Ипотеке залоге недвижимости от 16. Федеральный закон об ипотеке в последней редакции

Главным законодательным документом, определяющим условия предоставления ипотечных кредитов, является Федеральный закон об ипотеке №102 от 16.07.98г.

Он содержит основные понятия сделки, требования по ее оформлению и регистрации. Дается понятие последующей ипотеки, закладной, определены особенности ипотечного кредитования земельных участков.

Закон несколько раз претерпевал различные изменения и дополнения. Последняя редакция была выпущена 31.12.17 г., изменения, внесенные в Закон, будут введены в действие с 01.06.18 г. Они касаются наличия управляющего залогом.

Действующая редакция закона состоит из 14 глав, 79 статей, в т. ч. которые на данный момент утратили силу.

Глава 1

Содержит в себе 7 статей, которые определяют основания возникновения ипотеки, какие требования она обеспечивает.

Ипотека является разновидностью залога, является комплексным обеспечительным средством т. к. обеспечивает обязательство целиком. Оформление сделки на льготных условиях, с применением программ государственной поддержки носит название «Социальная ипотека».

Законом установлено, что в ипотеку можно передавать земельные участки, недвижимое имущество, которое используется для бизнеса, жилые квартиры, дома и их части, прочие объекты недвижимости. К этой же категории имущества относят морские и воздушные суда, машиноместа.

Главы 2-4

Определены правила заключения договора, его содержание и особенности. Объясняется порядок регистрации договора об ипотеке.

Дается понятие закладной на недвижимость, что должно в ней содержаться в обязательном порядке, каким образом осуществляются права по ценной бумаге и реализация залогового права. Каким образом должна происходить регистрация владельцев.

Главы 5-6

Закон определяет, что залогодатель вправе пользоваться заложенным имуществом, получать с него прибыль в денежном или натуральном выражении. В его обязанности входит следить за состоянием недвижимости, производить ремонт по мере требования.

Ст. 31 устанавливает необходимость страхования предмета ипотеке за счет залогодателя:

Определено, что выгодоприобретателем по договору страхования является кредитор-залогодержатель.

Кредитор имеет право проверять залог как по документам, так и фактическое наличие. Данное право содержится в ст. 34 ФЗ.

Закон определяет, что залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество только с согласия кредитора, если была выдана закладная, то это право должно быть в ней отдельно оговорено. После передачи прав собственности третьему лицу, оно становится заемщиком по договору до полного погашения кредита и процентов. Это в первую очередь касается ситуаций, когда наследники вступают в права наследства на жилье, оформленное в ипотеку.

Главы 7-8

Даются понятия последующей ипотеки и уступки прав по ипотечному договору.

Последующая ипотека согласно Закону, представляет собой передачу прав на заложенное имущество по одному договору в обеспечение обязательств по другому договору. Закон не запрещает залогодержателю переуступить права по обеспеченному ипотекой обязательству третьим лицам. При оформлении закладной, сделка осуществляется в простой письменной форме, на документе ставится передаточная надпись.

Закладную можно заложить по договору ипотеки с правом передачи или без него.

Главы 9-10

Определяется, каким образом должно быть произведено взыскание заложенного имущества, в каких случаях оно производится, какие существуют основания для отказа взыскания. Как произвести взыскание в досудебном порядке. Содержатся правила реализации взысканного имущества через торги, по соглашению сторон.

Кредитор вправе наложить взыскание на заложенное имущество, если не выполняются условия кредитного договора, которое им обеспечивается, когда по отношению к должнику введена процедура банкротства.

Главы 11-13

Земельный участок может быть передан в залог, т. к. он не ограничен в обороте. Можно передать в обеспечение права аренды земельного участка в пределах срока договора аренды. Нельзя закладывать участки, которые находятся в государственной, муниципальной собственности. На участке залогодатель вправе производить строительные работы, на которые будет распространена ипотека. Если на земельном участке построено сооружение за счет кредитных средств, после оформления его в собственность оно становится объектом залога.

Если участок находится в составе земель сельскохозяйственного назначения, обращение взыскания на него возможно только после сбора и реализации урожая, полученного с него.

При залоге нежилых предприятий в комплексе, права залогодержателя распространяются на все имущество, которое входит в его состав вместе с земельным участком. В состав заложенного имущества могут входить: здания, сооружения, производственные и складские цеха, производственные запасы, готовая продукция, нематериальные активы и т. д. Обращение взыскания возможно только по решению суда.

В качестве предмета залога жилья могут выступать квартиры в многоквартирном доме, строящиеся жилье, индивидуальные домовладения. Если собственником ипотечного жилья является несовершеннолетний ребенок, требуется согласие органов попечительства на сделку. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру возможно в досудебном порядке или через суд. Реализация может производиться в форме аукциона или конкурса.

Глава 14

Содержит заключительные положения, определяет вступление в силу законодательного акта.

Последние редакции документа

В Закон ФЗ №102 за время его действия, 20 раз вносились изменения и дополнения. Только за 2017 года акт был переработан 6 раз.

4 последних изменения были произведены 31.12.17 года. Они коснулись следующего:

Основные моменты при оформлении ипотеки. На что стоит обратить внимание

Заключение договора ипотеки является серьезным решением для заемщика и его семьи. Договор заключается сроком на длительный период, поэтому следует тщательно проанализировать собственный финансовый бюджет, попробовать спрогнозировать будущие доходы.

Главные риски сделки:

1. Риск потерять работу, попасть в сложную жизненную ситуацию, наступления форс-мажорных обстоятельств.
2. Потерять заложенное имущество, если не своевременно оплачивать долг.
3. При возникновении просрочки кредиторы накладывают дополнительные штрафы и комиссии.
4. Возможность пересмотра процента в сторону увеличения, которая предусматривается практически во всех кредитных договорах.
5. При покупке квартиры на вторичном рынке существует риск утраты недвижимости с сохранением суммы долга.

До обращения в банк надо выбрать валюту займа, его ориентировочную сумму, срок. Выбрать кредитора, собрать информацию о кредитных продуктах банка, отзывов клиентов.

Следует учитывать, что заемщик понесет дополнительные расходы при оформлении сделки: страхование, оценка, регистрация залога. Это повлечет за собой дополнительный рост полной стоимости жилья.

1 Документы на недвижимость

Для рассмотрения возможности ипотеки заемщик должен собрать пакет документов на имущество, предлагаемое в обеспечение по ссуде:

• Свидетельство о регистрации права собственности (при наличии);
• Выписка из ЕГРН, сроком не ранее 30 дней на день обращения в банк;
• Документы-основания: свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, купли-продажи и т. д.;
• Кадастровый, технический паспорт;
• Справки об отсутствии обременений, выписка из домовой книги о наличии зарегистрированных лиц;
• Свидетельство о браке, рождении детей;
• Отчет об оценки рыночной стоимости имущества.

Некоторые кредиторы требует предоставления предварительного договора купли-продажи, при приобретении жилья на вторичном рынке.

