Международный комитет по стандартам оценки имущества, мксои. Зарубежные и российские стандарты оценки: сходства и различия Международные стандарты оценки стоимости бизнеса

МЕЖДУНАРОДНЫЙ КОМИТЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ МСО 1 - 4

Оценка имущества играет все большую роль в современной российской экономике. Такие операции, как купля - продажа жилья и другой недвижимости, кредитование под залог, страхование, налогообложение недвижимости, имущественные споры, реализация инвестиционных проектов невозможно представить себе сегодня вне связи с профессией оценщика.

15 февраля 1994 г. завершилась очередная переоценка основных средств (фондов). В соответствии с письмом Минфина РФ от 19 сентября 1994 г. N 126 "О порядке отражения в бухгалтерском учете и отчетности операций, связанных с применением механизма ускоренной амортизации и переоценкой основных средств по состоянию на 1 января 1995 г." в этом процессе важное место отведено экспертам, т.е. профессиональным оценщикам. Постановлением правительства Москвы от 4 октября 1994 г. "О лицензировании риэлтерской деятельности (совершении операций с жилыми помещениями) в Москве" введено лицензирование соответствующих видов деятельности.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60 - 70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Первая редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы. Редакция начинает публикацию первых четырех новых Стандартов, вступивших в силу 24 марта 1994 г. и выражающих мнение специалистов 40 стран - участниц МКСОИ.

Каждый Стандарт соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы (в порядке их следования): Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

Текст Международных стандартов оценки предоставлен Российским обществом оценщиков, являющимся членом ряда международных организаций оценщиков, в том числе членом МКСОИ.

ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

1.0. Введение

1.1. Опыт международного профессионального общения в рамках Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества продемонстрировал, что, за немногими исключениями, в мире существует принципиальное согласие в отношении фундаментальных понятий, лежащих в основе оценки как научной дисциплины. Особенности местного законодательства и экономической обстановки могут время от времени налагать специфические (иногда ограничительного характера) требования в прикладных аспектах, но основы методов и процедур оценки для разных стран мира по сути ничем друг от друга не отличаются.

1.2. Эти фундаментальные понятия лежат в основе Стандартов и рекомендаций МКСОИ, однако Комитет придерживается позиции, согласно которой является нецелесообразным формулировать фундаментальные определения и принципы в тексте каждого Стандарта. Вместо этого настоящий раздел служит в качестве дополнения к каждому Стандарту и является обзором основных понятий, имеющих особое значение для понимания оценки как профессиональной деятельности и для применения Стандартов на практике.

2.0. Понятия Земли и Собственности

2.1. Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и нашего существования. Благодаря своей исключительной важности она всегда находится под пристальным вниманием юристов, географов, социологов, экономистов. От того, каким образом рассматривает землю и варианты ее использования каждая из этих дисциплин, во многом зависят судьбы народов всего мира.

2.2. Оценка стоимости земельного участка как неиспользованного или участка с улучшениями (обработка земли и сооружения) является экономическим понятием. Земельный участок, неиспользованный или с улучшениями, также называется недвижимостью (rial estate). Стоимость создается полезностью объекта недвижимости - его способностью удовлетворять нужды и потребности людей. Стоимость любого объекта недвижимости определяется его уникальностью, долговечностью, постоянством местоположения, относительной ограниченностью предложения на рынке недвижимости, а также специфической полезностью конкретного земельного участка.

2.3. Собственность является юридической концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость (real property). Юридический термин для объектов физического мира, не являющихся недвижимостью, - движимое имущество (personalty), а право владения им называют правом собственности на движимое имущество (personal property). Слово собственность, употребленное без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу или их комбинации (см. ниже раздел 3).

2.4. Оценщики (Asset Valuers или Appraisers) - специалисты, работающие в области экономики, связанной с проведением оценки имущества и составлением соответствующей отчетной документации (см. ниже раздел 3.5). Как профессионалы оценщики должны удовлетворять жестким требованиям в плане образования, специальной подготовки, компетентности и проявленных профессиональных навыков. Они также должны неуклонно следовать высоким моральным принципам (Этическим Нормам) и профессиональным эталонам (Стандартам).

2.5. Колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил - как общих, так и специфических. Общие силы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Действие отдельных специфических сил, например, технологические изменения, может привести к сдвигам в соотношении спроса и предложения, что повлечет за собой значительные изменения цен.

2.6. Многие хорошо известные принципы применимы к оценке. Среди них - принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие. Общим для всех этих вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на степень полезности и капиталоотдачу рассматриваемого имущества. Следовательно, можно утверждать, что полезность объекта недвижимости выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

3.0. Понятия Недвижимости, Собственности и Имущества (Активов)

3.1. Недвижимость, или объект недвижимости, или недвижимое имущество (real estate), определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки). Это материальная, осязаемая "вещь", которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней. В каждом государстве местным законодательством устанавливается основной принцип для различения недвижимого и движимого имущества, определение которого приведено ниже. Несмотря на то, что эти юридические понятия не для всех стран являются общепринятыми, постулируемые здесь определения позволяют конкретизировать важные термины и понятия.

3.2. Понятие права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

3.3. Движимое имущество включает в себя материальные и нематериальные объекты, не являющиеся недвижимостью. Это имущество не связано с недвижимостью постоянно и, как категория, такое имущество характеризуется возможностью быть перемещенным.

3.4. В терминологии бухгалтерского учета имущество (активы) представляет собой ресурсы, находящиеся в чьем-либо владении или под чьим-либо управлением, от которых в будущем с достаточным основанием можно ожидать некоторую экономическую прибыль. Владение имуществом (активным) как таковое является нематериальным понятием. Однако само имущество (активы) может быть как материальным, так и нематериальным.

3.5. В соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета, рассматриваемыми в Стандарте МКСОИ 3, активы различаются на материальные, нематериальные и инвестиционные. Особое значение имеют следующие термины и понятия:

А. Текущие активы. Активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, например, счета дебиторов, товарные запасы, краткосрочные инвестиции, банковская и кассовая наличность. В некоторых случаях недвижимость, обычно рассматриваемая как основные активы в соответствии с данным ниже определением, может также быть отнесена к текущим активам. В качестве примера можно привести земельные участки или объекты недвижимости, находящиеся в товарно - материальном запасе и предназначенные на продажу.
б. Основные активы (основные средства). Это материальные и нематериальные активы, подразделяющиеся на две общие категории:

1) Недвижимость, производственные средства и оборудование. Активы, предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, включающие в себя земельный участок и сооружения, производственные средства и оборудование, амортизационный резерв (аккумулированные амортизационные начисления) и другие виды активов.
2) Прочие долговременные активы. Активы, не предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, но которые будут находиться в долговременном владении. Такие активы включают в себя долгосрочные инвестиции и долгосрочные дебиторские задолженности, гудвилл, отсроченные затраты, патенты, фирменные знаки и другие активы.

3.6. Терминология бухгалтерского учета не во всем совпадает с терминологией, используемой оценщиками. Если следовать классификации параграфа 3.5, оценщики преимущественно имеют дело с основными активами. В техническом плане оценивается владение имуществом (активами), или право владения, а не сами активы, материальные или нематериальные. Этот термин подчеркивает различие между экономической концепцией оценки имущества, объективно основанной на способности этого имущества быть проданным и купленным на свободном рынке, и некой субъективной концепцией, предполагающей в качестве основы определения стоимости некоторые внутренние качества объекта, либо другую базу, отличную от Рыночной Стоимости. Тем не менее в Стандарте МКСОИ 2 отмечается, что объективный рыночный подход имеет специальные приложения в случаях ограниченной или нерыночной оценки собственности.

3.7. Термины "износ" и "амортизация" (depreciation) используются как в оценке, так и в бухгалтерском учете и могут привести к непониманию смысла, который за ними стоит. Во избежание недоразумений Оценщики, применяя Методы Стоимости Воспроизводства и Возмещения, могут использовать термин "износ" или "начисленный износ", имея в виду любую потерю стоимости относительно суммарной стоимости приобретения. Такие потери могут относиться к физическому износу, функциональному или техническому либо внешнему устареванию. Термин "амортизационные начисления" (accruals for depreciation) обозначает начисления, произведенные бухгалтерами для возмещения изначальных затрат на приобретение активов, независимо от принципа, по которому эти начисления производились. Важно отметить, что для Оценщика начисленный износ является функцией рыночных отношений. Амортизационные начисления, в свою очередь, зависят прежде всего от конкретного способа вычислений, применяемого бухгалтером, и необязательно отражают состояние рынка.

