсорсинг. Это означает, что в долгосрочной перспективе конкуренция неизбежна. Стремление УК замкнуть на себе весь цикл (от разработки концепции и консалтинга до брокериджа и управления объектом), их готовность брать на себя ответственность за успех или неудачу, глубокое знание технических тонкостей и большой практический опыт определяют их преимущества в грядущей конкурентной борьбе друг с другом и с более специализированными компаниями. Здесь приведен далеко не полный перечень участников рынка коммерческой недвижимости. В дальнейшем мы еще будем обращать ваше внимание на других его игроков. Однако есть отдельный вид участников, которым мы хотели бы уделить более пристальное внимание. Речь идет об управляющих компаниях. По нашему мнению, именно с ними связано будущее коммерческой недвижимости в нашей стране. 60 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ *** Наиболее проблематичным для участников рынка является построение стабильных отношений. Множественность участников процесса создания и эксплуатации объектов недвижимости увеличивает риск несоблюдения ими обязательств на каждом этапе процесса. В кризисной ситуации особенно ценной становится гарантия выполнения партнером своих обязательств. Такую гарантию может дать единый центр управления всеми участниками процесса. В организационном плане эта тенденция реализуется в форме холдингов. Кроме того, существует возможность слияния компаний - участников рынка в форме реорганизации. Но реорганизация занимает значительное время и ограничивает экономические возможности сторон. Участники, бывшие ранее отдельными фирмами, становятся подразделениями более крупной компании. В этом случае увеличиваются размеры материальной ответственности сторон, ограничивается выбор участников взаимоотношений. В ситуации создания холдинга процедура слияния ограничивается только приобретением пакета долей участия в компании. При этом приобретенная компания оставляет за собой право заключения хозяйственных договоров с третьими лицами, не несет ответственности по обязательствам головной организации. Ниже перечислены плюсы приобретения долей. В отличие от ситуации реорганизации при покупке доли в другой компании не требуется проходить процедуру согласования на общем собрании акционеров, кроме случаев совершения крупных сделок. При приобретении долей участникам этой сделки необязательно заново формировать уставный капитал, с чем связаны вопросы дополнительного выпуска и конвертации акций. При слиянии компаний их кредиторы получают право досрочного требования погашения задолженностей реорганизуемых компаний. В результате участники рынка достаточно просто и быстро приобретают координационный центр, гарантирующий выполнение сторонами договорных обязательств. Глава 3 Основные этапы деятельности участников рынка… Основные этапы деятельности участников рынка коммерческой недвижимости 3.1. Строительство: стадии (проектирование, получение земельного участка) Данная книга посвящена вопросу купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. Но, говоря о рынке коммерческой недвижимости, следует указать на то, что этап купли-продажи не полностью охватывает сферу деятельности этого рынка. Следует упомянуть об этапах создания объекта коммерческой недвижимости и управления уже приобретенным объектом. Далее будут подробнее рассматриваться некоторые моменты этих этапов и их влияние на процесс купли-продажи объекта коммерческой недвижимости. Сейчас мы обсудим эти этапы в общем. Согласно положениям главы 6 Градостроительного кодекса РФ, законодатель выделяет следующие этапы строитель- 62 КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ства: инженерные изыскания; архитектурно-строительное проектирование; государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий; негосударственная экспертиза проектной документации; выдача разрешений на строительство; осуществление строительства; строительный контроль; государственный надзор; выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако этими положениями регулируется прежде всего правовая сторона технической процедуры возведения сооружения. Для инвестора, планирующего построить офисное или торговое здание, объем правовых и технических вопросов намного шире. 3.1.1. Стадии, технические детали 1. Решение земельного вопроса Чтобы иметь возможность построить какой-либо объект недвижимости, необходим земельный участок. Однако его наличие на каком-либо праве (собственности, постоянного (бессрочного) пользования, аренды) еще не гарантирует отсутствия трудностей. Если с полноценным собственником земельного участка ситуация более или менее ясна, то с правовым положением юридических лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования либо аренды, все еще до конца не прояснено. Постоянный пользователь земли практически лишен права по своему усмотрению распоряжаться участком. Он не может продать, подарить, заложить или иным образом распорядиться им, как не может и переуступить право постоянного (бессрочного) пользования иному лицу. Согласно ст. 20 Земельного кодекса, распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном (бессрочном) пользовании граждан или юридических лиц не д

• Покупка земельных участков

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. В чем же дело? В первую очередь, недвижимое имущество и жилого, и коммерческого назначения в крупных городах пользуется постоянным спросом и дорожает год от года. Чем больше населенный пункт – тем выгоднее покупать недвижимость. Никто не будет оспаривать тот факт, что ликвидность площадей в Москве гораздо выше, чем в том же Тикси.