2 Документы от банка

При оформлении сделки заемщик получает от банка следующие документы:

1. Оригинал кредитного договора, в котором оговорены все условия сделки.
2. График погашения задолженности.
3. Договор залога недвижимости (Ипотечный договор), который предоставляется после регистрации сделки в Росреестре. В нем определены условия ипотеки, права и обязанности сторон, параметры заложенного имущества.

Соблюдается ли закон на практике?

Несоблюдение требования законодательства сторонами сделки может привести к ее ничтожности. Поэтому на практике требования Закона соблюдаются в обязательном порядке.

Однако ведутся постоянные споры, вытекающие из договора ипотеки, поэтому судами принимаются во снимание не только нормы ФЗ №102, но и требования ГК РФ, Земельного, Семейного и т. д. Кодексов.

При отчуждении заложенного имущества с нарушением правил, установленных 37 ст., кредитор вправе требовать досрочного погашения кредита или обращения взыскания на заложенное имущество.

Не стандартные случаи трактовки закона судом

Наибольшее количество споров связано с погашением задолженности по договору или обращением взыскания на заложенное имущество. Если банк подает иск на заемщика, он может подать встречный иск, о признании ипотечного договора недействительным ввиду несогласованности всех существенных условий договора.

Дополнительным основанием может быть несоответствие договора Закону – отсутствие согласия второй половины семьи на сделку, проведение сделки не в интересах несовершеннолетнего, если переданы права на распоряжение зданием без одновременного залога земельного участка, на котором оно расположено и т. д.

Договор залога может быть признан недействительным. Например, при оформлении нецелевого займа под залог квартиры, договор ипотеки может быть признан ничтожным, если это единственное жилье заемщика, и кредит был выдан не на ее приобретение.

Отказ в обращении взыскания на заложенное имущество допускается судом при незначительной сумме невыполненных заемщиком обязательств (менее 5%) и определенного законом периода просрочки.

Заключение

Определенные Законом требования по оформлению приобретения недвижимости в ипотеку являются обязательными к исполнению заемщиками, кредиторами, залогодателями.

Крайне важно соблюдать и учитывать все возможные нюансы сделки. Если заемщику трудно разобраться в юридических тонкостях процесса, ему лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

При принятии решения оформления ипотеки следует рассчитывать на собственные финансовые возможности для погашения. Нестандартные случаи трактовки закона об ипотеке судом, когда сделка признается не состоявшейся, являются исключением из правил и рассчитывать на них не стоит.

Банки тщательно соблюдают процедуру предоставления ипотеки, работают над содержанием договоров, обосновывающих сделку.

(залоге недвижимости)

последняя редакция от 05.10.2015

Глава I. Основные положения

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

Глава II. Заключение договора об ипотеке

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

Глава III. Закладная

Статья 13. Основные положения о закладной

Статья 14. Содержание закладной

Статья 15. Приложения к закладной

Статья 16. Регистрация владельцев закладной

Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную

Глава IV. Государственная регистрация ипотеки

Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

Статья 21. Отказ в государственной регистрации ипотеки и приостановление государственной регистрации ипотеки

Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке

Статья 24. Государственная пошлина

Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке

Статья 25.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом

Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки

Статья 27. Обжалование действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки

Статья 28. Ответственность органа, регистрирующего ипотеку

Глава V. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц

Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

Глава VI. Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества

Глава VII. Последующая ипотека

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки

Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам

Глава VIII. Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

Статья 48. Передача прав на закладную

Статья 49. Залог закладной

Глава IX. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 52. Подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

Статья 55.2. Порядок направления уведомления и требования

Глава X. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Статья 56. Реализация заложенного имущества

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

Статья 59.1. Оставление за собой заложенного имущества

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Глава XI. Особенности ипотеки земельных участков

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

Глава XII. Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

Глава XIII. Особенности ипотеки жилых домов и квартир

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

Статья 77.1. Ипотека наемного дома

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

Глава XIV. Заключительные положения

Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

Федеральный закон об ипотеке

Ипотека – это залог дорогостоящего крупного имущества с предоставлением права его обладания кредитору, одолжившего деньги. Должник подписывает договор ипотеки своего имущества и дает обещание кредитору о возврате долга деньгами или заложенным имуществом, если не сможет вернуть наличными. Закладывать и покупать можно жилье, землю, яхту, автомобиль и другое имущество. С момента покупки недвижимости по ипотеке, она стает собственностью заемщика. Распространенный вариант ипотеки – это покупка квартиры в кредит. Часто в залог идет покупаемое жилье, но можно предоставить имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдают банки. Условия кредитования у всех разные. Федеральный закон об ипотеке регулирует положения выдачи и пользования ипотекой в России.

Закон об ипотеке с последними изменениями: нововведения в 2019

В 2019 году президентом Российской Федерации были внесены изменения в федеральный закон 102 об ипотеке. Согласно новым данным, появились следующие пункты:

1. Образовалась возможность оформления в качестве ипотеки машиномест. При этом обязательные регистрации ипотеки отменяются. Данная функция внедряется только при необходимости.
2. Произошла отмена регистрационного регламента, его сроков и возможности приостановления. Данные вопросы с нынешнего года регламентирует другой закон Федерального уровня №218 от 2015 г.

Кроме того, по новому законодательству об ипотеке, потеряли собственную силу действия несколько пунктов. Например, пункт 1 статьи номер 22, а также пункт 3 статьи номер 25. Также было утеряно значение статей 27 и 28 полностью. Они касались регламентирующих моментов в процессе оспаривания регистрации кредита по ипотеке. Последними изменениями стало законное снижение базовых процентов по займам, выдаваемых с поддержкой государства. Начиная с 1 января 2019 года, их размер составляет от 9 до 11,4%. Для этого были внесены существенные правки касаемо взыскания денег с должников. Теперь сумма возмещения задолженности напрямую зависит от размера процентной ставки Центрального банка.

Также изменения в законе по ипотеке в 2019 году коснулись моратория на досрочное погашение ипотечных займов, но до данного момента, это правка не одобрена властями. В нынешний момент они разрешают заемщикам выполнять оплату по своим должностным обязательствам раньше, чем указанный срок, не предъявляя никаких штрафных мероприятий.

Также ипотечным должникам смягчили штрафы и размеры неустойки, которые ранее составляли около 20% в год. Теперь данную неустойку необходимо будет оплачивать в зависимости от того, какая базовая ставка от Центробанка.

Особенности сроков для оформления процесса, указанные в новом законе

Закон об ипотечном кредитовании рассматривает этот процесс, в зависимости от того, какой тип недвижимости покупается, что является залогом. От этих пунктов и зависят отличия процедуры. На жилую недвижимость даётся до 5 суток, нежилой фонд, включающий земельные территории здания, коммерческую и производственную недвижимость, получает срок до 15 дней. По остальным объектам период составляет до 30 дней. При нотариальном подтверждении договора о залоге, всю процедуру удастся уменьшить до 5 суток, но не более того.

Поручение Путина о снижении ставки по ипотечному кредиту ниже 8%

Президент Российской Федерации ввел поручения о доведении ставки по ипотечным кредитам до уровня, составляющего менее 8%. Такое решение должно быть приведено в действие до 2024 года, его еще рассматривают как новый закон Путина об ипотеке.

Именно об этом идет речь в указе главы страны, под названием «Национальные технические задачи развития на срок до 2024 года». Этот закон был опубликован на официальном ресурсе Кремля.

Правительство Российской Федерации поручило к 2024 году обеспечить доступным жильем многие семьи, достаток которых равен среднему. Именно поэтому процентные ставки не должны превышать 8% в год. Также было отмечено, что за текущие полгода нужно выйти на уровень, позволяющий минимум 5 млн. российских семей с каждым годом улучшать собственные условия жительства. Ранее главой Сбербанка было заявлено, что его банк уже готов снижать ставки по ипотеке до 7% на протяжении 2 лет, он будет стараться сделать это пораньше. По прогнозам экспертов, снижение ставок произойдет до 6,2% к концу текущего года.

Путин подписал закон об ипотеке, но чтобы он начал действовать, клиенту необходимо первоначально оформить страховку, а после передачи в банковское учреждение договора о личном страховании – подписать согласие на страхование жилья. Также отметим, что субсидирование может предлагаться страной только тогда, когда заемщик полностью выполнил все требования, а клиенты по оформленному кредиту вносят платежи в четко указанные строки. Данный подход со стороны Российской Федерации станет стимулом для граждан повышать уровень рождаемости в стране.

Закон об ипотеке действующей редакции 2019: причина разработки программы

ФЗ об ипотечном кредитовании был введен в действие, поскольку в 2018 году стало понятно, что работа строительных компаний и застройщиков происходит по четко слаженной схеме, при этом за ориентиры берутся во внимание их собственные предпочтения. Покупателем остаётся решать, приобретать квартиры или нет, исключительно из собственных возможностей. В итоге в Российской Федерации возникла ситуация, когда застройщики не имеют возможности реализовать многоквартирные новостройки, а покупатели – стать их владельцами по причине высокой стоимости. Это привело к проигрышной ситуации для обеих сторон, застройщики становились банкротами, банки не возвращали деньги, инвестированные в стройку, а гражданам не было где жить, поскольку процентные ставки банков не позволяли оформить ипотеку семьям, у которых есть маленькие дети. Именно поэтому в 2019 году был принят новый закон об ипотеке. По мнению правящих веток государства, такое решение будет:

• повышать уровень рождаемости в стране;
• снижать ключевой размер процентной ставки Центрального банка Российской Федерации, что сделает предложение по ипотеке максимально доступным для населения;
• оживлять рынок недвижимости, зарегистрирует достроенные объекты, многоквартирные здания, которые находятся ещё в процессе стройки;
• возвращать банковским учреждениям материальные средства, которыми велось финансирование проектов;
• помогать семьям в приобретении собственного жилья, в основном это коснётся эконом-класса, такое решение произойдет благодаря уменьшению процентов, которые необходимо уплачивать в банк;
• возвращать банковским компаниям разницу в процентах в виде субсидий, которые они могут потерять на займах, выданных гражданам Российской Федерации.

Кроме того, будет обеспечена защита вкладов граждан при приобретении нового жилья по ДДУ.

Чтобы реализовать все поставленные цели, президент, министерство финансов и Центральный банк издают соответствующие указы, занимаются пересмотром законодательства. Для Президента РФ приоритетным вопросом стала регулировка деятельности банковских систем. Поэтому он занялся проблемой снижения ключевой ставки при оформлении ипотеки. Ипотечный закон гарантирует, что в ближайший год ипотека, а также другие кредитные продукты станут более доступными для среднестатистических граждан Российской Федерации.

Ипотека «в силу закона» или «в силу договора»

Закон об ипотеке недвижимостипредусматривает заключение таких ипотечных договоров:

• «В силу закона» – это покупка, строительство, продажа в кредит недвижимости и рента. Покупая жилье, человек использует свои деньги или взятые в кредит. На занятую сумму составляется договор кредита или займа. Ипотеку в силу закона регистрируют во время составления договора купли-продажи. Собственник недвижимости изменяется автоматически. Дополнительное заявление обеих сторон не нужно.
• «В силу договора» – договор залога оформляется с помощью заявления обеих сторон в Регистрационную палату. Для ремонта жилья, на открытие бизнеса, образование или другое мероприятие, люди могут заложить собственное имущество.

указывает, что каждый случай нужно регистрировать в Едином Государственном Реестре, иначе договор считается недействительным. В обоих случаях недвижимость закреплена за тем, чье имя записано в Свидетельстве права собственности. Владелец может использовать и проживать в ипотечном жилье и должен его беречь. Нельзя продавать или предоставлять залоговое имущество для иных займов, если это не прописано в договоре ипотеки. Свободно распоряжаться имуществом можно после полного возврата займа.

Если должник не в состоянии погасить заем, то закон об ипотеке недвижимостикредитора «первым ставит в очередь», чтобы получить деньги от заемщика. Это дает ему преимущество перед остальными кредиторами (если такие есть), желающими получить деньги от должника. Согласно закона, заложенную квартиру продадут на публичных торгах. Вырученная сумма должна покрыть долг по ипотеке и убытки кредитора (проценты по кредиту, затраты на торги, неустойка, затраты на содержание квартиры). Бывает, что полученной суммы недостаточно, чтобы погасить все затраты. В таком случае федеральный закон об ипотекеопределяет, чтобы заемщик все равно выполнил обязательства по ипотеке. Заложенное имущество продано, значит, договор ипотеки реализован. Оставшийся долг кредитор списывает и не имеет права требовать его у заемщика.

Ипотека по новому законодательству 2019 отличается несколькими параметрами. Рассмотрим главные отличия. По законному виду ипотеки предметом залога является покупаемая квартира, та, что ее решил приобрести заемщик. Предметом договорной ипотеки может быть любой другой вид недвижимого имущества, которое имеется у покупателя.

Регистрация ипотечного кредита осуществляется параллельно с регистрационными правами на жилую недвижимость, а договорного – после того, как будет оформлен документ о купли-продаже. Регистрация законной ипотеки не предусматривает взимание государственной пошлины, в отличие от той, что вступает в силу договора.

Благодаря новому законодательству РФ, ипотека станет еще более доступной для граждан страны.

Порядок регистрации ипотеки

От 16.07.1998 N102 федеральный закон об ипотекерегламентирует регистрацию ипотеки. Если ее основанием стал договор, то чтобы провести государственную регистрацию нужно подать заявления двух сторон договора. Заемщику необходимо предъявить список документов:

• подписанный ипотечный договор;
• сопутствующие договор документы;
• квитанция уплаты госпошлины.

Закон об ипотеке недвижимоститакже определяет сроки проведения регистрации. Нормы законодательства ограничивают их одним месяцем. Чтобы ипотеку зарегистрировать в Едином реестре, нужно занести в него определенную запись, которая засвидетельствует право заемщика на получение по ипотеке имущества. Зафиксированная дата считается датой регистрации. Без этой процедуры сделка считается незавершенной и не дает прав заемщику на жилье.