3.8. Учитывая, что юридический термин "собственность", относящийся к объекту недвижимости, в то же время широко используется в качестве общего обозначения недвижимого и / или движимого имущества, в настоящих Стандартах это понятие используется в широком смысле. В этом контексте под ним может пониматься как сам физический объект, так и право владения им. Принимая это соглашение, мы можем отличить собственность в общем контексте процесса оценки от собственности, понимаемой как активы в смысле определений и соглашений бухгалтерского учета.

4.0. Цена, Себестоимость (Затраты, Издержки), Рынок и Стоимость

4.1. Неточность, неконкретность языка может привести и приводит в действительности к различного рода недопониманиям и недоразумениям, в особенности если речь идет о международном сообществе. Эта проблема становится особенно актуальной в случаях, когда слова языка, имеющие широкий, обыденный смысл, также используются для обозначения специфических понятий в некоторой дисциплине. При употреблении в оценке имущества терминов цена, себестоимость, рынок, стоимость мы сталкиваемся именно с такой ситуацией.

4.2. Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и / или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.

4.3. Себестоимость (затраты, расходы) является ценой, заплаченной за товары или услуги, либо денежной суммой, требуемой для создания или производства товара или услуги. По завершении процесса создания или акта купли - продажи себестоимость (затраты, расходы) становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на приобретение.

4.4. Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. (Иногда рынком называют также и место, где совершаются эти операции). Концепция рынка подразумевает способность товаров и / или услуг переходить из рук в руки без чрезмерных ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и / или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным, национальным или международным.

4.5. Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

4.6. Существует много типов стоимости и соответствующих им определений (см., например, МКСОИ Стандарт 2). Некоторые из них являются стандартными типами стоимости, широко применяемыми в процедурах оценки имущества. Другие же используются в специальных, строго оговоренных случаях. Для понимания и практического применения методов оценки крайне важно ясно изложить используемый тип и определение стоимости, а также обратить внимание на то, чтобы выбранный тип стоимости соответствовал контексту конкретной задачи, стоящей перед оценщиком. В зависимости от выбранного определения стоимость оцениваемого имущества может оказаться различной.

4.7. Профессиональные оценщики избегают употреблять неспецифицированный термин "стоимость", применяя его в сочетании с определяющим прилагательным - конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду. Рыночная стоимость (Market Value, или в некоторых странах Open Market Value), наиболее распространенный в оценке имущества тип стоимости, является предметом обсуждения МКСОИ Стандарта 1. Ввиду того, что традиционный здравый смысл подсказывает понятие стоимости трактовать именно как рыночную стоимость (если не оговорено обратное), особенно важно, чтобы в каждом таком случае понятие "рыночная стоимость" было ясно и точно определено.

4.8. Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли - продажи. Тем не менее продажа оцениваемого объекта собственности не является условием, необходимым для процесса определения цены, за которую этот объект собственности должен продаваться на дату оценки при соблюдении условий, налагаемых в определении Рыночной Стоимости.

4.9. Рыночная Стоимость объекта недвижимости является выражением его полезности именно с точки зрения рынка, а не его отвлеченного физического статуса. Для конкретного предприятия полезность его активов может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или отдельно взятой отрасли. Следовательно, необходимо, чтобы оценка имущества и бухгалтерские отчеты, отражающие эффекты изменения цен, учитывали разницу между стоимостью в рыночном смысле, которая должна быть отражена в финансовой отчетности, и нерыночными типами стоимости, которые не должны браться за основу финансовой документации. Остаточная Стоимость Возмещения (ОСВ), понимаемая в смысле определения МКСОИ Стандарта 2 и будучи приложенной к специализированной собственности, хотя и является нерыночной базой оценки, тем не менее в соответствующих случаях может быть применена в финансовой отчетности.

4.10. Аргументы, аналогичные приведенным в параграфе 4.9, справедливы для оценки собственности, отличной от недвижимого имущества. За исключением случаев обоснованного применения ОСВ, финансовая отчетность требует применения методов, основанных на Рыночной Стоимости, и проведения четкой границы между ними и методами, использующими нерыночные типы стоимости.

4.11. Общая себестоимость объекта недвижимости включает в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если покупатель после приобретения недвижимости произвел дополнительные капитальные затраты, то при расчете себестоимости эти затраты прибавляются к (себе)стоимости приобретения. В зависимости от того, насколько рынок считает эти затраты целесообразными, в такой мере они будут вносить свой вклад в Рыночную Стоимость имущества.

5.0. Рыночная Стоимость

5.1. Понятие Рыночной Стоимости отражает коллективное восприятие и действие рынка и является основой для оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа. Несмотря на то, что точные определения могут варьироваться, смысл, вкладываемый в это понятие, ясен всем, и с его применением проблем обычно не возникает.

5.2. По Стандартам МКСОИ Рыночная Стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

5.3. В МКСОИ Стандарте 1 приведено подробное объяснение понятия и определения Рыночной Стоимости. Здесь же, в качестве предварительного замечания, важно отметить, что профессионально полученное расчетное значение Рыночной Стоимости является объективной оценкой установленных прав владения определенной собственностью на конкретную дату. Рыночная Стоимость является оценкой, основанной на рыночных данных и выработанной в соответствии с настоящими Стандартами, при этом отчет представлен в виде, соответствующем Стандартам и / или соглашениям, применимым к задачам, стоящим перед конкретной оценкой. В МКСОИ Стандарте 3 устанавливаются Стандарты оценки, разработанные специально для финансовой отчетности и смежной документации.

5.4. Основные активы отличаются от большинства текущих активов тем, что они требуют большего периода времени для того, чтобы посредством маркетинга определить цену, представляющую их Рыночную Стоимость. Этот элемент времени, а также отсутствие "рынка наличного товара", специфика и большое разнообразие рынков и объектов собственности наряду с другими факторами определяют потребность в профессиональных оценщиках и выработке настоящих Стандартов.

6.0. Наиболее Эффективное Использование

6.1. Земная поверхность является основой любого существования и, за редким исключением, остается неизменной на протяжении жизни отдельных людей. Благодаря уникальности и неподвижности земли каждый земельный участок имеет уникальное, присущее только ему, местоположение. Постоянство земной поверхности также позволяет сделать естественное допущение, что она переживет производимые на ней разработки и возводимые человеком сооружения.

6.2. Уникальные свойства земли позволяют нам говорить о стоимости собственного земельного участка, и, в соответствии с экономическими принципами, оценивая земельный участок отдельно от осуществленных на нем улучшений, мы должны оценить тот вклад, который вносят эти улучшения в общую стоимость объекта собственности. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на понятии "наиболее эффективного использования", выражает полезность и неизменность земли в контексте рыночных отношений, где улучшения определяют разницу между общей рыночной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью собственно земельного участка.

6.3. Несмотря на обстоятельства, изложенные выше в параграфе 6.2, многие объекты собственности оценены как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, определяет Рыночную Стоимость, учитывая наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями.

6.4. Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

6.5. Использование имущества, не разрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться разумное объяснение, оправдывающее его мнение о вероятности подобного использования. После того, как в результате анализа были выявлены один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

6.6. Применение этого принципа позволяет оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность реконструкционных проектов, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

6.7. Понятие наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью оценки Рыночной Стоимости. Однако некоторые стандартные процедуры предназначены для специального приложения понятия наиболее эффективного использования при оценке собственности в связи с подготовкой финансовой отчетности и смежной документации. Это специальное приложение, называющееся "Рыночная Стоимость при Существующем Использовании", обсуждается в МКСОИ Стандарте 3.

7.0. Полезность

7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры, используемые в процессе оценки, имеют общую цель - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. При этом встает вопрос о том смысле, который вкладывается в понятие полезности.

7.2. Полезность является скорее относительным, или сравнительным, понятием, нежели абсолютной характеристикой. Например, полезность сельскохозяйственных угодий, как правило, измеряется их плодородностью. Стоимость земли непосредственно зависит от количества и качества урожая либо количества и качества построек, либо, если участок допускает застройку, от степени продуктивности, на которую она способна в коммерческом, промышленном аспекте или в плане жилищного строительства. Следовательно, стоимость земли устанавливается посредством оценки ее полезности в терминах юридических, физических, функциональных, экономических факторов и условий внешней среды, определяющих ее продуктивность.

7.3. Оценка имущества в корне зависит от того, каким образом используется имущество, и / или от того, как высоко оно может котироваться на рынке при обычных условиях. Для некоторых видов имущества оптимальная полезность достигается, если объекты выступают как отдельно взятые элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве части группы. Следовательно, необходимо различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, от его полезности как части группы.

7.4. Отдельно расположенные независимо функционирующие объекты недвижимости, как правило, переходят из рук в руки в индивидуальном порядке, и в этом аспекте их и следует оценивать. Если стоимость таких объектов увеличивается (или уменьшается) благодаря функциональной или экономической связи с другими объектами недвижимости, то такая дополнительная специфическая стоимость определяется в процессе оценки и фиксируется в отчете либо на основании собственных наблюдений оценщика, либо в соответствии с явными указаниями клиента. Как бы то ни было любая подобная стоимостная поправка не должна учитываться в Рыночной Стоимости без соответствующего обоснования.

7.5. Рассматриваемый отдельно объект недвижимости может обладать дополнительной стоимостью из-за своей физической или функциональной связи с прилегающим к нему объектом недвижимости, находящимся в чужом владении, либо благодаря своей привлекательности для покупателя, имеющего свои особые интересы. В отчете необходимо указать, отдельно от Рыночной Стоимости, установленной в соответствии с настоящими Стандартами оценки, величину такой дополнительной стоимости.

7.6. Полезность измеряется в долговременной перспективе - как правило, на протяжении всего нормального срока службы имущества. Однако некоторые активы могут оказаться для предприятия временно излишними: они "кладутся на полку" или каким-то другим образом изымаются из процесса производства, преобразуются для альтернативного использования или просто зависают без дела на определенный срок. В других ситуациях внешние условия рынка, экономические или политические, могут вынудить на неопределенное время сократить производство.

7.7. Аналогичная ситуация возникает, если активы расположены в отдаленных регионах, в государствах с нерыночным типом экономики либо там, где экономика переживает существенные сдвиги. Степень полезности таких активов бывает определить крайне трудно. Оценка в подобных ситуациях требует особой компетентности и специальной подготовки, и отчет должен быть составлен в соответствии со Стандартами МКСОИ. Особенно важным для оценщика является подробное изложение и объяснение использованной им базы оценки; информации, на которой базировалась оценка, и тех специальных допущений и ограничений (если таковые были), при помощи которых производилась оценка.

7.8. Типичным результатом политической или экономической нестабильности является изменение полезности, в продуктивности либо в эффективности. На оценщике в таких случаях лежит ответственность за оценку рыночных ожиданий продолжительности такого развития событий. Временные остановки или закрытия предприятий могут мало сказаться на стоимости активов или даже не повлиять вообще, в то время как перспективы долговременного прекращения деятельности могут вызвать постоянное снижение стоимости. Оцениваемые активы необходимо рассматривать в свете всех внутренних и внешних факторов, влияющих на их функционирование.

8.0. Другие Важные Понятия

8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является синонимом термина "Справедливая, или Объективная Стоимость" (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости. Термин "Справедливая Стоимость" используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия Рыночной Стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина "Рыночная Стоимость", а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.

8.2. Специализированные активы представляют собой активы, которые, как правило, продаются в качестве части бизнеса, составным компонентом которого они являются. Такие активы также можно рассматривать как ограниченно рыночные или вообще нерыночные, в зависимости от степени их специализации в плане конструкции, конфигурации или использования. При недостатке или полном отсутствии рыночной информации для непосредственного сравнительного анализа процесс оценки таких активов может оказаться крайне затруднителен. Тем не менее именно на оценщике лежит ответственность за отбор рыночных данных для обоснования и / или объяснения заключения оценки. Несмотря на то, что при рассмотрении специализированных активов может быть применен любой из методов оценки и ни одним из подходящих методов не следует пренебрегать, на практике чаще всего применяется метод Остаточной Стоимости Возмещения. Если возможно, оценщик, исходя из рыночной информации, определяет стоимость земельного участка, себестоимость и аккумулированный износ и объясняет свой выбор базы оценки стоимости.

8.3. Термин "Остаточная Стоимость Возмещения" не следует путать с термином "Стоимость Возмещения". Стоимость Возмещения выражает затраты на приобретение на рынке в качестве удовлетворительной замены аналогичного имущества. Несмотря на возможность строительства или иного способа создания удовлетворительной замены, обычно при определении стоимости возмещения используют именно сумму затрат на приобретение аналога на свободном рынке. В отличие от этого метод ОСВ относится к процессу оценки, совмещающему вычисление рыночной стоимости земельного участка при существующем на данный момент использовании и остаточной стоимости зданий, сооружений и других улучшений для получения значения стоимости, отражающей потенциальную прибыльность от использования имущества в целом.

8.4. В условиях нарушения или приостановки нормальных рыночных процессов, а также в тех случаях, когда дисбаланс между спросом и предложением приводит к рыночным ценам, не удовлетворяющим определению Рыночной Стоимости, перед оценщиком могут встать весьма трудные проблемы. Применяя понятие рыночной стоимости, анализируя в процессе оценки рыночную информацию и все имеющиеся в его распоряжении аргументы, оценщик вносит коррективы в значимость и полезность активов, рассматриваемых в финансовой документации. Чем менее доступна рыночная информация, чем в меньшей степени она может быть использована непосредственным образом, тем в большей степени достоверность процедур оценки зависит от профессиональной компетентности, опыта и интуиции оценщика и квалифицированного применения настоящих Стандартов.

8.5. В ряде государств (или при специфических обстоятельствах) для соблюдения законодательных или нормативных требований оценщику может потребоваться использовать особое определение термина "Рыночная Стоимость". Как бы то ни было фундаментальные понятия и определения оценки полагаются соответствующими положениям, содержащимся в Стандартах МКСОИ, если только оценщик специально не оговорил обратное. Смысл понятия "Рыночная Стоимость имущества" не меняется из-за расхождения в терминологии или перефразирования самого определения, которое может быть различным для разных стран из-за отличий в законодательстве.

8.6. Любой отчет об оценке должен содержать ясное изложение целей и методов произведенной оценки. Являясь финансовым отчетом, отчет об оценке, соблюдая все прочие требования, предъявляемые к подобного рода документации, должен содержать заключение, определяющее тип имущества для каждого из оцениваемых объектов, и содержащее аргументацию этой классификации.

8.7. Принятый в бухгалтерском учете метод определения стоимости на основе затрат на приобретение учитывает только те первоначальные затраты и амортизационные начисления, которые подпадают под общепринятые принципы бухгалтерского учета. Однако имущество может обладать рыночной стоимостью, меньшей (или, наоборот, большей), чем стоимость приобретения, независимо от поправок на аккумулированный износ. С точки зрения конкретного предприятия себестоимость активов может совпадать с тем вкладом, который вносят данные активы в общую стоимость предприятия, а может от него и отличаться. С точки зрения рынка, если произведенное имущество предназначено для продажи, производитель должен быть в состоянии продать его по цене, превышающей затраты производителя на его производство, иначе деятельность предприятия будет нерентабельной. Если имущество было продано с выгодой, то цена, заплаченная покупателем, будет являться для него стоимостью приобретения (себестоимостью, или затратами на приобретение), а разница между ней и затратами продавца (включая торговые издержки и издержки хранения) будет являться прибылью продавца, также называемой доходом с продаж. При некоторых обстоятельствах продажа может произойти по цене, равной себестоимости товара для продавца, или даже ниже ее, но в таких особых случаях требуется специальное применение изложенных принципов.

8.8. Оценка стоимости имущества, составление отчета и соответствующих рекомендаций входят в компетенцию настоящих Международных Стандартов и связанных с ними рекомендаций. Другие дисциплины не имеют к ним никакого отношения. Тем не менее то, каким образом результаты оценки будут изучаться, обрабатываться и инкорпорироваться с результатами других исследований, имеет для оценщиков крайне важное значение. Адекватное понимание терминологии является принципиальным моментом как для оценщиков, так и для тех, кто пользуется их отчетами. Не менее важным для оценщиков является применение эрудиции и опыта в сочетании с правильным использованием разработанных методик. Настоящие Стандарты служат целям, общим для тех, кто проводит оценку имущества и тех, кому приходится полагаться на их результаты.

9.0. Резюме

9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно оценки собственности. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 1 РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ МКСОИ

Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.

The International Assets Valuation Standards Committee, 12 Great George Street, Parliament Square, London SW1P3AD. Telephone: 071-222-7000; Facsimile: 071-222-9430.

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

СТАНДАРТ 1

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КАК БАЗА ОЦЕНКИ

Содержание этого Стандарта следует рассматривать в контексте предварительного материала и вступительных рекомендаций, содержащихся в Предисловии и Главе "Общие Понятия и Принципы Оценки".

1.0. Введение

1.1. Целью этого Стандарта является введение общего определения понятия "Рыночная Стоимость". Кроме того, Стандарт объясняет, в терминах этого определения и его приложения к оценке собственности, общие признаки ситуации, при которой задачи и методы оценки требуют нахождения именно Рыночной Стоимости.

1.2. Рыночная Стоимость является представлением меновой стоимости или той денежной величины, которую можно получить за собственность, если она будет выставлена на продажу на открытом рынке на дату оценки при условии соблюдения требований, указанных в определении Рыночной Стоимости. Для того чтобы оценить Рыночную Стоимость, оценщик должен прежде оценить наиболее эффективное использование или наиболее вероятное использование объекта собственности (см. МКСОИ Предисловие, параграф 6.3). Это использование может совпадать с существующим на данный момент либо быть каким-то иным. Это определяется на основании рыночных данных.

1.3. Рыночная Стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки, отражающих характер собственности и наиболее вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Наиболее распространенными методиками оценки Рыночной Стоимости являются Метод Сравнения Продаж, Метод Капитализированного Дохода, или Дисконтированного Наличного Потока, и Затратный Метод.

1.4. Затратный Метод имеет два возможных варианта применения, один из которых может быть использован при оценке Рыночной Стоимости. В приложении к оценке Рыночной Стоимости все параметры метода берутся из данных открытого рынка. В приложении к нерыночным ситуациям параметры выбираются иным образом. Для дополнения картины Метод Остаточной Стоимости Возмещения (ОСВ) сочетает в себе рыночные и нерыночные элементы и не может определять Рыночную Стоимость. При получении, представлении и использовании Рыночной Стоимости важно не запутаться в этих различных затратных подходах.

1.5. Все методы, процедуры и техники измерения Рыночной Стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению Рыночной Стоимости. Метод Сравнения Продаж или любой другой сравнительный рыночный метод опирается на рыночные наблюдения. Строительные затраты и степень амортизации должны определяться исходя из анализа рыночных оценок затрат и аккумулированного износа. Метод Капитализации Дохода, или Метод Дисконтированного Потока, должен быть основан на определяемых рынком значений наличного потока и нормы прибыли. Поэтому, несмотря на то что выбор конкретного метода в основном обусловлен характером доступной информации, особенностями рынка и спецификой самого оцениваемого объекта, результат всех упомянутых процедур должен быть один - Рыночная Стоимость (если все методы основывались на рыночной информации).

1.6. То, каким образом та или иная собственность обычно вращается на открытом рынке, служит индикатором применимости различных методов и процедур к оценке Рыночной Стоимости. Любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным. Для каждой проблемы оценки найдутся один - два метода, как правило, лучше других отражающих ситуацию на открытом рынке. Для каждого оцениваемого объекта собственности оценщик при определении Рыночной Стоимости должен рассмотреть все имеющиеся в его распоряжении методы и выбрать из них наиболее подходящие.

2.0. Область применения

2.1. Этот Стандарт применим к оценке Рыночной Стоимости собственности - как правило, недвижимости и элементов, имеющих к ней непосредственное отношение. При этом предполагается, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как часть действующего предприятия или с какой-либо другой точки зрения.

3.0. Определения

3.1. Рыночная Стоимость в контексте Стандартов определяется следующим образом:

Рыночная Стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

3.2. Термин "имущество (активы)" использован из-за соответствующей направленности настоящих Стандартов. Однако вместо него для общности определения мог быть выбран термин "собственность". Каждый элемент определения имеет свою концептуальную подоплеку:

3.2.1. "Расчетная величина..." относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте (как правило, в местной валюте), могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная Стоимость измеряется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения Рыночной Стоимости. Это самая высокая из реально возможных для продавца и самая низкая из реально возможных для покупателя цена. При расчете не учитываются цены, завышенные или заниженные за счет особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма взаиморасчетов, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации и скидки или при наличии одного из признаков Специальной Стоимости (по определению МКСОИ Стандарта 2).
3.2.2. "...имущество должно переходить..." подчеркивает тот факт, что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи. Это цена, по которой по ожиданиям рынка на дату оценки должна состояться сделка по продаже данного имущества, отвечающая всем прочим требованиям определения понятия Рыночной Стоимости.
3.2.3. "...на дату оценки..." выражает привязку расчетной Рыночной Стоимости по времени к конкретной дате. В силу того что рынки и рыночные условия могут меняться, вычисленное значение стоимости для другого момента времени может быть неверным или некорректным. Результат оценки отражает действительное состояние рынка именно на дату оценки, но не на прошедшую или будущую дату. Кроме этого определение предполагает, что сделка, определяющая Рыночную Стоимость, завершается одновременно с переходом имущества из рук в руки, так что никакие вариации цены невозможны.
3.2.4. "...между добровольным покупателем..." относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто не принуждает это сделать. Такой покупатель не готов платить любую цену - ни по слишком горячему желанию, ни по острой необходимости. Этот покупатель, кроме того, совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, который нельзя увидеть или поверить в его существование. Предполагаемый покупатель не заплатит цену выше той, которую диктует ему рынок. Нынешний владелец имущества также входит в число тех, кто составляет этот "рынок". Оценщик не должен делать нереалистичные допущения относительно условий и состояния рынка или предполагать уровень Рыночной Стоимости выше разумного. В некоторых странах, специально чтобы отметить это важное обстоятельство, в определении Рыночной Стоимости опускают слова о добровольном покупателе.
3.2.5. "...добровольный продавец..." не сгорает от желания продать, не вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке. Добровольный продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга по максимальной из возможных на открытом рынке цен, какова бы ни была эта цена. Фактические детали, связанные с реальным владельцем имущества, в данном случае в расчет не принимаются, так как "добровольный продавец" является гипотетическим владельцем.
3.2.6. "...в результате коммерческой сделки..." означает, что между сторонами нет никаких особых специфических взаимоотношений (например, материнская и дочерняя компании или домовладелец и арендатор), которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости. Сделка, определяющая Рыночную Стоимость, должна происходить между сторонами, не связанными между собой особыми отношениями и действующими независимо в своих интересах.
3.2.7. "...после адекватного маркетинга..." означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением Рыночной Стоимости. Длительность маркетинга может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае должна быть достаточной, чтобы имущество привлекло к себе внимание адекватного количества покупателей. Естественно, полагается, что период маркетинга предшествует дате оценки.
3.2.8. "...каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо...": предполагается, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее, считается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах расчетливо, пытаясь достичь наилучшей с точки зрения его позиции в сделке цены. Расчетливость понимается в смысле стремления к выгоде на момент оценки, а не некое предвидение ситуации. Необязательно является нерасчетливым для продавца в условиях рынка с падающими ценами продавать собственность по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях по купле - продаже в условиях изменяющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действует в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на текущий момент.
3.2.9. "...и без принуждения.": акцент делается на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.

3.3. Рыночная Стоимость понимается как стоимость имущества, рассчитанная безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов.

4.0. Взаимосвязь со стандартами бухгалтерского учета

4.1. Существует немало терминов, употребляемых как Оценщиками, так и бухгалтерами. В некоторых случаях это может привести к недоразумениям и возможному искажению смысла Стандартов. В МКСОИ Стандарте 1 формулируется определение Рыночной Стоимости и приводится обсуждение общих понятий, связанных со Стандартами Рыночной Стоимости. Некоторые другие важные термины, определенные в МКСОИ Стандартах 1 и 2, являются основой для формулировки более специальных требований МКСОИ Стандарта 3.

4.2. По определению МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость имущества при Существующем Использовании базируется на предпосылке продолжения использования имущества таким же образом, как оно использовалось до настоящего момента. Рыночная Стоимость при Существующем Использовании является специальным случаем определения Рыночной Стоимости. При этом Рыночная Стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе наиболее эффективного использования, независимо от того, совпадает ли она с существующим применением или нет.

4.3. В соответствии с рассуждениями МКСОИ Стандарта 3 Рыночная Стоимость является базой оценки неспециализированных объектов собственности, проводимой в связи с задачами финансовой отчетности. Стандарт 3 разграничивает Рыночную Стоимость и другие базы оценки, которые применять не следует. В Стандарте 3 также обсуждается оценка специализированных активов в целях финансовой отчетности и устанавливается отличие этих методов от тех, которые в соответствии с настоящими Стандартами неприменимы в финансовой отчетности.

4.4. Специализированные активы и активы с ограниченным из-за особенностей местоположения рынком сбыта крайне редко переходят из рук в руки на открытом рынке иначе как часть бизнеса или предприятия, неотъемлемой составной частью которого они являются. Такие активы называют активами, задействованными владельцем. Если наиболее вероятное использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и может потребовать определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость. В Стандарте 3 показано отличие этих процедур от Метода Остаточной Стоимости Возмещения и указано на их нерыночный характер и несовместимость с МКСОИ Стандартами для нормальной финансовой отчетности.

4.5. В ситуациях, когда нормальный ход операций на рынке временно нарушен или приостановлен в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, Рыночная Стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, Оценщику следует выразить свое мнение по поводу Рыночной Стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию. Крайне важным моментом является ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых базировалась оценка.

4.6. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать некоторое специальное определение Рыночной Стоимости, удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным требованиям юрисдикции, в пределах которой выполняются работы по оценке.

5.0. Формулировка стандарта

5.1. Прежде чем принимать на себя обязательства по оценке имущества, Оценщик должен определить, обладает ли он достаточными знаниями и опытом для выполнения работы в соответствии с настоящими Стандартами и другими общепринятыми принципами оценки; другими словами, он обязан:

1) До принятия обязательств довести до сведения клиента любое несоответствие каким-либо из профессиональных качеств;
2) Предпринять все необходимые шаги для компетентного выполнения работы;
3) По выполнении работы в сопроводительном отчете ясно изложить ситуацию и шаги, предпринятые для ее адекватного отражения.

5.2. При проведении рыночной оценки Оценщик должен понимать и правильно применять установленные методы и процедуры, необходимые для получения достоверной оценки.

5.3. При проведении рыночной оценки Оценщик должен адекватно идентифицировать оцениваемую собственность, связанные с ней интересы, цели оценки и планируемое использование ее результатов, масштабы процесса сбора данных, накладываемые ограничения, эффективную дату оценки.

5.4. При проведении оценки Оценщик должен идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости особое внимание необходимо уделить их ясному и недвусмысленному разграничению с Рыночной Стоимостью.

5.5. В отчете об оценке Рыночной Стоимости Оценщик обязан:

5.5.1. Изложить результаты оценки - исчерпывающе, доступно и однозначно интерпретируемым образом.
5.5.2. Обеспечить пользователей отчетом, достаточной информацией для понимания его исходных данных, аргументации, анализа и выводов.
5.5.3. Сформулировать все допущения и ограничения, на которых базировался процесс оценки.
5.5.4. Четко идентифицировать и описать оцениваемую собственность, а также характер и масштаб ее исследования.
5.5.5. Идентифицировать оцениваемый интерес или интересы.
5.5.6. Дать определение оцениваемой стоимости, установить эффективную дату оценки и дату отчета.
5.5.7. Дать полное, исчерпывающее объяснение примененных баз оценки, аргументацию их применения и сделанные выводы.
5.5.8. Включить в отчет заверенный подписью акт, подтверждающий объективность оценки, фиксированность (независимость от результатов оценки) профессионального гонорара или какой-либо иной компенсации; содержать информацию о применимости Стандартов и другие пояснительные материалы.

6.0. Замечания

6.1. Концепция и определение Рыночной Стоимости являются фундаментальными для всей практики оценки. В главе "Общие Понятия и Принципы Оценки", на которую опираются эти Стандарты, вкратце разъясняются важнейшие экономические и процедурные моменты.

6.2. Рыночная Стоимость по определению зависит не от фактической сделки, имевшей место на дату оценки. Рыночная Стоимость является расчетной ценой, которая должна быть достигнута в сделке на дату оценки в условиях рынка, соответствующего определению Рыночной Стоимости. Рыночная Стоимость представляет собой цену, на которой на определенный момент времени должны сойтись покупатель и продавец при соблюдении условий определения Рыночной Стоимости, при условии, что у каждого из них было достаточно времени для исследования других рыночных возможностей и альтернативных вариантов. При этом не учитывается то время, которое может потребоваться на подготовку контрактов и сопутствующей документации.

6.3. Понятие Рыночной Стоимости предполагает, что цена достигается путем переговоров на открытом и конкурентном рынке. Это обстоятельство обусловливает периодически встречающееся употребление прилагательного "открытый" перед словами "Рыночная Стоимость" (Open Market Value). Слова "открытый" и "конкурентный" имеют относительное значение. Рынок для одного и того же имущества может быть как международным, так и локальным. Рынок может состоять из большого количества покупателей и продавцов, а может характеризоваться сильно ограниченным числом участников. Рынок, на котором имущество выставлено на продажу, не следует по умолчанию считать узким или ограниченным. Иными словами, отсутствие в определении слова "открытый" не означает, что рассматриваемые сделки будут закрытыми или могут носить частный характер.

6.4. Рыночные методы оценки, как правило, базируются на рассмотрении сравнимых объектов собственности. Процесс оценки требует от Оценщика проведения адекватного исследования, компетентного анализа и выработки обоснованных суждений. При этом Оценщики все данные должны подвергать всестороннему изучению, учитывая всю относящуюся к делу информацию, существующие на рынке тенденции, данные о сравнимых сделках и многое другое. В тех случаях, когда рыночные данные ограничены или практически отсутствуют вовсе (как, например, для некоторых специализированных объектов собственности), Оценщик должен адекватно отразить эту ситуацию и указать, повлиял ли, и если да, то в какой степени, на оценку стоимости недостаток информации. Все оценки в какой-то мере зависят от индивидуального мнения Оценщика, но в отчете должно быть раскрыто, базировался ли Оценщик в расчете Рыночной Стоимости на рыночных данных или же его оценка из-за особенностей конкретной собственности и недостатка сравнимой рыночной информации больше базировалась на субъективном мнении самого Оценщика.

6.5. Периоды резких изменений состояния рынка проявляются в резких колебаниях цен. Это так называемое нарушенное равновесие может длиться в течение ряда лет и быть и при этом обычным и ожидаемым в ближайшем будущем состоянием рынка. В других же ситуациях резкие экономические колебания могут привести к значительному разбросу рыночных данных. Сделки, сильно отличающиеся от средних рыночных показателей, Оценщик должен учитывать с меньшим весом либо отбрасывать вовсе. При наличии реалистичного рыночного уровня у Оценщика по-прежнему остается возможность полагаться в своих суждениях на доступную рыночную информацию. Цены по отдельным сделкам не могут свидетельствовать о Рыночной Стоимости, но результаты анализа таких рыночных данных в процессе оценки следует принимать во внимание.

6.6. На рынках с плохой или снижающейся конъюнктурой не всегда может найтись достаточно большое количество "добровольных продавцов". Некоторые (хотя не обязательно все) сделки могут включать в себя элементы финансовой (или иной) вынужденности или происходить при условиях, уменьшающих или сводящих на нет реальную добровольность некоторых продавцов. Оценщик должен принять во внимание все существенные факторы такого рынка и придать конкретным сделкам те веса, которые, по его мнению, наилучшим образом отражают состояние рынка. На распродажах имущества в обязанности ликвидаторов, как правило, входит получение самой выгодной цены. Однако сделки при этом могут совершаться без достаточно тщательного или достаточно продолжительного маркетинга. Оценщик должен определить, в какой степени такие операции удовлетворяют условиям, содержащимся в определении Рыночной Стоимости, и какие веса следует приписывать таким данным.

6.7. В переходные рыночные периоды, характеризующиеся резкими колебаниями цен, существует риск переоценить или недооценить рассматриваемую собственность из-за ошибки при выборе весов, приписываемых данным по реальным сделкам, либо из-за необоснованных рыночных прогнозов. В этих обстоятельствах Оценщик должен тщательно анализировать и интерпретировать текущее состояние рынка и существующие на нем тенденции, заботясь о том, чтобы в его отчете были исчерпывающим образом раскрыты результаты его исследования.

6.8. Понятие Рыночной Стоимости также предполагает, что при сделках, определяющих Рыночную Стоимость, собственность была выставлена на открытую продажу в течение достаточно длительного промежутка времени и с адекватной рекламой. Предполагается, что эти действия предшествовали эффективной дате оценки. Рынки основных активов обычно отличаются от рынков акций, облигаций и прочих текущих активов. Объекты собственности, являющиеся основными активами, в большей степени можно считать уникальными. Обычно они реже продаются, и рынки для них менее формализованы и менее эффективны, чем, например, рынок зарегистрированных ценных бумаг. Кроме того, основные активы менее ликвидны. Исходя из этого, а также учитывая, что имущество такого рода не является распространенным предметом купли - продажи широкой общественности, Рыночная Стоимость основных активов требует существенного периода времени для адекватного маркетинга и переговоров.

6.9. Собственность, приносящая доход, выступающая в качестве долгосрочной инвестиции компании - холдинга - пенсионного фонда, трастовой компании или компании с аналогичной формой владения, - обычно оценивается на основе индивидуального распределения активов в соответствии с установленной схемой распределения. Совокупная, "портфельная" Рыночная Стоимость таких активов может быть больше (или, наоборот, меньше), чем сумма Рыночных Стоимостей отдельных компонентов.