Конечно, торговая и другая коммерческая недвижимость как объект инвестирования весьма привлекает, но и жилые квадраты не теряются на этом фоне. Квартиры и дома стоят меньше, а их размещение способно значительно повысить ликвидность. Нужно учитывать степень доверия застройщику, местоположение дома и квартирную планировку. Существует высокий спрос на 1-комнатные квартиры: они лучше продаются и сдаются. Однако начнем сначала и разложим все по полочкам.

Виды и способы инвестирования в недвижимость

Из множества вариантов, которыми можно осуществить инвестиции в недвижимость, подходящий для себя может выбрать почти каждый житель России. Ориентироваться нужно на сумму накоплений и ожидаемый доход в соотношении с рисками.

Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду

Этот вариант характеризуется наименьшей рискованностью и простотой. Общий смысл действий доступен пониманию каждого человека, не имеющего отношения к бизнесу: сначала нужно купить жилплощадь, затем – сдать внаем. Само собой, имеются и особенности, которые необходимо учитывать еще до приобретения квартиры. Например, какой район выбрать? Насколько должна быть благоустроенной планировка? Дорогой делать ремонт или нет? Как обставить и так далее. Тем не менее, практически отсутствует возможность ошибиться по-крупному и потерять все средства.

Первый отрицательный момент в таком варианте инвестиций – необходимость личного участия, поскольку наем профессионала будет невыгоден. Это не особенно сложно, но придется искать квартирантов, ремонтировать помещение, заниматься обстановкой, принимать плату за аренду и т.д. Другой отрицательный момент вытекает из положительных. Крупные инвестиции в жилую недвижимость будут вызывать сложности: можно заниматься двумя-тремя квартирами, а на большее просто не хватит времени.

Одна из разновидностей вложений в жилую недвижимость – оформление ипотеки. Такой вариант приобретения квартиры все еще сохраняет свою привлекательность.

Положительных момента здесь два: потребуется гораздо меньшая первоначальная сумма, а выверенный подход обеспечит более весомую прибыль. Но при этом инвестор должен быть более квалифицирован: нужно подобрать квартиру, кредит от банка, резерв и так далее, для чего потребуется определенный опыт. К тому же в этом варианте вложений больше рисков, он не подойдет тому, кто не признает займов.

Инвестирование в жилую недвижимость требует учета следующих моментов:

• Более выгодны проекты с перспективой: имеющие необычную архитектуру, удачную реализацию, инфраструктурное обеспечение. Но ценится не только это, а и сама квартира: может быть отличная планировка, но неудачный вид из окна.
• Само собой, лучше вложить средства в объекты, находящиеся возле метро и других транспортных путей. Особенно это важно, когда планируется покупка квартиры элитного класса.

Инвестирование в строящуюся недвижимость

При таком способе можно ожидать достаточно большой доход. Практически реализуется такой вариант следующим образом: покупается (или берется в кредит) недвижимое имущество, через некоторый срок строительство завершается, цена квартиры повышается, и появляется ощутимая прибыль. Но здесь есть несколько рискованных моментов. Один из них – в возможности возникновения кризисной ситуации, вследствие чего строительство не завершается, а другой – в том, что доход нужно ждать определенное время.

Наибольшие риски инвестирования в недвижимость этим способом вызываются возможностью потери средств. Поэтому для гарантированного получения прибыли от вложений нужно отнестись к подбору объекта с достаточной критичностью и вниманием. Прежде всего надо обратить внимание на имидж компании-застройщика: учесть срок ее существования, количество построенных объектов, сроки простоев в работе и так далее.

Выгоднее всего сочетать способы инвестирования в недвижимость: сначала вложить средства в строящийся дом, после окончания – сдавать квартиру внаем, а через несколько лет (5-15) продать выгодно, в соответствии с рыночными ценами. Такой вариант получил наиболее широкое распространение.

Инвестирование в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекательны, прежде всего, возможностью делегирования полномочий в управлении и найма специалистов для полного или частичного управления недвижимым имуществом. Имеется ввиду возможность использования электриков, сантехников и так далее, а в случае больших и/или нескольких объектов – услуг управляющей фирмы, которая будет полностью выполнять все функции содержания недвижимого имущества. Это позволит, как минимум частично, снять с себя заботы по сдаче в аренду, выполнению ремонтных работ, приему арендной платы и так далее. Само собой, работу управленцев нужно будет контролировать, но это очень отличается от необходимости выполнять все самостоятельно. К тому же инвестирование в коммерческую недвижимость приносит большие доходы, чем в жилую и всегда можно купить готовый арендный бизнес .