Договор ипотеки должен содержать:

• предмет ипотеки;
• оценочная стоимость;
• размер и срок выплаты кредита;
• право (собственность, аренда и др.), на основании которого объект ипотеки находится у заемщика с указанием государственного органа, где было зарегистрировано его право на недвижимое имущество.

Условия предоставления ипотеки

Федеральный закон об ипотекеопределяет, что объектами ипотеки могут выступать одна недвижимость или несколько ее видов на основании следующих условий выдачи ипотечного кредита:

• если недвижимость в собственности у кредитора или на праве хозяйственного владения;
• если право собственности на недвижимость зарегистрировано как на отдельный объект;
• прочая недвижимость (может выступать также недвижимость незавершенного строительства), которая после заключения ипотечного договора станет собственностью залогодателя;
• недвижимость, которая является объектом государственного или коммунального предприятия на правах хозяйственного владения;
• долевая часть объекта недвижимости.

Недвижимость отдается в залог со всеми неотъемлемыми принадлежностями. Если в залог передается земельный участок, ипотека охватывает размещенные на нем постройки. Условия предоставления ипотеки предусматривают, что стоимость залоговой недвижимости определяется согласием обеих сторон с помощью независимой оценки эксперта объекта ипотеки.

Закон об ипотеке недвижимостиоговаривает условия получения ипотечного кредита:

• Годовая процентная ставка.
• Сумма кредитования. Она может составлять 70 или 80% от всей стоимости покупаемого жилья. Остальную часть считают как первоначальный взнос, который заемщик вносит при получении кредита. Увеличить сумму по кредиту заемщик сможет с помощью созаемщиков. Это может быть муж или жена, родственники или другие физические лица. Рассчитывая сумму ипотечного кредита, банк будет учитывать их степень родства и соотношение доходов. Ответственность созаемщика регулирует ипотечный договор.
• Расчет платежей. От него зависит остаточная сумма, которую отдаст заемщик кредитору. Валюту кредита он вправе выбирать сам.
• Подтверждение доходов заемщика. Перечень доходов и форма подтверждения у банков разная. Многие требуют определенный трудовой стаж на одной работе.
• Наличие поручителей.
• Дополнительные расходы по получению кредита в основном составляют 10% от суммы первоначального взноса. К этому заемщик должен быть готов.
• Срок кредита.

Как получить ипотеку под 6% по новому законодательству

Федеральный закон об ипотеке гласит, что если выплаты по ипотеке уже идут, то потребуется просто предоставить свидетельство о появлении детей на свет. Затем необходимо составить заявление-прошение на год. В таком случае банк проведет реструктуризацию выплаты, которая осталась. Если ипотека только планируется, тогда необходимо собрать стандартный пакет документов, чтобы получить кредит. К таковым относят:

• заполненное заявление об оформлении ипотеки;
• паспорт, а также его отсканированную версию;
• ксерокопию трудовой книжки;
• уведомление об уровнях дохода, составленное по форме 2НДФЛ;
• если ИП – копию гос. регистрации и налоговой декларации;
• отсканированные варианты свидетельства о рождении детей;
• договора купли-продажи или документа об участии в долевом строительстве.

Если возникнут спорные ситуации или банки захотят подтверждения той, или иной информации, могут потребоваться ещё дополнительные документы. Они выдаются по запросу менеджера финансовой организации.

Рефинансирование ипотечного кредита после рождения ребенка

Закон об ипотеке по действующей редакции гласит, что если заем был оформлен после 2018 года, а затем на протяжении периода до 2022 года включительно, у семьи появился второй или третий ребёнок, им предоставляется возможность рефинансирования ипотеки. Принявшим участие в программе субсидирования, с момента рождения второго ребёнка, тоже предлагается действие льготной ипотеки, но при появлении на свет третьего.

Какие требования предъявляются к кредиту

Путинский закон об ипотеке в 2019 будет актуальным для граждан, чьи кредитные договоры соответствуют нескольким параметрам:

• оформление кредита происходит исключительно в рублях и не ранее 1 января 2018 года;
• размер кредита не должен превышать 3 000 000 руб. для регионов Российской Федерации и не превышает 8 млн. руб. для Москвы и области, а также Санкт-Петербурга;
• размер первоначального взноса должен составлять минимум 20% от общей стоимости квартиры;
• процентная ставка составит 6% на момент субсидирования;
• обязательное условие – это наличие страховки жизни заемщика и объекта с момента завершения его строительства.

Также учитывайте и то, что погашение ипотеки по 102 ФЗ проводится аннуитетными платежами.

Изменения коэффициентов риска по ипотеке, начиная с 2019 года

Многие Граждане Российской Федерации мечтают получить собственное жилье, но в большинстве случаев не имеют достаточной суммы финансовых средств, чтобы купить его, поэтому вынуждены оформлять ипотеку. Взяв ипотечный кредит, в качестве залога выставляется приобретаемая недвижимость. Новый закон об ипотеке 2019 год, как и действующий ранее, гласит, что при невозможности погасить собственную задолженность по ипотечному кредиту, клиент лишается приобретённого жилья. Данный исход не выгоден ни для банков, ни для заемщиков. Но предоставляя ипотечный кредит, банки всё равно хотят оценить свои возможные финансовые риски. Для этого проводится определенный анализ и отчёты. Кроме того, потребуется оценить материальное состояние непосредственно клиента, который хочет оформить ссуду, а также проанализировать определённые условия, гарантирующие финансовому учреждению под страховку и стабильности.

Недавно были внесены изменения в законодательство об ипотеке, касаемо коэффициента риска по ипотечному кредиту с небольшим первоначальным взносом. Начиная с 1 января 2019 года, он повышается с 150 до 200%. Данное решение было актуализировано, чтобы обеспечить финансовую стабильность. Это изменение касается кредитов, которые будут выдаваться с 1 января текущего года. Также центральным банком было озвучено, что данный сегмент кредитования выступает как самый рисковый. Поэтому повышение коэффициента – это вполне обоснованные решения, учитывая, что данные займы в последнее время начинают расти в количественном числе.

Безусловно, банковскими компаниями оценивается уровень платежеспособности собственных заемщиков, перед тем как они предоставляют заем. При этом обязательно рассматривается уровень доходов клиента за месяц, наличие поручителей, какой состав семьи и так далее. В любом случае, чтобы получить ипотеку, финансовое учреждение потребует предоставления многих фактов, которые будут документально подтверждать уровень его доходов.

Разумеется, что многие семьи требуют возможности воспользоваться ипотечным кредитованием, чтобы получить поддержку государства в данном вопросе. Исходя из особенностей современного рынка, собрать сразу необходимое количество финансовых средств на покупку жилья нереально. Поэтому последняя редакция ФЗ 102 об ипотеке сделает такой вид ссуды еще более востребованным вариантом среди остальных.

В Российской Федерации в ипотечном кредитовании очень активно работает банк ВТБ 24 и Сбербанк. Также существует много финансовых организаций, которые сотрудничают непосредственно с ипотечными кредитами, например, Банк жилищного финансирования. Также выгодные предложения могут предоставить UniCredit, Альфа. Закон об ипотеке 102 ФЗ предполагает, что выбирать решение о сотрудничестве должен непосредственно клиент после изучения всех предложений.

Предложение банков в условиях последней редакции ФЗ об ипотеке

Сохранность объекта ипотеки

От 16.07.1998 N102 федеральный закон об ипотекеобязывает заемщика собственными средствами поддерживать объект ипотеки в надлежащем виде. При необходимости он должен за свой счет проводить текущий ремонт, восстанавливать незначительные повреждения. Заемщик должен ставить в известность кредитора, если состояние ипотечной недвижимости ухудшилось или утрачено. При оформлении ипотеки кредитор имеет право документально и натурально проверить состояние объекта ипотеки. Это право закон ему дает на время действия ипотечного договора.

Подводные камни

Закон об ипотеке недвижимости допускает, что квартиру заложить может третье лицо, которого нет в кредитном договоре. Если его не станет, человек, для которого брались в кредит деньги, получит право собственности на это жилье, с переносом на него обязанностей по ипотеке в силу договора. Продать эту квартиру невозможно без согласия кредитовавшего банка. Если недвижимость покупал муж или жена, будучи в браке, то в случае развода федеральный закон об ипотекедает право супругам разделить залоговую квартиру, даже если они не погасили задолженность. На кого бы ни была оформлена квартира, второй может потребовать 50% жилья, даже если он в дальнейшем не собирается выплачивать банку кредит. Чтобы предотвратить подобную ситуацию, супруги заключают брачный договор на стадии оформления ипотеки. В нем указывают единоличного собственника недвижимости, на которого оформляется кредит.

Преимущества и недостатки ипотеки

Главное преимущество ипотеки – вместо того, чтобы многие годы копить необходимую сумму для покупки жилья, федеральный закон об ипотекепозволяет уже сейчас заселиться в новую квартиру или дом. При этом ипотечное жилье становится собственностью заемщика. В новой квартире можно зарегистрировать членов семьи заемщика. В целях безопасности страхуются риски потери права собственности на квартиру и ее повреждение, а также потери трудоспособности заемщика. Кроме этого, ипотека еще имеет ряд «плюсов»:

• Заемщику дается имущественный налоговый вычет. Он снижает процентную ставку за счет того, что ему не нужно выплачивать подоходный налог с потраченной суммы на покупку квартиры и с процентов.
• Долгий срок кредита делает ежемесячные платежи небольшими, значит, они не слишком обременяют.
• Для конкретных категорий людей может стать сюрпризом существование социальной ипотеки в их регионе.

Недостаток ипотеки в «переплате» за квартиру. Она может достигнуть 100%. Ипотечная «переплата» включает в себя ежегодные расходы на обязательное страхование и проценты по кредиту. Еще один минус – много требований банков к заемщикам: регистрация, российское гражданство, подтверждение доходов, стаж работы на одном месте, поручители и т.д.

Чтобы решить жилищный вопрос с помощью ипотеки, важно найти компромисс между положительными и отрицательными сторонами ипотеки и подобрать достойного себе партнера (банка).

Федеральный закон 102 Об ипотеке и залоге недвижимости был принят в 1998 году. В нем рассматриваются все особенности взятия кредита такого рода, его выплата, регулирование спорных моментов, переход недвижимости из залога в собственность и другие важные нюансы.

Вконтакте

Вопросы регулирования 102-ФЗ

Покупка недвижимости представляет собой определенную сложность, связанную с крупными суммами: не каждая семья может позволить себе сразу же выплатить несколько миллионов рублей, а потому ей приходится обращаться за кредитом в банки.

Ипотека представляет собой ссуду (выдачу денег гражданину) при сдаче покупаемой недвижимости в залог.

Иными словами, квартира, которую приобретает семьи, является собственностью банка то тех пор, пока не будет выплачена взятая сумма.

Полезно знать: фактически ипотека – это сдача объекта в качестве залога для получения кредита.

Ипотеку регулирует сразу несколько законов:

1. Глава 42 ГК РФ (Гражданского Кодекса): определяет отношение между кредитором и заемщиком при взятии кредита.
2. Федеральный закон №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: он относится непосредственно к ипотечному кредитованию.
3. Федеральный Закон №122 о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость.

Общие положения Закона об ипотеке

Федеральный закон об ипотеке — это ФЗ-102 в новой редакции, который состоит из 14 глав.

Он регламентирует все основные положения получения и выплат ипотеки:

1. Общие положения: основания возникновения, обязательства сторон, какое имущество может стать залогом.
2. Договор: правила составления, содержание, его регистрация, обременение.
3. Закладная: ее содержание, составление, выполнение прав и обязательств, указанных в ней.
4. Государственная регистрация документов: порядок проведения, сумма пошлины, погашение записи.
5. Сохранность квартиры: для банка важно, чтобы недвижимость не потеряла в цене, то есть при ее продаже можно было выручить всю данную сумму. Это относится к данной главе.
6. Права на недвижимости и их переход другим лицам: речь идет об отчуждении квартиры и последствиях нарушения.
7. Последующая ипотека: ее понятие, особенности и регистрация.
8. Уступка прав и передача накладной.
9. Обращение взыскания на заложенное имущество (конфискация из-за долгов): возможно ли это, как происходит.
10. Реализация конфискованной недвижимости: все варианты продажи или передачи.
11. Главы 11-13 относятся к ипотекам особых объектов, не упоминаемых ранее.

Примите во внимание: в главах говорится о частных и многоквартирных домах, квартирах в строящемся доме, земельных участков, нежилых помещений.

12. Глава 14 является заключительной.

Требования к договору

Документ обычно составляется юристами банка, но проверить его стоит.

В договоре обязательно должны быть отмечены следующие моменты:

1. Предмет ипотеки: квартира, комната, дом, земля, помещение. Необходимо точно указать адрес нахождения имущества, его кадастровый номер, технические характеристики (площадь, этаж, количество помещений) и особенности. Предмет залога должен быть точно указан и описан, чтобы его легко можно было опознать.

Замечание юриста: написать просто «квартира, купленная гражданином», нельзя – такой договор не будет иметь силы, так как судья при необходимости не сможет понять, о чем идет речь.

2. Стоимость недвижимости: речь идет об оценочной цене — стоимость, по которой квартира может быть продана. Она должна быть согласована сторонами.
3. Все условия выдачи кредита: размер, сроки, порядок выплат, данные сторон. Со стороны получателя обычно указывают человека, который готов взять на себя обязательства по погашению, если с основным плательщиком что-то произойдет.
4. Право владения собственностью: если недвижимость является залогом, это указывается.

Если не согласован хотя бы один пункт, договор не будет заключен.

Регистрация договора согласно закону

Договор ипотеки должен быть зарегистрирован в по месту нахождения имущества. Только после этого он вступает в силу.

Заверять документ нотариально не обязательно.

В Росреестр необходимо передать:

• заявление с обеих сторон;
• договор об ипотеки и документы, которые упоминаются в нем, например, закладную;
• договор о взятии кредита или иной документ, подтверждающий получение денег;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• иные документы, необходимые в отдельных случаях.

Росреестр обязан зарегистрировать сделку в течение 15 дней с момента подачи документов: это будет подтверждено записью в ЕГРП. Также будет поставлена отметка на самом договоре об ипотеке: в нем указывают дату, номер, полное наименование органа и его адрес.

После выплаты кредита необходимо будет обратиться в Росреестр еще раз и снять обременение. Если действие договора прекратилось по иным причинам, запись необходимо будет погасить.

Снятие обременений

Обременение – это статус недвижимости, при котором гражданин не имеет права пользоваться всеми имущественными правами.

Пока ипотека не погашена, владельцем квартиры является банк: семья может жить в ней, ремонтировать, обустраивать, но продавать, обменивать или проводить масштабные ремонтные работы не имеет права.

Полезно знать: запрет на крупные ремонтные работы связан с возможным снижением стоимости квартиры – банк не может допустить этого.

Только после выполнения обязательств перед кредитором семья получает все права, а с квартиры снимается обременение.

Это происходит следующим образом:

1. Гражданин пишет заявление в банк с просьбой представить ему все документы: закладную, выписку о погашении долга, документы на квартиру.
2. С ними и заявлением о снятии обременения он идет в Росреестр.
3. После проверки Росреестр выдает свидетельство о праве собственности, а статус недвижимости меняется.

Примите к сведению: процедура снятия обременения может происходить и иначе: после обращения в банк его сотрудник назначает дату встречи в Росреестре, куда привозит документы. В этом случаи процедура проходит под контролем банка, что исключает какие-либо ошибки с его стороны.

Несмотря на то, что большинство банков составляют одинаковые договоры, пункты которых основаны на действующем законодательстве, рекомендуется изучить указанные в статье законы. Это поможет найти ошибку или неточность в документе и избежать серьезных проблем в дальнейшем.

Смотрите видео, в котором специалист разъясняет особенности регистрации квартир по закону об ипотеке:

Федеральный закон об ипотеке № 102 устанавливает систему кредитования в залог недвижимого имущества, аграрных наделов на территории РФ. С июля 2017 года в ФЗ 102 были внесены значительные новшевства.

102 закон об ипотеке: последние изменения и действующая редакция закона

В этой статье мы разберем федеральный закон об ипотеке залоге недвижимости . Вы сможете скачать актуальную версию закона на 2017 год, узнать последние изменения, историю документа, а также комментарий экспертов по основным статьям.

История создания ипотечного законодательства

На протяжении 84 лет 20 века в России не было ипотеки. Власти СССР с самого начала своего режима лишили население страны права на частную собственность. Ипотека по новым правилам в России появилась только в конце 20 века. Для ее развития до сегодняшнего состояния потребовались коренные изменения в отношении государства к имущественным отношениям и строительству жилья. Кроме этого, потребовались большие изменения законодательства.

Только в преддверие 1991 года появились первые предпосылки возрождения института ипотеки в России. Это был закон «О собственности», принятый в декабре 1990 года. Затем до 1993 года последовательно были приняты законы о залоге и об основах жилищной политике. Основные положения также закрепили в Гражданском кодексе. Об ипотеке недвижимого имущества стали вспоминать все чаще.

Эти законы позволили десяткам банков уже к концу 1994 года наладить систему выдачи ипотечных кредитов. Вместе с тем, этот бизнес слабо контролировался скудным набором нормативной базы в этой области, что не позволяло выйти ипотеке на высокий уровень развития и прозрачности. Требовался принципиально новый и мощный федеральный закон.

Он был принят 16 июля 1998 года, за месяц до тяжелейшего кризиса российской экономики. 102 ФЗ для ипотеки стал своеобразной библией, которая в совокупности с гражданским кодексом сделали ее такой, какой она есть сейчас.

Последние изменения и действующая редакция закона

В ипотечный закон на протяжении почти 20 лет вносились множественные корректировки, связанные с развитием ипотеки и изменением других нормативных документов. Сейчас актуальна редакция от 03 июля 2016 года с изменениями от 01.07.2017.

Самыми важными событиями ипотечного рынка 2016 года, которые повлияли на ипотечное законодательство, стали:

1. Законодательное ограничение размера неустойки за несвоевременное погашение кредита (не должна превышать ключевую ставку ЦБ на дату заключения кредитного договора).

Пару слов о ключевой ставке Центрального банка. Простыми словами – это процентная ставка, по которой банки берут краткосрочные кредиты (1 неделя) и открывают такие же по срокам вклады в ЦБ. Со 2 мая 2017 года ставка составляет 9,25%.

2. Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, которая находится в долевой собственности.

То есть теперь для того, чтобы продать квартиру, поделенную по долям, недостаточно заключения договора купли продажи в простой письменной форме. Необходимо посетить нотариуса и оформить сделку по его форме. Соответственно, сильно возросла стоимость оформления.

3. Изменение порядка расчета налога с продажи квартиры. С 01.01.2016 увеличился срок владения недвижимостью, после которого собственник освобождается от уплаты налога с продажи, с 3 до 5 лет. Кроме этого, теперь сумма налога рассчитывается от кадастровой стоимости или от стоимости, указанной в договоре купли-продажи, в зависимости от того, что больше. То есть сделки с занижением стоимости в договоре потеряли смысл, так как кадастровая стоимость примерно равна рыночной.

Есть и хорошая новость. Если право собственности зарегистрировано до 01.01.2016 года, срок остается прежним – 3 года.

Пример. Гражданин Иванов приобрел квартиру стоимость 3 000 000 руб. в апреле 2016 года. В мае 2017 года он продал ее. Кадастровая стоимость – 3 000 000 руб., по договору купли/продажи – 1 000 000 руб. Налог будет рассчитан, исходя из кадастровой стоимости, на сумму 2 000 000 руб. (минус налоговый вычет 1 млн) и будет равен 260 000 руб.

4. Еще одна хорошая новость для заемщиков по программе «Военная ипотека». Теперь информация по таким договорам не будет учитываться в кредитной истории военнослужащего. По сути, сам он по кредиту не платит. За него это делает государство.

5. С июля 2016 года в законе прописано право закладывать машино-места.

Общие положения

В основных положениях закона об ипотеке закреплено определение ипотеки, основание ее возникновения, описание требований по залогу и имущества, которое может быть передано в залог.

Залог обязательно должен быть закреплен договором, в котором есть две стороны: залогодатель (собственник объекта) и залогодержатель (кредитор). Причем собственник может вообще не иметь отношение к кредиту, а только обеспечить его своим имуществом.

Сама ипотека устанавливается не только по кредитному договору. Это может быть:

• договор займа,
• договор аренды,
• договор подряда,
• обязательство, основанное на договоре купли-продажи и прочее.

То есть любые обязательства, если на них не распространяется определенный другим законом порядок обеспечения, может быть предметом ипотеки.

В договоре устанавливается полный перечень обязательств, которые покрываются залогом. Если что-то идет вразрез с договоренностями, залогодержатель вправе получить также возмещение убытков, процентов за неправомерное пользование своими средствами, а также судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества при условии, что иное не определено в договоре. Вот почему так важно грамотно составить этот документ.

В залог может быть предоставлено следующее имущество:

• земельные участки, но не все (исключения описаны в статье 63 закона);
• имущество, используемое для осуществления предпринимательства;
• жилые дома (в том числе части, состоящие из изолированных комнат);
• дачи, садовые дома, бани, гаражи и прочие потребительские строения;
• суда (воздушные, морские, речные) и даже космические объекты;
• машино-место.

Основной принцип, который применяется к залогу – неделимость. То есть часть имущества, которая самостоятельно, после раздела в натуре, не может быть использована по назначению, не принимается как залог. Проще говоря, нельзя заложить только двигатели самолета, или только крышу дома.

Также важный момент в том, что жилой дом на земельном участке может быть принят в качестве залога только вместе с землей. Если участок арендован, то закладывается право аренды. При этом при сроке договора с арендодателем более чем на 5 лет, даже не потребуется разрешение собственника.

Договор ипотеки

Общие правила заключения всех гражданско-правовых договоров в России закреплены в Гражданском кодексе. Закон об ипотеке вносит дополнительные требования, которые должны быть соблюдены.

В обязательном порядке в договоре должна быть указана следующая информация:

• предмет ипотеки и его оценка;
• сущность, объем и срок исполнения обязательств.

Предмет залога нужно описать подробно, чтобы можно было безошибочно его идентифицировать. В договоре записывают название объекта, описание и местоположение. При этом к арендованному имуществу применяются те же правила, дополнительно указывают срок аренды.

При необходимости, стороны могут включить в договор порядок реализации залога в случае взыскания долга в судебном порядке либо описать варианты урегулирования в досудебный период.

Когда речь идет о кредитном ипотечном договоре с физическим лицом, который приобретает недвижимость, не предназначенную для осуществления предпринимательской деятельности, к нему применяются нормы, описанные в законе «О потребительском кредите». То есть в обязательном порядке должны быть соблюдены следующие условия:

1. В договоре указана полная стоимость кредита, причем обязательно на первой странице.
2. Кредитору запрещено взимать с заемщика плату за действия, которые на него возложены законом, и которые он делает в собственных интересах (всевозможные комиссии за выдачу кредита и прочие платежи, не связанные с ипотекой).
3. Условия и порядок выдачи кредита должны быть размещены в свободном доступе для ознакомления (в том числе в интернете).
4. Заемщику должен быть выдан график платежей.

Подробнее разобран в отдельной статье.

Закладная

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, в которой закреплено право требования залогодержателя к залогодателю об исполнении обязательств и право залога имущества. В законе нет обязательного требования о ее наличии для заключения договора ипотеки. Ее может и не быть.

Документ составляется или залогодателем или, если имущество принадлежит третьему лицу, ими обоими.

Закон четко описывает перечень информации, которая должна быть отражена в закладной, а также обязанность регистрации бумаги в государственном органе (например, Росреестре). Если хотя бы один из пунктов, который указан ниже, не соблюден, закладная не может именоваться таковой:

1. В названии документа должно быть указано слово «Закладная».
2. Для физических лиц – имя залогодателя, данные документа, удостоверяющего личность. Для юридических лиц – наименование организации и местоположение.
3. Для залогодержателя те же реквизиты, что и в п. 2.
4. Те же реквизиты должника, если он не является залогодателем.
5. Дата и место заключения договора, а также основания возникновения обязательств (например, номер кредитного договора).
6. Сумма обязательств и проценты, а также срок их исполнения.
7. Название, описание и местонахождение предмета залога.
8. Подтвержденную оценочную стоимость имущества.
9. Отметка о государственной регистрации закладной.
10. Указание о наличии/отсутствии обременения имущества правами третьих лиц.
11. Подпись залогодателя и должника (если это не одно и то же лицо).
12. Указание даты передачи закладной кредитору.

Закладная может быть переуступлена третьему лицу. Тогда требования нового залогодержателя будут основаны только на информации, отраженной в бумаге.

Утерянную закладную можно восстановить, сделав дубликат, о чем на нем делается соответствующая отметка.

При погашении обязательств перед кредитором закладная возвращается залогодателю, который затем снимает обременение с имущества в госоргане.

Как работает вы узнаете из другой статьи.

Регистрация ипотеки

Ипотека в силу закона должна быть зарегистрирована в Росреестре. Кроме закона «Об ипотеке» этот процесс регулируется законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация формально заключается в записи о сделке в Единый государственный реестр недвижимости.

Основанием регистрации сделки является совместное заявление залогодателя и залогодержателя, либо на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор.

Регистрация ипотеки в силу закона проводится с одновременной регистрации права собственности лица, на чьи права накладывается обременение. При наличии регистрируется закладная.

Гос по шагам разобрана в этой статье.

Сохранность ипотечного имущества

Принципиальный момент в том, что залог имущества не дает кредитору возможность ограничивать право пользования залогодателем этим имуществом по прямому назначению. Он также вправе извлекать выгоду из залога, при этом кредитор не может претендовать на этот доход.

В то же время залогодатель обязан содержать имущество в исправном состоянии и проводить при необходимости ремонт на собственные средства, если иное не прописано в договоре.

Часто возникают споры относительно правомерности требования кредитора страховать залоговое имущество от повреждения, порчи или утраты. Закон гласит, что такое страхование может быть предусмотрено условиями кредитного договора. Как правило, имущество страхуется за счет залогодателя.

Кроме этого, владелец обязан предпринимать все доступные меры к сохранению имущества в целости и сохранности и сообщать залогодержателю, если есть реальная угроза утраты залога.

Последующая ипотека

Последующая ипотека заключается в повторном залоге уже заложенного имущества. Это может быть залог одному и тому же кредитору (по другим обязательствам), или же другим.

Важно соблюдать условия первоначального договора ипотеки. Если в нем содержится прямой запрет на последующую ипотеку (а в большинстве договоров жилищной ипотеки так и есть), то такая сделка будет признана недействительной независимо от того, знал об этом потенциальный залогодержатель или нет.

Есть также случаи, когда в договоре указываются требования к оформлению последующей ипотеки. В этом случае новый договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

В остальном последующая ипотека мало отличается от действующей. Особое внимание стоит уделить только порядку взыскания. Здесь следует руководствоваться правилом приоритетных прав требования, в соответствии с которым проводиться погашение обязательств по очереди, начиная с первого кредитора. Так что последнему кредитору денег от реализации имущества может и не хватить.

Переуступка

Залогодержатель вправе, по своему усмотрению, передать право требования исполнения обязательств по ипотеке любому третьему лицу. К примеру, если банк захочет переуступить залог сторонней организации, она совершенно не обязательно должна иметь лицензию на осуществление ипотечного кредитования.

При этом лицо, к которому перешло право по ипотеке, получает и права по обязательству, обеспеченному залогом. То есть это лицо встает на место первоначального кредитора.

Передача закладной совершается путем заключения договора в простой письменной форме. На ценной бумаге должна быть сделана соответствующая запись о новом залогодержателе.

Что интересно, закон прямо запрещает делать записи на закладной о запрете передачи ее третьим лицам. Такая запись априори является ничтожной.

Взыскание

Если должник несвоевременно и не в полном объеме погашает свои обязательства, нарушая тем самым условия заключенного договора, кредитор вправе начать принудительное взыскание задолженности.

Есть два пути развития событий:

• судебное разбирательство;
• внесудебное взыскание.

Если договор ипотеки не предусматривает возможность внесудебного урегулирования задолженности (введено статьей 55 закона) путем взыскания заложенного имущества, такое взыскание возможно только по решению суда.

Есть два случая, в которых взыскание во внесудебном порядке невозможно:

1. Период, в течение которого не погашается задолженность (просрочка), не превышает 3 месяцев.
2. Остаток задолженности составляет менее 5% суммы долга.

На практике взыскание долга банками путем реализации заложенного имущества происходит только в крайних случаях, когда остальные методы не приносят должного результата. Однако не стоит забывать, что закон в таких случаях, как правило, находится на стороне кредитора, поскольку со стороны должника нарушается заключенный договор ипотеки. Поэтому, если все-таки дошло до крайних мер, возможна реализация заложенного имущества для погашения долга.

Подробнее разобрано в отдельной статье.

Реализация имущества

Имущество должников реализуют путем выставления на публичные торги в форме аукциона. Его организация и проведения не регламентированы в рамках настоящего закона. За это отвечает процессуальное законодательство и Гражданский кодекс.

В общих чертах торги проводятся следующим образом. Не ранее, чем за 30, но не позднее, чем за 10 дней до проведения аукциона в официальной газете размещается объявление с информацией о том, когда, где и что будет выставлено на торги.

Желающие принять участие должны внести задаток в размере, не превышающем 5% от начальной продажной цены объекта. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену. Остальным задаток возвращается немедленно.

В день проведения торгов с победителем подписывается протокол. Решение действует 5 дней, в течение которых покупатель вносит остаток стоимости имущества, после чего опять же в течение 5 дней с ним заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущества происходит по схожей схеме с той лишь разницей, что торги организует уполномоченное лицо по поручению залогодержателя. Сумма, вырученная от продажи, распределяется между всеми залогодержателями, а остаток возвращается залогодателю.

Также в законе указано, что кредитор может оставить имущество за собой, если об этом идет речь в договоре. Должник может в любой момент, до объявления торгов закрытыми, остановить взыскание, погасив долг.

Торги могут быть признаны несостоявшимися, если на них явился только один покупатель, начальная сумма не была увеличена или победитель не внес оплату за имущество. К слову, за последнее в Гражданском кодексе предусмотрена ответственность, которая выражается в возмещении убытков.

Особенности ипотеки на землю

Ипотека земельных участков возможна в случае, если оборот таких объектов не ограничен законодательством или его размер превышает минимальное значение, установленное нормативными актами для участков подобного рода и предназначения.

В залог могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но есть условия:

• участок должен быть выделен для индивидуального жилищного строительства в рамках социальных программ;
• ипотека должна быть связана с получением кредита на обустройство этого участка;
• решение о возможности залога принимается муниципальным органом.

Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.

Рассмотрим и другой случай. К примеру, гражданин Х имеет в собственности земельный участок, приобретенный на личные средства и не имеющий обременений. Однажды он решил построить на этом участке жилой дом на средства ипотечного кредита. Банк выдал деньги и с этого момента взял в залог участок. А затем, после постройки дома и оформления прав на него, возьмет в залог еще и дом. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял в залог землю, поскольку жилье еще не построено, а кредит должен быть чем-то обеспечен.

Обращение взыскания на землю происходит также путем проведения открытых торгов. Важную особенность имеет реализация земель сельскохозяйственного назначения. До тех пор, пока урожай не собран и не реализован, на эти земли не может быть обращено взыскание.

Подробно разобраны в прошлой статье.

Ипотека на нежилые помещения

Ипотека нежилых помещений имеет ряд особенностей, которые описаны в соответствующем разделе закона.

Так, предприятие как единый имущественный комплекс, передается в ипотеку со всем имуществом, которое находится на территории, включая земельный участок.

Отдельно стоящее нежилое помещение передается в залог полностью, вместе с земельным участком.

При этом залогодержатель никоим образом не может препятствовать или ограничивать право залогодателя на пользование имуществом. Исключения составляют только сделки с отчуждением недвижимости и передачей его в залог.

Предприятие может быть передано в залог только в том случае, если сумма долговых обязательств составляет не менее половины оценочной стоимости имущества. Срок предъявления требований к взысканию залога – не менее одного года с момента заключения договора.

Допустим, предприятие N передано в ипотеку банку Y по кредитному договору на срок 9 месяцев. В случае если предприятие не погасит долг, банк все равно не может начать процедуру взыскания ранее, чем через 12 месяцев с даты подписания документа.

К слову, взыскать долг с предприятия по ипотеке возможно только по решению суда.

Ипотека жилых домов и квартир

К жилым домам и квартирам при передаче их в ипотеку также предъявляются особенные требования, так как они могут являться местом жительства не только залогодателя.

Сразу стоит отметить, что ипотека жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, не допускается. По остальным объектам есть ряд особенностей:

1. При отчуждении имущества, в котором зарегистрированы несовершеннолетние дети, требуется разрешение органов опеки.
2. При строительстве жилого дома ипотека может быть обеспечена материалами и оборудованием, но после постройки в залог передается готовый дом.
3. Согласно статье 77 закона жилое помещение, которое куплено за кредитные деньги, передается в залог с момента регистрации прав собственности.
4. При «Военной ипотеке» жилье находится в залоге у кредитора и у государственного органа, который осуществляет платежи в счет погашения кредита.

К слову, недавно Совет Федерации принял поправки в закон «О накопительно-ипотечной системе», по которому происходит начисление денег для «Военной ипотеки». Теперь большее количество категорий военнослужащих имеют право восстановить свой счет после повторного поступления на службу.

Самым важным моментом в этом разделе является пункт об обращении взыскания на жилье. Этот факт является основанием для выселения жильцов. Оно проводится в соответствии с требованиями законодательства. Подробно этот момент описан в ст. 78.

Как видно, об ипотеке этот федеральный закон дает достаточно отчетливое представление. Это действенный инструмент, который регулирует рынок ипотечных сделок в России. Что важно, это живой документ, который, пусть не всегда молниеносно, реагирует на изменение текущей ситуации и позволяет развивать жилищное строительство в стране.

Что бы мы не думали об ипотеке, ипотеку с каждым годом становится получить только проще. Немалая заслуга в этом принадлежит именно ипотечному законодательству. вы можете узнать далее.

Если вам требуется квалифицированная помощь ипотечного юриста, защита ваших интересов перед банком или второй половиной при разводе, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет профессиональную помощь и подскажет эффективный выход из вашей ситуации.