6.10. Любая оценка должна рассматриваться в контексте тех задач, ради которых она проводится. Если цель оценки связана с подготовкой финансовой документации, то помимо соблюдения всех прочих требований, предъявляемых к отчетам, Оценщик в своем отчете должен прояснить, к какому классу активов отнесен каждый оцениваемый объект.

6.11. В исключительных случаях Рыночная Стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды, специфические объекты специализированной собственности, устаревшую собственность с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, некоторые экологически неблагополучные объекты и другие. В некоторых странах наличие в финансовых отчетах отрицательных значений стоимости не предусмотрено.

7.0. Требования, предъявляемые к структуре отчета

7.1. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Оценка, выполненная в целях расчета Рыночной Стоимости, должна соответствовать требованиям Раздела 5. Отчет должен содержать описание конкретного приложения понятия Рыночной Стоимости в смысле определения, данного в настоящих Стандартах, наряду с указанием на то, каким образом рассматривалась стоимость в терминах полезности или наиболее эффективного использования (или наиболее вероятного использования), и формулировки всех существенных предпосылок.

7.2. При расчете Рыночной Стоимости Оценщик должен четко идентифицировать эффективную дату оценки (дату, относительно которой определяется расчетная величина стоимости), цели и задачи оценки, а также иные существенные критерии для того, чтобы результаты, суждения и заключения отчета могли быть адекватно интерпретированы.

7.3. Несмотря на то, что при некоторых обстоятельствах применение альтернативных определений стоимости может быть допустимым, Оценщик должен позаботиться о том, чтобы в случае их использования такие альтернативы определения не интерпретировались как представление Рыночной Стоимости.

7.4. В том случае, если оценка проводится "внутренним оценщиком", т.е. тем, кто работает либо на предприятии, владеющем оцениваемым имуществом, либо в бухгалтерской фирме, ответственной за ведение финансовой документации и / или подготовку финансовой отчетности предприятия, в акте или отчете об оценке должен присутствовать специальный пункт, оговаривающий наличие и характер подобных взаимоотношений.

8.0. Условия отступления от стандарта

8.1. В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать или ссылаться на некоторое специфическое определение Рыночной Стоимости для соблюдения юридических или нормативных требований юрисдикции, в пределах которой проводится оценка. Если результаты оценки будут распространяться за пределы юрисдикции в область действия международных стандартов либо в тех случаях, когда местное определение может привести к неправильной интерпретации, Оценщик должен также использовать определение, приведенное в настоящих Стандартах, и указать, приводить ли выбор альтернативного определения к изменениям в результатах оценки.

9.0. Дата вступления в силу

9.1. Настоящий Международный Стандарт Оценки вступил в силу 24 марта 1994 года.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ 2 БАЗЫ ОЦЕНКИ, ОТЛИЧНЫЕ ОТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ МКСОИ

Международный Комитет по Стандартам Оценки Имущества был образован в 1981 году. Деятельность Комитета осуществляется организациями - членами, которые на март 1994 года представляли общества оценщиков следующих государств:
Австралия Исландия Нидерланды
Бельгия Индия Новая Зеландия
Бразилия Индонезия Норвегия
Канада Ирландия Пакистан
Камерун Италия Сингапур
Республика Чехия Япония Южная Африка
Дания Кения Испания
Франция Корея Швеция
Германия Люксембург Швейцария
Гана Малави Тринидад
Греция Малайзия Тобаго
Гонконг Мексика Великобритания
Замбия Зимбабве
Соединенные Штаты Америки
Настоящий текст сверен с текстом Стандарта, опубликованным Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества на английском языке. Стандарт вступил в силу 24 марта 1994 года.

Международный комитет по стандартам оценки имущества, МКСОИ (The International Valuation Standards Committee, IVSC) – международная неправительственная организация, образованная в 1981 г. В 1985 г. МКСОИ был включен в реестр членов Экономического и социального Совета ООН (ЭКОСОС). Стать членом МКСОИ возможно через национальные профессиональные общества и учреждения оценщиков, представляющие свои государства.

Главная цель МКСОИ – осознание профессиональными организациями оценщиков задач, стоящих при оценке имущества. Для этого эти организации должны состоять из достаточного числа членов, способных квалифицированно провести такую оценку.

Задачи МКСОИ – формулировка и публикация в общественных интересах Международных стандартов оценки, МСО (The International Valuation Standards, IVS) и практических рекомендаций по процедурам оценки имущества, а также их распространение в мировом масштабе; корректировка Стандартов с учетом мнений разных стран и выявление, по мере их возникновения, различий в формулировках стандартов и их применении; признание Стандартов оценки в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности.

Организации-члены сообщают Комитету обо всех существенных различиях между их национальными и международными стандартами для последующего ознакомления с ними мирового сообщества. , безусловно, обязаны действовать на законном основании и подчиняться всем законам и инструкциям, принятым там, где они практикуют.

Организации-члены МКСОИ взаимодействуют с контрольными и регулирующими органами, с общественными и с общественно-профессиональными ассоциациями для обеспечения соответствия проводимых оценок Стандартам и рекомендациям МКСОИ. Вместе с тем организации-члены призваны проводить в своих государствах образовательную и консультативную работу в области стандартов оценки имущества.

Стандарты оценки включают следующие разделы:

вступительный раздел – Общие понятия и принципы оценки;
МСО-1 – Рыночная стоимость как база оценки;
МСО-2 – Базы оценки, отличные от рыночной стоимости;
МСО-3 – Оценка для целей финансовой отчетности и смежной документации;
МСО-4 – Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств;
МСО-5 – Стоимость действующего предприятия как база оценки;
МСО-РМЕ – Оценка производственных средств, машин и оборудования;
МСО-IA – Оценка нематериальных активов;
МСО-EXNR – Оценка минеральных ресурсов;
МСО-ТТ – Оценка лесных ресурсов и лесных земель;
МСО-Х – Учет в процессе оценки факторов окружающей среды;
МСО-IPF – Оценка недвижимости, являющейся собственностью страховых компаний и пенсионных фондов.

Для деятельности МКСОИ особое значение имеет постоянная связь с International Accounting Standards Committee (Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета), International Federation of Accountants, IFAC (Международной федерацией бухгалтеров), International Auditing Committee (Международным комитетом по аудиторской деятельности), International Securities Market Association (Международной ассоциацией комиссий по ценным бумагам). В связи с этим в задачи МКСОИ входит консультативная деятельность по оценке имущества в контексте бухгалтерского учета, координирование стандартов и рабочих программ смежных профессиональных дисциплин в общественных интересах, тесное взаимодействие с перечисленными и другими международными организациями при определении, разработке и обнародовании новых стандартов.

Впервые опубликованные в 1985 г. и с тех пор неоднократно подвергавшиеся изменениям Международные стандарты оценки основываются на процессе исторического развития профессии оценщика, охватывающего многие десятилетия, и на работе МКСОИ. Новая редакция Стандартов отражает коллективную мысль, опыт и профессиональные суждения оценщиков более чем 45 стран мира.

Для проведения профессиональной оценки имущества оценщикам необходимо руководствоваться определенными правилами и использовать специальную для данной области деятельности терминологию, что в совокупности представляет собой своеобразный профессиональный «инструмент» оценщика. Данное обстоятельство ясно осознавали разработчики Международных стандартов оценки, поэтому одной из задач Международных стандартов является обеспечение оценщиков определенным набором средств по проведению оценки имущества. С такой точки зрения Международные стандарты оценки представляют собой весьма значительный документ. Для наглядности можно привести некоторые цифры. Четыре ныне действующих стандарта оценки имущества определяют 16 базовых видов стоимости, более 30 специальных терминов; 27 статей стандартов посвящены правилам раскрытия оценщиками информации о произведенной оценке и корректному составлению итоговых отчетов. Около 60 положений стандартов содержат подробные правила, устанавливающие, какой вид стоимости и соответствующий ему метод вычисления данного вида стоимости следует применять оценщикам при оценке различных имущественных активов. Устанавливаемые стандартами правила представляют собой систему взаимосвязанных норм, которая определяется в первую очередь структурой построения норм каждого из стандартов. Разделы стандартов составлены в определенной последовательности, начиная с указания назначения стандарта и сферы его применения, затем определения терминологии, далее следуют правила, предписывающие определенную последовательность проведения оценки, и методология определения того или иного базового вида стоимости. Самостоятельный раздел каждого стандарта посвящен правилам составления отчета о проведенной оценке. Указанная структура повторяется для каждого из четырех стандартов, что в целом делает Международные стандарты оценки единым сбалансированным и полноценным актом.

Интерес вызывает вопрос, на чем основано сведение правил оценки различных имущественных активов в единый документ. Разработчики МСО при конструировании правил, входящих в стандарты, ставили перед собой задачу выйти на более высокий уровень обобщения, и, абстрагируясь от правил оценки отдельных видов имущественных активов, стремились создать такие нормы, которые подходили бы к оценке многих имущественных активов. В результате включенные в МСО правила носят настолько общий характер, что разработанные стандарты вполне обоснованно можно назвать сводом принципов оценки, т.е. более широких и общих норм.

При формулировании общих принципов оценки разработчики стандартов неизбежно должны были найти ключевые критерии для оценки любых имущественных активов. Таким критерием является «полезность». Как отмечается в разделе 7 введения в МСО, «ключевым критерием для оценки любого недвижимого или движимого имущества является его полезность. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности оцениваемого имущества». «Полезность» имущественного актива является экономической категорией, которая выражается в том или ином виде стоимости. При этом наиболее часто используется понятие рыночной стоимости.

Другим критерием сведения правил оценки в единый документ является признание их разработчиками стандартов в качестве «лучших», т.е. в максимальной степени удовлетворяющих потребностям проведения профессиональной оценки. Признание каких-либо правил в качестве «лучших» осуществляется в ходе работы Международного комитета по стандартам оценки путем обобщения национальной практики оценки государств-членов МКСО. В связи с этим Международные стандарты оценки представляют собой свод единообразных практических правил проведения оценки, созданный путем обобщения различной национальной практики. Но в отличие от национальных стандартов оценки государств-членов МКСО свод правил проведения оценки на международном уровне имеет иной качественный уровень.

Имеется в виду следующее. Если национальный стандарт оценки есть «лучшая» национальная практика, то международный стандарт оценки не представляет собой лишь лучший из национальных стандартов, а образуется путем обобщения национальной практики оценки разных стран. Точнее говоря, международный стандарт вбирает в себя правила, содержащиеся в различных национальных стандартах оценки, способные, по мнению членов Международного комитета по стандартам оценки, в максимальной степени отражать потребности профессиональной оценки имущества на международном уровне. Так, например, в п. 9.1 введения в Международные стандарты оценки применительно к отчетам об оценке сказано, что «целью стандартов является установление международных правил, призванных уменьшить или устранить путаницу при использовании отчетов об оценке и способствовать лучшему их пониманию».

Следует отметить, что каждый член комитета стремится к включению в международный стандарт своей национальной практики, происходит своеобразная борьба. Так, например. Федеральный союз оценщиков ФРГ (ВVS) официально провозгласил цель своей работы в международном Комитете по стандартам оценки -- привнести национальные и общеевропейские методы и определения с тем, чтобы они были признаны на международном уровне. Это важно, отмечает уполномоченный представитель ВVS, поскольку создает дополнительную уверенность в выводах немецких и европейских оценщиков, что в дальнейшем позволит работать по известным им методам.

Поскольку Международные стандарты оценки содержат целый ряд правил проведения оценки имущества, то они рассматривались выше как свод единообразных правил проведения оценки имущества, созданный путем обобщения различной национальной практики оценочной деятельности. Такое заявление требует уточнения. В отечественной литературе И.С. Зыкиным отмечалось, что своды единообразных правил как «квазиправовые» регуляторы в своей основе представляют кодификации обычаев и обыкновений в международной торговле, осуществленные на негосударственном уровне.

Постоянное и широкое соблюдение данных сводов правил приводило и приводит к становлению или закреплению содержащихся в них положений в качестве обычаев и обыкновений, что является основанием для их применения судами и арбитражами. В связи с этим следует отметить, что Международные стандарты оценки в своей основе не являются кодификацией обычаев и обыкновений в практике оценки. Существенным отличием свода единообразных правил, в основе которого лежит кодификация обычаев и обыкновений в международной торговле, от Международных стандартов оценки заключается в том, что источником формирования правила обычаев и обыкновений является устойчивая обычная практика, а источником формирования правил международного стандарта оценки -- «лучшая практика», которая не обязательно будет являться обычной практикой. Так, например, в п. 1.1 стандарта 1 «Рыночная стоимость как база оценки» утверждается, что цель настоящего стандарта -- дать общепринятое определение рыночной стоимости, общие критерии, связанные с этим определением. Как видно, заимствованные из различных национальных стандартов оценки, устанавливаемых профессиональными организациями оценщиков либо государством. На национальном уровне правила проведения оценки, содержащиеся в национальных стандартах оценки, также не являются обычаями или обыкновениями в практике оценки, поскольку устанавливаются профессиональными организациями оценщиков либо государством, а не складываются стихийно, самостоятельно, по воле участников отношений по оценке имущества.

В связи с этим обратимся к истории развития оценочной деятельности на примере развития оценки недвижимого имущества в России. С отменой крепостного права в 1861 г. в России возникла необходимость проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Для решения связанных с этим задач в отдельных губерниях России с 1870 г. началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и городской недвижимости. Как отмечает Б.Д. Новиков, 4 накопленный в данных губерниях России опыт позволил ввести соответствующую правовую регламентацию процессов оценки на государственном уровне». 8 июня 1893 г. Правительство России издало Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества». Одновременно с законом были утверждены и «Правила оценки недвижимых имуществ», а несколько позже -- инструкция по применению закона. Потребовалось 23 года для накопления опыта по оценке недвижимости, в том числе и методологического опыта, т.е. формирования определенных методов оценки.

Поскольку происходило накопление практики проведения оценки, то можно предположить, что за такой период практика вполне могла стать «обычной». Но, как справедливо отмечает И.С. Зыкин, далеко не каждая обычная практика может рассматриваться в качестве обычая или обыкновения. Само по себе длительное соблюдение какого-либо правила на практике еще не констатирует его в качестве обычного. Важно, чтобы данное правило стало постоянно соблюдаться на практике в подавляющем большинстве случаев, приобрело единообразный характер. Но именно единообразия практики в то время и не существовало. Напротив, в практике имело место и прямо прооценочной деятельности. С момента принятия в 1893 г. Правительством России Закона «О переоценке всех видов недвижимого имущества», а затем и «Правил оценки недвижимых имуществ» отпала возможность формирования обычая в практике развития оценочной деятельности в России. Таким образом, еще не успев сформироваться, обычаи делового оборота в области оценки имущества уступили свое место государственному регулированию. Однако указанная практика, несомненно, повлияла на формирование государственных нормативных актов в области оценки, поскольку при формировании этих нормативных актов была учтена накопленная за 23 года практика.

В истории развития оценочной деятельности других стран при появлении первых национальных стандартов оценки складывалась аналогичная ситуация. Стандарты оценки создавались для регулирования оценочной практики путем создания правил, регламентирующих порядок проведения оценки и поведения оценщиков. Самой практикой оценочной деятельности не вырабатывались правила, которые смогли сложиться в виде обычаев или обыкновений, а затем были бы закреплены в форме национальных стандартов оценки.

Таким образом, основу Международных стандартов оценки как свода единообразных правил проведения оценки имущества образует не кодификация обычаев или обыкновений в практике оценки, а анализ и обобщение правил, устанавливаемых национальными стандартами оценки имущества членов МКСО.

Общие понятия и принципы оценки

7.0. Полезность
7.1. В силу того, что ключевым критерием стоимости любого имущества является его полезность, процедуры, используемые в процессе оценки, имеют общую цель - определение и количественная интерпретация степени полезности оцениваемого имущества. При этом встает вопрос о том смысле, который вкладывается в понятие полезности.

8.0. Другие Важные Понятия
8.1. Выражение "Рыночная Стоимость" не является синонимом термина "Справедливая, или Объективная Стоимость" (Fair Value), в том смысле, в каком он используется в стандартах бухгалтерского учета. В отличие от приведенного выше определения Рыночной Стоимости бухгалтерское понятие Объективной Стоимости подразумевает сделку, которая могла состояться при наличии определенных разногласий; при обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Эти обстоятельства включают в себя возможность совершения срочной сделки, когда одна из сторон находится в затруднительном положении, а также другие случаи, не предусмотренные в определении понятия Рыночной Стоимости. Термин "Справедливая Стоимость" используется также в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон. Причины этих разногласий также могут не соответствовать определению понятия Рыночной Стоимости. Во избежание неясностей и недоразумений отчет об оценке Рыночной Стоимости должен включать в себя адекватное объяснение используемого оценщиком определения термина "Рыночная Стоимость", а также изложение допущений, условий и обстоятельств, на основании которых производилась оценка.

9.0. Резюме
9.1. Настоящие Стандарты адресованы в первую очередь оценщикам, которым необходимо оценить имущество для целей финансовой отчетности и смежной документации. Особый акцент сделан на использовании реальной рыночной информации, на основании которой может быть вынесено профессиональное суждение относительно оценки собственности. В Стандарты включены рекомендации, касающиеся других типов оценки, и отмечены их отличия от оценки имущества, для того чтобы на международном уровне обозначить ориентиры, которые будут способствовать лучшему пониманию всех аспектов оценки и позволят уменьшить, а со временем и вовсе устранить недоразумения в использовании отчетов об оценке.

МЕЖДУНАРОДНЫЙ СОВЕТ ПО СТАНДАРТАМ ОЦЕНКИ

Международные стандарты оценки2013

МСО 2013

Аутентичный перевод на казахский и русский язык с англоязычного оригинала, выпущенного Международным советом по стандартам оценки (МССО)

РЕСПУБЛИКАНСКАЯ ПАЛАТА ОЦЕНЩИКОВ

Предисловие к казахстанскому изданию МСО

Казахстанские оценщики почти двадцать лет пользуются русским переводом Международных стандартов оценки, которые периодически переводит Российское общество оценщиков. Являясь членом Международного Совета по Стандартам оценки (МССО) с 1998 года, Казахстан впервые получил право перевода МСО на казахский язык. В связи с тем, что в Казахстане наравне с государственным используется русский язык, как средство межнационального общения, в данном сборнике приведен текст МСО 2013 на двух языках.

В связи с вхождением Казахстана в Евразийский союз, в целях унификации определений и методов оценки, в русском переводе частично использовался текст Международных стандартов оценки МСО 2011, перевод которых опубликован Российским обществом оценщиков в 2013 году.

Так как ранее выпущенный стандарт МСО 2013 в Казахстане не применялся, в настоящем сборнике отсутствует раздел «Основные изменения».

В отличие от ранее применявшихся в Казахстане стандартов МСО 2007, настоящие стандарты значительно сокращены по объему. В них исключено подразделение стандартов на «стандарты» и «руководства» и введена разбивка на общие стандарты, стандарты по активам и применения оценки. В настоящих стандартах смещен акцент с методических вопросов, раскрывающих технику оценки, на организационную сторону процесса оценки, начиная с заключения договора, проведения оцени и содержания отчета об оценке.

Методологические вопросы, раскрывающие технику оценки разных объектов активов и обязательств, исключены из стандартов и изложены в отдельных Технических информационных документах (ТИД), которые будут опубликованы в отдельном сборнике. В настоящее время утверждено всего четыре ТИДа: «Дисконтирование денежного потока»; «Оценка материальных активов»; «Оценка нематериальных активов» и « Оценка неопределенности» В соответствии с новой редакцией Закона «Об оценочной деятельности в РК», Стандартами оценки в Казахстане признаются международные стандарты в области оценочной деятельности и стандарты оценки, разработанные Республиканской палатой оценщиков, утвержденные уполномоченным органом. Стандарты оценки, разработанные Республиканской палатой оценщиков должны соответствовать международным стандартам и законодательству Республики Казахстан в области оценочной деятельности. Официальный перевод на казахский язык международных стандартов осуществляется Республиканской палатой оценщиков по письменному разрешению на их официальный перевод и публикацию в Республике Казахстан от Международного совета по стандартам. Опубликование международных стандартов осуществляется уполномоченным органом. Международные стандарты в области оценочной деятельности и стандарты оценки, утвержденные уполномоченным органом, являются общеобязательными для всех участников общественных отношений возникающих в области оценочной деятельности, и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан.

Кроме того, в Законе «О саморегулируемых организациях» установлено: «Саморегулируемая организация разрабатывает и утверждает стандарты и правила предпринимательской или профессиональной деятельности, под которыми понимаются требования к осуществлению предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательные для выполнения всеми членами саморегулируемой организации. Стандарты и правила саморегулируемых организаций (СРО) должны соответствовать законам и принятым в соответствии с ними иным нормативным правовым актам ».

Таким образом, настоящие стандарты являются верхним первым уровнем иерархической структуры стандартов, применяемых в Казахстане. Следующий уровень – национальные стандарты, утвержденные государственными органами, и третий уровень стандарты Палат оценщиков или по договоренности Стандарты Республиканской палаты оценщиков. Отличие национальных стандартов оценки Казахстана от МСО заключается в том, что в них более детально раскрываются особенности определения отдельных видов стоимости, используемых для различных назначений оценки, например для оценки недвижимости, изымаемой для государственных нужд. Стандарты СРО по своей сути являются ТИДами, т.е. методическими рекомендациями по оценке различных активов и обязательств для всех назначений. Эти документы СРО не следует называть стандартами, т.к в соответствии с ЗОД РК стандарт оценки –это нормативный правовой акт.

В отличие от МСО 2007 в настоящих международных стандартах отсутствуют разделы «Кодекс поведения», «Типы имущества», «Экспертиза оценок стоимости» и «Глоссарий терминов МСО», поэтому основные положения этих разделов должны быть установлены в национальных стандартах и документах СРО. Глоссарий терминов на государственном языке в Казахстане был выпущен как Государственный стандарт СТ РК 1127-2002. Так как Стандарты оценки не относятся к нормативным документам по стандартизации, принятие которых осуществляется в соответствии с законодательством Республики Казахстан о техническом регулировании и многие термины данного стандарта устарели, необходимо выпустить новый национальный стандарт оценочных терминов на государственном языке.

Перевод на государственный язык, а также на язык общенационального общения и пояснения к отдельным терминам, приведенным в сносках, выполнен профессорско-преподавательским составом Инновационного Евразийского Университета по поручению Республиканской палаты оценщиков Казахстана.

Президент Саморегулируемой палаты «Казахстанской ассоциации оценщиков» профессор ИнЕУ Елисеев В.М.

ВВЕДЕНИЕ

Оценка стоимости имущества широко применяется на финансовых и других рынках для включения в финансовую отчетность, для ипотечного кредитования и сделок с имуществом. Международный совет по стандартам оценки (МССО) является независимой некоммерческой частной организацией, которая служит общественным интересам.

Целью МССО является укрепление доверия общественности к оценочной деятельности путем создания условий для выполнения достоверной оценки специально подготовленными профессиональными оценщиками, соблюдающими Кодекс этики.

Международные стандарты оценки (МСО) содержат рекомендации для выполнения процесса оценки с использованием общепризнанных концепций и принципов, с приложением методических руководств (МР) для оказания помощи для практического применения этих принципов. МССО предлагает также стандарты поведения и компетенции профессиональных оценщиков. Эти документы выпускаются МССО отдельно от стандартов оценки

МССО является органом, отвечающим за разработку стандартов оценки. Он самостоятельно устанавливает график разработки и публикаций МСО, для этого Совет:

∙ создает условия для разработки новых стандартов с помощью консультаций с поставщиками и пользователями услуг по оценке имущества в целях оценки результатов влияния новых стандартов и вносимых в них изменений;

∙ поддерживает связь с другими органами, которые устанавливают стандарты на финансовых рынках;

∙ проводит информационно-пропагандистскую деятельность, включая обсуждения за круглым столом с приглашенными партнерами и целевыми группами пользователей стандартов.

Совет призван увеличить доверие пользователей оценочных услуг путем создания ясной и понятной последовательности процедур оценки имущества. Стандарты выполняют одну или несколько следующих задач:

∙ устанавливают общепринятые принципы и определения;

∙ подробно разъясняет требования к заданию на оценку, ее проведению и составлению отчета;

∙ описывают основные подходы и методы оценки различных активов и обязательств;

∙ устанавливают правила оценки для различных целей (назначений) оценки, например, кредитования, подготовки финансовой отчетности и т.д.

Принципы стандартов:

∙ требования, которые должны соблюдаться для получения оценки, соответствующей стандартам;

∙ информация не прямого действия, предназначенная для оказания помощи оценщикам для лучшего понимания

СТРУКТУРА СТАНДАРТОВ:

Принципы МСО

Этот раздел служит в качестве преамбулы ко всем стандартам МСО. В нем содержатся общепринятые понятия и принципы оценки, лежащие в основе МСО, которые должны соблюдаться при применении стандартов.

Общие стандарты.

В этом разделе изложены требования для всех назначений оценки, за исключением приложений, в которых содержатся конкретные методические рекомендации. Эти стандарта предназначены для оценки всех видов имущества и для любой цели оценки. Их условное обозначение МСО 101 и далее