Основное же препятствие в таком варианте инвестиций – они требуют значительных вложений. Да и времени уделять нужно ощутимо больше, чем при владении жилплощадями. Нужно будет переоформить электроснабжение, устанавливать и обслуживать все виды счетчиков, вести бухгалтерию, уплачивать налоговые сборы… Обо всем этом нужно иметь хотя бы начальное представление, даже когда управляет недвижимостью команда профессионалов.

Покупка земельных участков

Цена на такие участки более доступна, вероятность мошеннических действий сведена к минимуму, а сделать участок негодным достаточно сложно. Особенности инвестирования в недвижимость такого типа – проще приобрести участок земли через прямой контакт с его владельцем, а переоформление документов гораздо проще.

Разделяют участки в зависимости от предназначения и целей эксплуатации. Инвестиции на короткие сроки, при этом с меньшими расходами и прибылью, выполняются в земли, которые назначаются под частное строительство жилья и размещаются в границах административных территорий. В противовес им, больший срок, расходы и прибыли приносят земли сельскохозяйственного и коммерческого назначения (для строительства коммерческой недвижимости). К тому же налогообложение земельных участков достаточно малое.

Заметный отрицательный момент – увеличение государственного контроля над эксплуатацией земель, что не удобно для покупки с целью дальнейшей продажи участка.

Инвестирование в загородную недвижимость

Перепродажа загородных коттеджей дает значительную выгоду. Причина – во все возрастающей цене на этот вид недвижимости: жители больших городов стремятся на чистый воздух, уставая от шумности и загазованности улиц.

Здесь доступны такие инструменты инвестирования в недвижимость: приобретение недостроенного дома, приобретение готового, приобретение участка земли под постройку. Подобные вложения просто обязаны стать доходными с течением времени. С другой стороны, не каждый коттедж способен стать доходным. Поэтому нужно обязательно учитывать его местоположение, отдаленность от автомагистралей и ближайшего города.

К тому же имеет большое значение развитость инфраструктуры и природные объекты. Если рядом есть детсад, школа, магазины, речки и леса – то стоимость коттеджа может ощутимо возрасти.

Другие способы инвестиций в недвижимость

Инвестирование в парковку. Такая возможность актуальна для больших городов. Стоимость парковки достаточно велика, но они постоянно востребованы и впредь будут таковыми, поскольку все время увеличивается сумма штрафа за стоянку в запрещенном месте. Хотя до сих пор нет статистических данных о размерах прибылей от подобных вложений.

Партнерство в фондах недвижимости. Подразумевается паевое инвестирование в какой-либо фонд, который уже сам решает, каким образом и во что вложить общие средства. Здесь имеется два положительных момента. Первый – недвижимое имущество не покупается в собственное владение, то есть не оформляется регистрация на свое имя. Это оказывается очень удобно в отдельных случаях. Второй – инвестированием занимаются профессиональные люди, имеющие базу объектов инвестирования, высокие диверсификационные показатели. Это само по себе уже гарантия высокой доходности.

Инвестиции в зарубежную недвижимость расцениваются по большей части как гарантированная возможность получения прибыли. Жилая недвижимость не стремится дешеветь – ни российская, ни зарубежная. К тому же приобретение дома или квартиры в одной из стран ближнего зарубежья оправдывается как с точки зрения доходов в будущем, так и в качестве места для постоянного проживания – в случае переезда в эту страну. Так что инвестирование в зарубежную недвижимость – вполне выгодный и перспективный вариант.

Особенности инвестирования в недвижимость в России

Вложения в недвижимость малых населенных пунктов не особо интересуют инвесторов, поскольку жители в них по большей части зависимы от размеров заработной платы на больших предприятиях, расположенных в этих городах.

Инвестирование в недвижимость в России требует осторожности в связи с возможным понижением ее стоимости из-за обострившейся кризисной обстановки.

Не вызывает сомнений выгодность приобретения московской, петербургской, нижегородской, казанской, пермской, омской, красноярской, самарской, ростов-донской и краснодарской недвижимости. Коттеджи за городом выгодны в Москве, Самаре, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре и Омске. Эксперты предполагают в названных городах незначительное возрастание стоимости жилья и арендной платы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .